一邊是住宅市場的成交量價雙雙走低，一邊是寫字樓和購物中心新增供應(yīng)加劇，今年深圳樓市的住宅和商業(yè)形成了“蹺蹺板效應(yīng)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅市場市場受到調(diào)控影響，走勢趨穩(wěn)；深圳的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，吸引商家的能力增強(qiáng)。
冷熱不均！深圳住宅與商業(yè)玩起“蹺蹺板”
  房價走勢平穩(wěn)為主基調(diào)
上半年一手商品住宅供應(yīng)量和成交量分別為76.6萬平方米、105.3萬平方米，同比跌幅分別達(dá)68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份，新房均價已實(shí)現(xiàn)“九連降”。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁暨華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為，一方面，批準(zhǔn)預(yù)現(xiàn)售環(huán)節(jié)的管控使得批售放緩，市場供應(yīng)量大幅縮減，從而影響成交量；另一方面，從嚴(yán)的調(diào)控令市場各方觀望情緒濃重，供需大降，價格缺乏上行支撐；年初的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》對項(xiàng)目價格等的指導(dǎo)，房價攀升的局面受到直接限制。
市場整體降溫的局面亦波及到二手市場，二手住宅成交量同樣大降，較上年同期下降49.78%。一二手住宅成交總量353.3萬平方米，較去年同期下降53.05%，整體需求大降；而從逐月走勢來看，需求總量自4月以后進(jìn)入低位趨穩(wěn)的狀態(tài)。
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對于未來走勢，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端表示，去年“104新政”一步到位的調(diào)控令市場降溫并價格回穩(wěn)，如果政策環(huán)境不發(fā)生變化、市場持續(xù)當(dāng)前的平穩(wěn)狀態(tài)，政策加碼的必要性也將不在。對比前期過低的供應(yīng)量，下半年出于業(yè)績要求、資金壓力等因素，新房供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾?，一定程度增加市場的活躍度。同時受到相關(guān)部門嚴(yán)格的價格管理，預(yù)計新房價格的平穩(wěn)狀態(tài)也將影響到二手市場，總體趨穩(wěn)將是年內(nèi)深圳房價的主要基調(diào)，而具體區(qū)域及物業(yè)仍有望呈現(xiàn)不同走向，小幅波動在所難免。
甲級寫字樓成交活躍
相對于住宅市場的平穩(wěn)，深圳甲級寫字樓市場卻是另外一番景象。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，上半年五個新項(xiàng)目共計57.44萬平方米甲級辦公物業(yè)入市，甲級寫字樓存量上升至401.18萬平方米，而成交量也達(dá)到了50.63萬平方米的歷史新高，全市空置率下滑0.2個百分點(diǎn)至13.06%。
租金方面，作為標(biāo)桿，平安金融中心租金水平創(chuàng)歷史新高，帶動福田乃至全市租金上揚(yáng)。此外，福田中心區(qū)整體高入住率意味著可租賃物業(yè)不多，面對上半年活躍的新增需求，部分寫字樓小幅上調(diào)租金，不少業(yè)主方對市場的預(yù)期仍然樂觀。而羅湖區(qū)多年以來無新增甲級辦公樓入市，租戶搬離羅湖的現(xiàn)象也時有發(fā)生，其中南山區(qū)由于新落成的物業(yè)品質(zhì)較高且租金較福田低而倍受青睞，自2016年2季度開始的租金穩(wěn)中微跌趨勢仍在持續(xù)。
冷熱不均！深圳住宅與商業(yè)玩起“蹺蹺板”
上半年，招商中環(huán)、信利康大廈、皇庭中心等多個優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)在售，在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策之下，部分投資資金由住宅轉(zhuǎn)移至辦公物業(yè)，共同帶動一手辦公樓成交回暖。
深圳商報記者了解到，近年來諸多大型企業(yè)積極謀求布局深圳，在深圳土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的情況下，通過購買整棟或整層辦公樓作為總部自用的交易日趨活躍。
張曉端稱，未來半年，預(yù)計仍有70多萬平方米甲級寫字樓入市，其中約93%位于福田區(qū)，雖然福田金融中心地位穩(wěn)固，但集中入市或使得供應(yīng)壓力顯現(xiàn)，租金上漲的趨勢料被平抑。另一方面，在2017年的新供應(yīng)中，超八成為總部物業(yè)，其中六成以上為金融總部，可見深圳在打造總部經(jīng)濟(jì)方面的顯著成效，而金融業(yè)的大發(fā)展也將助推深圳日益成為國際金融中心城市。
名牌“首店”紛紛入駐深圳
深圳蓬勃發(fā)展的購物中心吸引了眾多知名品牌的首家店鋪入駐。
南山來福士在上半年開業(yè)，新引進(jìn)的莆田餐廳、藍(lán)蛙餐廳、百麗宮影城等均為深圳“首店”；即將開業(yè)的PAFC MALL也將引進(jìn)諸多新穎品牌首次進(jìn)駐深圳，包括上海網(wǎng)紅餐廳桂滿隴、香港米其林推薦餐廳–Butchers Club、日本爐端燒名店田舍家等。
在線上新生事物經(jīng)過日新月異的發(fā)展后，線上流量轉(zhuǎn)換為線下客流也成為常態(tài)，網(wǎng)紅店積極在購物中心拓店，如海馬體照相館、吉米、小米等等，也進(jìn)一步豐富了購物中心的業(yè)態(tài)。而通過技術(shù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)線上線下融合，實(shí)體門店也正在以全新的商業(yè)模式將“新零售”變成現(xiàn)實(shí)。
冷熱不均！深圳住宅與商業(yè)玩起“蹺蹺板”

程家龍表示，人們已經(jīng)不會為了單純購物而去特定商場，打造吸引人們專程前往的特質(zhì)可以說是所有實(shí)體店轉(zhuǎn)型的核心。未來人們進(jìn)入商場更多的是為了享受生活，簡單“買買買”的時代已經(jīng)過去，營造真正獨(dú)特的情感體驗(yàn)場景已成為脫穎而出的重要方法。
2017年下半年，預(yù)計全市有7個共計116萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心入市。位于核心成熟商圈的平安金融購物中心，深業(yè)上城和萬象天地等優(yōu)質(zhì)購物中心預(yù)計將投入使用，帶來41萬平方米的新供應(yīng)。
程家龍表示，住宅和商業(yè)形成了“蹺蹺板效應(yīng)”，住宅市場市場受到調(diào)控影響，走勢趨穩(wěn)；深圳的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，吸引商家的能力增強(qiáng)，更多的資金流向商業(yè)地產(chǎn)。

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