深圳，曾創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡，也隨之雜生出數(shù)量龐大的違建問題。眾所周知，深圳是全國小產(chǎn)權房問題較為突出的城市之一，小產(chǎn)權房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。小產(chǎn)權房的違法交易更是屢禁不止。深圳小產(chǎn)權房火熱銷售背后的驅動力是什么？以后將何去何從？近日記者實地探訪了在售的位于深圳光明新區(qū)的萬興大廈小產(chǎn)權房交易現(xiàn)場，了解相關情況，試圖找尋一些答案。
　　探訪“灰色地帶”
　　在深圳小產(chǎn)權房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟基礎上原村民超建和加建的樓層，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報建手續(xù)而建設并出售的房屋。目前小產(chǎn)權房建設方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設方所簽訂的合同也有所不同,但從嚴格意義上來講，小產(chǎn)權房并不是嚴謹?shù)姆尚g語，它是民間對這種特殊不動產(chǎn)的稱謂。
　　記者來到了深圳市光明新區(qū)白花名苑附近，映入眼簾的是兩棟樓盤在售賣。銷售員宋先生告訴記者，這棟樓名叫萬興大廈，有三房、二房可供選擇，帶記者看了一套138平方米的三房和91平方米的二房。宋先生一直在傳述購買此樓的商業(yè)價值和未來升值的潛力，“在觀瀾富士康南門，出租也有市場，自住也不錯，依山傍水，距離光明高鐵站近，去深圳北站也方便。”“消防通道已驗收，這個萬興大廈是工業(yè)用地，以公司宿舍的名義對外銷售，毛坯交房，同一時期已建10多層的村委統(tǒng)建樓都停工了，但我們老板的萬興大廈建成了，并且銷售至今”。宋先生說。
　　為何小產(chǎn)權房一直有火爆的市場？深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。過千萬人口擠在這1900多平方公里的土地上，有限的土地供應量與強烈的住房剛需，成為一對矛盾。
　　在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國家住建部房地產(chǎn)市場調控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的，因為這里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。
　　王鋒表示，深圳人口不斷在涌入，都是來這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛、結婚、生子，這些都包含著對房子的剛需。這也是深圳房價只升不降的原因，來深圳的人需要房子居住，房價如此高，而選擇購買小產(chǎn)權房，房主則壓力減輕不小。
　　實際上，深圳市民大多認為，小產(chǎn)權房和商品房沒有過多區(qū)別。由于小產(chǎn)權房不用繳納土地出讓金和稅款等費用，加上建設密度很高和配套設施不完善，所以，小產(chǎn)權房和同地段的商品房價格存在巨大的落差，造就了其廣闊的市場需求。
　　還是要給小產(chǎn)權房找出路
　　1999年深圳市人大常委會決定對違章建筑進行清理和處罰；2012年國土部決定在全國試點清理小產(chǎn)權房；2015年深圳市出臺了《中共深圳市委深圳市人民政府關于嚴查嚴控違法建設的決定》、《深圳市關于全面疏導從源頭遏制違法建設的若干措施》、《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責任考核辦法》等“1+2”文件，3個文件“劍指”違建，強調要敢于面對違法用地、違法建筑等歷史遺留問題，嚴查嚴控違法建設行為；2016年中共中央國務院發(fā)布的《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，對城市規(guī)劃亂問題都有提議。
　　深圳這些年出臺的各類查違和管控違建政策，對違建起到一定管控作用，但仍是禁而不止。深圳市政府今年3月根據(jù)《深圳市人民政府關于修改〈深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）〉的決定》，制定了深圳市房屋征收補償基準價格，但是補償基準價格是針對特定的、符合條件的歷史遺留建筑，并非針對全市普遍的小產(chǎn)權房，然而據(jù)記者了解，某些小產(chǎn)權房銷售人員以深圳市政府3月的文件作為噱頭來推銷，以此據(jù)證明小產(chǎn)權房會有保障，與商品房無差別。
　　中國綜合開發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，還是要給小產(chǎn)權房找出路，要分門別類。“我建議分期分批納入城市更新計劃，而舊改的過程允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟，而一旦舊改以后容積率會提高，那么會形成新的住房供應，有利于平抑房價，同時原業(yè)主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補償了，如此一來加建小產(chǎn)權房的利益驅動也小了。”
　　但是，宋丁也認為，城市更新畢竟沒那么快，那么對于暫時不能納入的，在經(jīng)過法律確權和安全整治之后，轉化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至于轉化方式，可以是政府回購作為經(jīng)濟適用房，也可以是經(jīng)過確權和限價以后作為廉租房，同時，還有一些過渡，那就發(fā)一個證，明確一定年限內(nèi)不準買賣，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問題。
　　對于2017年的查違工作，深圳市查違辦負責人強調，下一步將按照深圳市政府批示要求，確保完成今年拆除消化各類違建2200萬平方米目標任務，為提升“深圳質量”貢獻一份力量。
　　購買小產(chǎn)權房隱患大
　　總體上來看，購買小產(chǎn)權房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和法律風險。據(jù)廣東華途律師事務所合伙人盛旺介紹，小產(chǎn)權房由于拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權，購房者實際上只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶，甚至因為沒有產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。
　　事實上，在法律沒有明確認可小產(chǎn)權房的時候，在建的小產(chǎn)權房可能面臨停建或強制拆除、開發(fā)商跑路，購房者可能既失房屋又不能及時索回房款，若遇上國家征地拆遷，購房者將得不到拆遷補償款或者安置，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比則微乎其微。
　　現(xiàn)實生活中，城市小產(chǎn)權房由于其自身的特殊性，大多數(shù)屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規(guī)定到當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門申請登記并獲得通過，也就無從獲得房屋所有權證書。而未能依法取得房屋所有權證的小產(chǎn)權房的租賃行為不受我國法律保護。
　　另外，盛旺表示，小產(chǎn)權房的建設不在政府機構監(jiān)管范圍內(nèi)，其房屋質量以及售后保修、公共設施維護、物業(yè)管理等也都難以保證，存在一定的安全隱患，其救濟途徑也相當有限；如果購買的是違建類不合法小產(chǎn)權房，目前的狀態(tài)下是沒有辦法得到保障的。假如買的是經(jīng)合法報建手續(xù)的合法建筑類小產(chǎn)權房，比如集資房、軍產(chǎn)房、福利房、沒有取得紅本產(chǎn)權證的保障房等，這類交易實際只有一紙合同，而這類合同往往屬于無效合同。

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