雖然房價上漲的勢頭已經(jīng)遏制住，市場處于穩(wěn)定期，大家觀望氣氛也較濃，購買力已有些乏力。但房價調(diào)控，依然任重而道遠(yuǎn)。

《華夏時報》記者發(fā)現(xiàn)，盡管房貸利率在上調(diào)途中，但在整體資金面依然寬松的大環(huán)境下，深圳房價在去年短暫的下調(diào)后，今年3月后又重回上漲，雖然新房價格出現(xiàn)人為的九連跌，但更能反映市場真實行情的二手房已經(jīng)連續(xù)五個月上漲。

投資客還在加杠桿，通過高評高貸，與銀行對賭。據(jù)貸款中介機(jī)構(gòu)的人員告訴記者，一套500萬的房子，可以從銀行貸到530萬，不僅零首付，連稅費(fèi)都不用掏錢。

樓市調(diào)控見效緩慢

從2016年3月份第一次調(diào)控起，深圳房價漲幅放緩，在2016年國慶前第二次調(diào)控后，到達(dá)頂峰，之后市場有所降溫，成交價也跌了10%左右，但今年3月份后，市場又回暖了。

雖然相比去年同期，成交量腰斬了，但相比四季度和今年一季度，成交量和價格都回升了。

來自深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)，今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平米，相比去年9月份，新房價格九連跌，每平米降了七千元。

但對于這一成績，深圳業(yè)內(nèi)人士均告訴記者，不讓高價樓盤入市，不給高于政府指導(dǎo)價的樓盤發(fā)預(yù)售證，因此導(dǎo)致市場新房供應(yīng)量很少。

截止到7月7日，深圳新房庫存量只有2.876萬套，322萬平米，因為新盤遲遲不入市，庫存一直在跌。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，因供給不足，同時控制需求，成交量低，導(dǎo)致目前庫存消化周期在20個月，但這不代表供過于求。對深圳而言，新房庫存在400-500萬平米，就是供需平衡的區(qū)間。低于四百萬，會明顯供不應(yīng)求。

而房價下跌，也是因為龍崗、龍華、光明等關(guān)外片區(qū)的剛需盤成交較為活躍，帶動深圳房價穩(wěn)中有降。

按照過去每年的成交比例算，深圳市場七八成以二手房成交為主。今年上半年，深圳二手房成交量3.3萬套，同比也腰斬，但價格卻連續(xù)五個月在上漲。只不過漲幅很小，6月同比漲3%多。

雖然房價上漲的勢頭已經(jīng)遏制住，市場處于穩(wěn)定期，大家觀望氣氛也較濃，購買力已有些乏力。但房價調(diào)控，依然任重而道遠(yuǎn)。

銀行信貸依然寬松

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市場資金面依然充裕。

除了房貸外，市場資金來源還有更多渠道，銀行的消費(fèi)貸款種類繁多，如裝修貸、信用貸、抵押貸等等。據(jù)深圳某龍頭房企內(nèi)部人士告訴記者，還有久違的氣球貸，在新樓盤市場，又重出江湖。

“55年氣球貸，先貸25年，再加貸30年，月供低到你吐血。”該房企內(nèi)部人士透露，氣球貸可以一直做到客戶把房子賣掉再還貸款。

氣球貸，顧名思義，像氣球一樣，可以盡力膨脹，該房企內(nèi)部人士稱，最長55年，可以先貸款10年，按照55年來還，先息后本，到了第十年最后一個月一次性還完，在第十年倒數(shù)第三個月，申請加貸款，套出來的錢繼續(xù)月供，循環(huán)往復(fù)，只要不賣掉房子，就不用擔(dān)心斷供。

“我們現(xiàn)在不做了，但是很多中小房企的樓盤都還在做。”上述龍頭房企內(nèi)部人士說。

據(jù)了解，深圳居民貸款杠桿倍數(shù)非常高，按照人民銀行深圳分行的數(shù)據(jù)，從住戶存款和住戶貸款的比例來看，已經(jīng)達(dá)到近150%。除此之外，有數(shù)據(jù)顯示，深圳的住房按揭貸款比例已經(jīng)接近7成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他城市。

市場還有零首付

正是因為有了銀行的各種名義貸款資金支持，而且房子還可以做高評高貸，甚至是零首付，所以依然有大批投資客鋌而走險，加杠桿與銀行對賭。

一個專門做貸款的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，他朋友5月份買了深圳龍崗中心城附近150多平米的房子，總價480萬，首付最低3成，不算稅費(fèi)等成本，按理首付是144萬，但他只花80萬就把這套房子拿下了。

怎么做到的？據(jù)該業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，是通過貸款的中介人員，可以先把房子評估到580萬，貸出約400萬，所以480萬的房子，首付就只要80萬了。接著，再到銀行做50萬的裝修貸出來，作為未來兩年的月供資金，緩解當(dāng)下還不起月供的壓力。

而另一個業(yè)務(wù)經(jīng)理操作的零首付案例是，6月份，深圳寶安西鄉(xiāng)某小區(qū)一套115平米房子，成交價500萬，從某四大國有行之一貸款530萬，不僅首付不要出一分錢，連稅費(fèi)都貸出來了。

記者也經(jīng)常收到中介人員推銷的低首付房源，據(jù)了解，目前在深圳，羅湖、寶安、龍崗的很多片區(qū)房子，仍然都可以做到高評高貸，尤其是平常成交不是很多的冷盤小區(qū)，或者90年代的老房子，評估價更高。而2014年，2015年，通過這樣的操作，做到零首付的更多。

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