深圳，曾創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡，也隨之雜生出數(shù)量龐大的違建問題。眾所周知，深圳是全國小產(chǎn)權(quán)房問題較為突出的城市之一，小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。小產(chǎn)權(quán)房的違法交易更是屢禁不止。深圳小產(chǎn)權(quán)房火熱銷售背后的驅(qū)動力是什么？以后將何去何從？近日記者實地探訪了在售的位于深圳光明新區(qū)的萬興大廈小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)場，了解相關(guān)情況，試圖找尋一些答案。

探訪“灰色地帶”

    在深圳小產(chǎn)權(quán)房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟基礎(chǔ)上原村民超建和加建的樓層，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設(shè)方所簽訂的合同也有所不同,但從嚴(yán)格意義上來講，小產(chǎn)權(quán)房并不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚g(shù)語，它是民間對這種特殊不動產(chǎn)的稱謂。
    記者來到了深圳市光明新區(qū)白花名苑附近，映入眼簾的是兩棟樓盤在售賣。銷售員宋先生告訴記者，這棟樓名叫萬興大廈，有三房、二房可供選擇，帶記者看了一套138平方米的三房和91平方米的二房。宋先生一直在傳述購買此樓的商業(yè)價值和未來升值的潛力，“在觀瀾富士康南門，出租也有市場，自住也不錯，依山傍水，距離光明高鐵站近，去深圳北站也方便。”“消防通道已驗收，這個萬興大廈是工業(yè)用地，以公司宿舍的名義對外銷售，毛坯交房，同一時期已建10多層的村委統(tǒng)建樓都停工了，但我們老板的萬興大廈建成了，并且銷售至今”。宋先生說。
    為何小產(chǎn)權(quán)房一直有火爆的市場？深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。過千萬人口擠在這1900多平方公里的土地上，有限的土地供應(yīng)量與強(qiáng)烈的住房剛需，成為一對矛盾。
    在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國家住建部房地產(chǎn)市場調(diào)控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是最強(qiáng)烈的，因為這里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。
    王鋒表示，深圳人口不斷在涌入，都是來這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛、結(jié)婚、生子，這些都包含著對房子的剛需。這也是深圳房價只升不降的原因，來深圳的人需要房子居住，房價如此高，而選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，房主則壓力減輕不小。
    實際上，深圳市民大多認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房和商品房沒有過多區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房不用繳納土地出讓金和稅款等費(fèi)用，加上建設(shè)密度很高和配套設(shè)施不完善，所以，小產(chǎn)權(quán)房和同地段的商品房價格存在巨大的落差，造就了其廣闊的市場需求。

還是要給小產(chǎn)權(quán)房找出路

    1999年深圳市人大常委會決定對違章建筑進(jìn)行清理和處罰；2012年國土部決定在全國試點清理小產(chǎn)權(quán)房；2015年深圳市出臺了《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于嚴(yán)查嚴(yán)控違法建設(shè)的決定》、《深圳市關(guān)于全面疏導(dǎo)從源頭遏制違法建設(shè)的若干措施》、《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責(zé)任考核辦法》等“1+2”文件，3個文件“劍指”違建，強(qiáng)調(diào)要敢于面對違法用地、違法建筑等歷史遺留問題，嚴(yán)查嚴(yán)控違法建設(shè)行為；2016年中共中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，對城市規(guī)劃亂問題都有提議。
    深圳這些年出臺的各類查違和管控違建政策，對違建起到一定管控作用，但仍是禁而不止。深圳市政府今年3月根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于修改〈深圳市房屋征收與補(bǔ)償實施辦法（試行）〉的決定》，制定了深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價格，但是補(bǔ)償基準(zhǔn)價格是針對特定的、符合條件的歷史遺留建筑，并非針對全市普遍的小產(chǎn)權(quán)房，然而據(jù)記者了解，某些小產(chǎn)權(quán)房銷售人員以深圳市政府3月的文件作為噱頭來推銷，以此據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房會有保障，與商品房無差別。
    中國綜合開發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，還是要給小產(chǎn)權(quán)房找出路，要分門別類。“我建議分期分批納入城市更新計劃，而舊改的過程允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟，而一旦舊改以后容積率會提高，那么會形成新的住房供應(yīng)，有利于平抑房價，同時原業(yè)主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補(bǔ)償了，如此一來加建小產(chǎn)權(quán)房的利益驅(qū)動也小了。”
    但是，宋丁也認(rèn)為，城市更新畢竟沒那么快，那么對于暫時不能納入的，在經(jīng)過法律確權(quán)和安全整治之后，轉(zhuǎn)化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至于轉(zhuǎn)化方式，可以是政府回購作為經(jīng)濟(jì)適用房，也可以是經(jīng)過確權(quán)和限價以后作為廉租房，同時，還有一些過渡，那就發(fā)一個證，明確一定年限內(nèi)不準(zhǔn)買賣，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問題。
    對于2017年的查違工作，深圳市查違辦負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，下一步將按照深圳市政府批示要求，確保完成今年拆除消化各類違建2200萬平方米目標(biāo)任務(wù)，為提升“深圳質(zhì)量”貢獻(xiàn)一份力量。

購買小產(chǎn)權(quán)房隱患大

    總體上來看，購買小產(chǎn)權(quán)房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和法律風(fēng)險。據(jù)廣東華途律師事務(wù)所合伙人盛旺介紹，小產(chǎn)權(quán)房由于拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，購房者實際上只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，甚至因為沒有產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。
    事實上，在法律沒有明確認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的時候，在建的小產(chǎn)權(quán)房可能面臨停建或強(qiáng)制拆除、開發(fā)商跑路，購房者可能既失房屋又不能及時索回房款，若遇上國家征地拆遷，購房者將得不到拆遷補(bǔ)償款或者安置，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比則微乎其微。
    現(xiàn)實生活中，城市小產(chǎn)權(quán)房由于其自身的特殊性，大多數(shù)屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門申請登記并獲得通過，也就無從獲得房屋所有權(quán)證書。而未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房的租賃行為不受我國法律保護(hù)。
    另外，盛旺表示，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，其房屋質(zhì)量以及售后保修、公共設(shè)施維護(hù)、物業(yè)管理等也都難以保證，存在一定的安全隱患，其救濟(jì)途徑也相當(dāng)有限；如果購買的是違建類不合法小產(chǎn)權(quán)房，目前的狀態(tài)下是沒有辦法得到保障的。假如買的是經(jīng)合法報建手續(xù)的合法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，比如集資房、軍產(chǎn)房、福利房、沒有取得紅本產(chǎn)權(quán)證的保障房等，這類交易實際只有一紙合同，而這類合同往往屬于無效合同。