在深圳，投資寫字樓的購房者真的要小心了。
　　今天(7月5日)，據(jù)世邦魏理仕研究部報(bào)告顯示：深圳市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，租金漲幅僅為0.1%，
　　一季度深圳新供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓為29萬平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)下半年還將供應(yīng)70萬平方米。深圳的甲級(jí)寫字樓今年的存量將達(dá)到650萬平方米，相比去年，幾乎翻倍！
　　在查閱去年的統(tǒng)計(jì)報(bào)道時(shí)發(fā)現(xiàn)：2016年年底，深圳的甲級(jí)寫字樓的空置率只有13.26%。而這份數(shù)據(jù)來源于戴德梁行，數(shù)據(jù)真實(shí)可信！
　　(戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際、第一太平戴維斯等并稱為國際房地產(chǎn)顧問"五大行"。)
　　僅半年的時(shí)間，甲級(jí)寫字樓空置率已經(jīng)上升了6個(gè)百分點(diǎn)，深圳商業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯加劇。
　　看房團(tuán)在此前《深圳的這種房子，你千萬要小心！》中提到過：深圳商業(yè)用房消化周期需要246.3個(gè)月，估算下要20年之久。
　　商業(yè)用房是指從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，比如商場(chǎng)、寫字樓等。其中，甲級(jí)寫字樓也被稱作是商業(yè)用房投資標(biāo)的，但現(xiàn)在來看，所謂的投資標(biāo)已經(jīng)相當(dāng)不靠譜。
　　我們看下最近三年深圳甲級(jí)寫字樓概況：
　　
時(shí)間 總面積(萬平方米) 新增面積(萬平方米) 空置率
2015年 554
超過75 8.1%
2016年 343.7 65 13.26%
2017年 650 預(yù)計(jì)超100 16%
綜合來看，過去三年深圳市的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)至少接近300萬平方米，今年最多。這個(gè)數(shù)據(jù)盡管是推算，但還是保守估計(jì)。
　　2015年供應(yīng)頗多，根據(jù)多家報(bào)道推測(cè)，2015年的新增供應(yīng)應(yīng)該超過了75萬平方米。但經(jīng)過深圳嚴(yán)厲的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)整改之后，大量的金融公司出現(xiàn)關(guān)門潮，金融企業(yè)作為需求最大的行業(yè)備受打擊，因此空置率上升比較正常，但最近幾年的天量供應(yīng)，空置率開始超過10%，到今年已經(jīng)超過16%。
　　這意味甲級(jí)寫字樓不但不好賣，能不能租出去都是問題。
　　2016年寫字樓平均租金環(huán)比下降2.0%，至221.9元每平方米，同比下降0.8%。平均售價(jià)環(huán)比下降2.1%，為55961元每平方米。
　　寫字樓市的平均售價(jià)出現(xiàn)下滑，租金也出現(xiàn)下跌，根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年租金下滑也是大概率事件。
　　我們?cè)兕A(yù)算下甲級(jí)寫字樓的消化周期，這一部分決定了深圳寫字樓的投資價(jià)值。
　　戴德梁行推算過：深圳每年50~70萬平方米的消化量。我們以60萬平方米每年來計(jì)算，深圳的甲級(jí)寫字樓銷售去化周期達(dá)到了10.8年。
　　這一數(shù)據(jù)值得所有想投資甲級(jí)寫字樓的購房者所警惕。
　　按照去年第四季度的9.2萬平米的市場(chǎng)凈吸納量，深圳甲級(jí)寫字樓的去化周期也要達(dá)到9.3年。
　　近十年的消化周期，甲級(jí)寫字樓投資潮已是強(qiáng)弩之末。
　　并且，除了甲級(jí)寫字樓，購房中心體量也出現(xiàn)了過剩的局面，并且對(duì)于小型商戶來說，很多敖貴的購物中心吸引力已經(jīng)不大。
　　并且在深圳，中心區(qū)過多，人口密集的片區(qū)比比皆是，很多行業(yè)甚至還要面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，寫字樓的紅利期早就不復(fù)存在。
　　也就是說，投資商業(yè)用房已經(jīng)是危機(jī)四伏，能供投資的選擇的項(xiàng)目也是鳳毛麟角。對(duì)于大部分項(xiàng)目來說，“買到等于被套，被套等于接盤”。
　　很多巨頭房企應(yīng)對(duì)于這一局面也做出了多番調(diào)整，比如保利、華潤等，或自持，或進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，加入科技元素，希望靠硬件設(shè)施、軟化服務(wù)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)來帶高租金，以此來吸引投資者。但這種項(xiàng)目多處于核心地段，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目市面上并不多，并且價(jià)格不菲，升值空間基本見頂。此外，深圳寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈，非核心地段的寫字樓恐怕將更加難以操作。
　　雖然CBD或絕對(duì)核心區(qū)受波動(dòng)影響較小，但今年福田、南山為主的核心區(qū)也加大供給，中心區(qū)也會(huì)有所影響。
　　上半年供給的項(xiàng)目包括：中國人壽（601628）大廈、平安國際金融中心、深業(yè)上城、深圳自貿(mào)中心、前海卓越時(shí)代廣場(chǎng)、京地大廈、皇庭中心、新世界文博中心及深圳灣科技生態(tài)園等；

　　下半年預(yù)計(jì)將有科通大廈、香江金融中心、深城投中心、生命人壽大廈、榮超聯(lián)合總部大廈、金地中心等項(xiàng)目入市，全年福田供給最多。

　　2016年，福田、南山的空置率在去年為8%、18%(來源于第一太平戴維斯)。現(xiàn)在來看，福田下半年的空置率還會(huì)進(jìn)一步提升，全市租金方面可能都會(huì)出現(xiàn)小幅度的下降。
　　盡管業(yè)內(nèi)推測(cè)除金融業(yè)外，在大灣區(qū)的利好下，外企進(jìn)駐深圳的數(shù)量也會(huì)有所提升，但現(xiàn)在來看，深圳甲級(jí)寫字樓的整體情況是供大于需。
　　截止到今天，深圳今年的土地供應(yīng)都已商服用地為主，并且按照深圳30%的產(chǎn)業(yè)用地紅線，深圳市的寫字樓庫存在未來會(huì)更為龐大。
　　有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：未來5年的甲級(jí)寫字樓供給將超過838.9萬平方米。
　　這對(duì)寫字樓投資市場(chǎng)來說，將是巨大的利空。對(duì)于普通投資者來說，投資寫字樓已經(jīng)是“燒錢行為”，不再是理性的選擇。

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