小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望！國家發(fā)布關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記最新通知
中國國土資源報(bào)微信公眾號(hào)發(fā)出一則新聞，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知），通知中明確指出，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。
通知中提出：
1、房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并于9月底前全面完成。
2、針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問題。防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。
3、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)共享。
小產(chǎn)權(quán)房專屬問答
問：
很多人想投資買小產(chǎn)權(quán)房，包括農(nóng)民房、統(tǒng)建樓，“小產(chǎn)權(quán)房”遇拆遷容易產(chǎn)生哪些誤區(qū)？會(huì)遇到哪些問題？
李華勇：
小產(chǎn)權(quán)房大部分都是沒有合法手續(xù)的，要納入城市更新范圍，單獨(dú)納入的可能性不大，除非整個(gè)片區(qū)其他合法用地已經(jīng)達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)更新單元里面實(shí)施，可能才有機(jī)會(huì)走歷史用地的處置。就目前來說，單棟走歷史用地處置還是不太可能的。
從另外一個(gè)角度，如果政府實(shí)施土地整備的方式，那就有可能了，土地整備是以股份公司為主體，就像沙湖，沙湖有很多外賣房，一平米從1.1萬賣到1.3萬了，沙湖社區(qū)2015年定的標(biāo)準(zhǔn)，村民如果想賣房子，我八千塊就收過來了，2015年之后房價(jià)漲起來之后，社區(qū)允許你外賣，因?yàn)楹芏嗳擞羞@個(gè)需求，比如幾代人都移民在外，不回來，他肯定不要房子，要錢。
外賣房，首先你跟村里不熟，肯定不敢買，因?yàn)槲覀兏?，有些同事去買，總共涉及到18個(gè)地塊的開發(fā)，至少分十期，我們也知道拿的房子在哪一期，前三期的我們才會(huì)考慮參與，因?yàn)榍叭趲啄陜?nèi)就可以兌現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法貸款，不能使用杠桿，全部錢都要砸進(jìn)去，我們要算回報(bào)率的問題，如果沒有辦法用杠桿的話，回報(bào)是很低的。
還有一個(gè)問題，它的補(bǔ)償跟居民是有區(qū)別的，因?yàn)槟惝吘故峭鈦砣?，跟居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有差異，雖然同樣是1比1的面積置換，但外來戶要交基準(zhǔn)地價(jià)。
舊改先鋒：
大家在買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候容易產(chǎn)生誤區(qū)，比如律師見證，其實(shí)律師見證在遇拆遷的時(shí)候沒有多大效果，主要還是認(rèn)權(quán)屬的問題。剛剛李老師提到一個(gè)核心的問題，就是如果真的有人想投資小產(chǎn)權(quán)房博拆遷的，一定要看規(guī)劃走，比如前三期才值得考慮。
還有一個(gè)誤區(qū)，買小產(chǎn)權(quán)房，有綠本和沒有綠本的，哪個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高？
李華勇：
有本的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高，因?yàn)橛斜镜倪^不了戶，過不了你的名下，如果法院裁決的話，這種私宅拍賣完之后，房產(chǎn)證同樣過不到你名下，但是法院拍賣的多一層保障，登記中心會(huì)把法院處置情況記錄在案，這種就有保障。
如果你私下交易，交易中心不可能給你做這種記錄，最多只有律師見證，之前好像有這種規(guī)定，不允許律師做這種事情，明知道是違法的事情，你還去做？
所以沒有綠本的話更高，比如沙湖，沒證，都是村領(lǐng)導(dǎo)、村委作為見證人，這種更有保障。
不動(dòng)產(chǎn)登記
不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。
這里說的不動(dòng)產(chǎn)是指，土地、海域及房屋、林木等定著物。具體包括集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋等建筑物所有權(quán)、海域使用權(quán)、森林、林木所有權(quán)、地役權(quán)、耕地等土地承包經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
那么，全國聯(lián)網(wǎng)后，到底有什么好處？
一是確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享；
二是不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息，與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等實(shí)時(shí)互通共享。
通知全文
國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知
國土資發(fā)〔2017〕108號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）:
為全面落實(shí)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，加強(qiáng)部門銜接，解決不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問題，切實(shí)做到便民利民，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào)）、《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號(hào)）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題通知如下。
一、關(guān)于資料移交共享
?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，確實(shí)難以拆分移交的，應(yīng)復(fù)制移交，復(fù)制移交的資料應(yīng)與原件一致，并于年底前全面復(fù)制移交到位。
（二）為避免重復(fù)建設(shè)，保證房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并于9月底前全面完成。
二、關(guān)于交易登記業(yè)務(wù)銜接
對(duì)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進(jìn)一個(gè)門、跑一次路”的原則，實(shí)現(xiàn)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接，切實(shí)做到便民利民。
?。ㄒ唬┮粋€(gè)窗口受理。兩部門進(jìn)駐同一個(gè)服務(wù)大廳，設(shè)置同一個(gè)受理窗口，將房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請(qǐng)材料目錄向社會(huì)公布。
?。ǘ┎块T并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門并行業(yè)務(wù)辦理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。涉及交易需辦理事項(xiàng)，一般交易業(yè)務(wù)要在3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復(fù)雜的應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)反饋。
?。ㄈ┓奖闳罕娹k事。凡是能夠通過網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，不得要求當(dāng)事人到現(xiàn)場(chǎng)辦理。
三、關(guān)于歷史遺留問題
（一）針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問題。
（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。
四、切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)測(cè)分析工作
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)管和調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)共享。
國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
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