“大家在長(zhǎng)租公寓方面都是剛剛起步階段，與同類的品牌差異其實(shí)并不大，現(xiàn)階段還是同質(zhì)化比較嚴(yán)重。”萬(wàn)科北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)的一句感嘆，道出了目前長(zhǎng)租市場(chǎng)遇到的一些實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。

8月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪北京和成都多家品牌長(zhǎng)租公寓發(fā)現(xiàn)，目前品牌公寓在運(yùn)營(yíng)上存在多種模式，其中集中式和分散式長(zhǎng)租公寓面臨著不同的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)，但卻面臨著同樣的擴(kuò)張痛點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前長(zhǎng)租公寓并沒(méi)有盈利模式，最核心的問(wèn)題是資產(chǎn)收益率與資金成本不匹配。從公寓的資產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，租金的收益率不到1%，這種情況下連管理成本都無(wú)法收回。

起步期同質(zhì)化：未來(lái)差異競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在服務(wù)

根據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深這四個(gè)一線城市的集中式品牌長(zhǎng)租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的70%。

其中，有以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓品牌，還涌現(xiàn)出以萬(wàn)科泊寓、世聯(lián)紅璞、龍湖冠寓等為代表的開發(fā)商系公寓，以窩趣、城家為代表的酒店系公寓及以自如、相寓為代表的中介系公寓。

在以規(guī)模和開店速度為主要指標(biāo)的情況下，差異化往往成為被忽略的問(wèn)題。

從長(zhǎng)租公寓的模式來(lái)看，集中式更加注重物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)，而分散式則更加側(cè)重居住剛需。前者的差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵點(diǎn)在服務(wù)，而后者則主要在房源。

分散式長(zhǎng)租公寓的差異主要源于房源的不同。優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，與自如相比，二者差異主要體現(xiàn)在房源類型上。自如主要布局在北上深這樣的賣方市場(chǎng)，做的是老舊房改造，而優(yōu)客逸家主要是選擇毛坯房改造。

集中式長(zhǎng)租公寓主要以物業(yè)配套服務(wù)為主，但服務(wù)項(xiàng)目的同質(zhì)化趨勢(shì)更加明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn)，集中式公寓大多配備公共區(qū)域，其中健身房、書吧、咖啡吧、公共廚房、開發(fā)式會(huì)議室等區(qū)域成為標(biāo)配。

北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“租賃的客群對(duì)房屋的首要考慮因素還是在通勤距離上，硬件投入上基本差不多，未來(lái)真正出現(xiàn)差異化可能會(huì)在服務(wù)上面。”

劉翔同樣認(rèn)為，盡管公寓在裝修風(fēng)格上不盡相同，但也是最容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的，真正產(chǎn)生核心競(jìng)爭(zhēng)力的還是企業(yè)品牌服務(wù)軟實(shí)力。

上述泊寓負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租公寓正處于起步期，現(xiàn)階段不需要品牌差異化競(jìng)爭(zhēng)，目前差異化主要體現(xiàn)在不同檔次的產(chǎn)品力之間的差異，而北京泊寓并沒(méi)有希望通過(guò)增值服務(wù)來(lái)增加營(yíng)收的想法。

擴(kuò)張痛點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源較少

作為起步階段的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，正面臨著項(xiàng)目拓展難、資金投入與產(chǎn)出不匹配、行業(yè)規(guī)范不明等痛點(diǎn)。實(shí)際上，在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中還會(huì)遇到各式各樣的難題。

“長(zhǎng)租公寓的發(fā)展并不是受投資限制，而是資源驅(qū)動(dòng)，如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)，從而突破發(fā)展的瓶頸，這是我們目前遇到的比較大的困難。”北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

她告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于北京是賣方市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源相對(duì)比較少，再加上市場(chǎng)極其不透明，導(dǎo)致很多項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)亂象較多，在拓展資源上泊寓更注重多元化，并已介入一手土地資源，同時(shí)跟一些國(guó)企或資產(chǎn)持有者達(dá)成合作協(xié)議。

在突破規(guī)模化發(fā)展的瓶頸上，一線城市的資源稀缺并不是唯一的難題。魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)租公寓管理歸口一直沒(méi)有明確，給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過(guò)程中帶來(lái)很大阻力，特別是改造后的公寓項(xiàng)目消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不清晰。

“解決了這個(gè)問(wèn)題，我們可能會(huì)獲取更多的項(xiàng)目。”北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。此外，對(duì)于商業(yè)辦公樓等物業(yè)是否可以做長(zhǎng)租公寓，“現(xiàn)在也是一個(gè)問(wèn)號(hào)。”樂(lè)乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意也指出，什么樣的土地屬性和房產(chǎn)屬性可以發(fā)展，其實(shí)目前沒(méi)有定論。

重資產(chǎn)壓力待解：靠租金難回本

此外，更重要的是資金難題，長(zhǎng)租公寓不僅投資回報(bào)周期長(zhǎng)，而且前期投資非常大。泊寓北京相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，長(zhǎng)租公寓是投資周期較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)于輕資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，行業(yè)投資回報(bào)周期基本在5~8年，所以如何獲取資金支持也是一大痛點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在成都，優(yōu)客逸家每間房的裝修成本在1.5萬(wàn)元~1.8萬(wàn)元，再加上租入成本和新增空調(diào)等具體項(xiàng)目費(fèi)用，僅靠收取租金很難回本。同樣，北京泊寓也有同樣的難題，以勁松店為例，該店每平方米投資超過(guò)2000元。龍湖方面則透露，根據(jù)不同戶型、面積、資產(chǎn)條件等因素，冠寓在成都的裝修成本在1000元~2000元／平方米。

龍湖冠寓成都金楠天街店目前處于滿租狀態(tài)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，該店每個(gè)月的租金收入約43萬(wàn)元，但因?yàn)檎麠澪飿I(yè)屬龍湖100%持有，通過(guò)租金回報(bào)難以在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利。龍湖方面表示，未來(lái)希望通過(guò)整合商業(yè)、公寓、聯(lián)合辦公便捷商業(yè)的綜合體形態(tài)，以推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合盈利。

北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“如何去把資產(chǎn)快速變現(xiàn)，如何利用金融手段進(jìn)行融資，這些都是問(wèn)題。我們現(xiàn)在也在積極推動(dòng)RETIs或者類RETIs的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。”

此外，劉翔則表示，考慮到市場(chǎng)的租金承受能力，可投入的成本有限，如何保證居住體驗(yàn)和品質(zhì)等都成為實(shí)際運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的困擾。劉翔坦言，目前最大的痛點(diǎn)主要體現(xiàn)在供應(yīng)鏈上，因?yàn)檠b修行業(yè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)化，所以會(huì)存在不規(guī)范、工期延誤，甚至因?yàn)殚_發(fā)商工程的質(zhì)量受到影響等問(wèn)題。
 

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