國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

【我國(guó)宅基地也將“三權(quán)分置”!】國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

   新華社評(píng)論稱(chēng)：政府不再壟斷住房用地，盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿(mǎn)足住有所居，同時(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

  簡(jiǎn)而言之，就是多渠道增加土地供給，足夠的土地蓋更多的房子，來(lái)滿(mǎn)足人們的居住需求！未來(lái)，會(huì)盤(pán)活許多非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地，此外，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用也會(huì)多元化。這預(yù)示著在集體用地上建起來(lái)的房子，未來(lái)以租賃為主。

   集體用地能直接流入市場(chǎng)？是否意味著小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的概念？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集體用地流入市場(chǎng)不能解讀成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

【相關(guān)解讀】

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：

首先：過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財(cái)政依賴(lài)房地產(chǎn)，依賴(lài)土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓?zhuān)巧唐贩孔≌恋氐奈ㄒ粊?lái)源。

其次：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點(diǎn)，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。

國(guó)土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線(xiàn)城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

第三：經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等提及的推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。

第四：權(quán)屬不變，符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提，所以預(yù)計(jì)對(duì)現(xiàn)在土地市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在租賃土地的供應(yīng)上。

政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大。

資深地產(chǎn)從業(yè)人朱文策在其朱羅記的微信公眾號(hào)里表示：

“每次有關(guān)于集體用地的政策，都會(huì)很讓人費(fèi)解，外行看不懂內(nèi)行也看不懂。我觀(guān)察了很久，總結(jié)出最大的要點(diǎn)：怎么樣都不要理解為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。你要是這么理解，政府馬上就會(huì)出來(lái)辟謠說(shuō)：這是誤讀。其它的理解，請(qǐng)參照農(nóng)村“三塊地”改革——大目標(biāo)是，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地建設(shè)市場(chǎng)，同地同權(quán)、同權(quán)同價(jià)。這是2013年中央確定的重大改革政策，和房地產(chǎn)的關(guān)系真的不大，好多人連“三塊地”是啥都沒(méi)搞懂，看到什么都往房?jī)r(jià)上扯。

從字面理解，“權(quán)屬不變”，意思是不動(dòng)土地二元制，不涉及產(chǎn)權(quán)變化，只是進(jìn)行“用途調(diào)整”。而且，只針對(duì)“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地”，不包括宅基地、農(nóng)地。是來(lái)建設(shè)“租賃住房”的，不能賣(mài)哦。當(dāng)然，大家最關(guān)心的是最后一句話(huà)：“政府將不再是居住用地唯一提供者”?？墒牵@句話(huà)要建立在上面的基礎(chǔ)上去理解。

一句話(huà)，我對(duì)大明部長(zhǎng)講話(huà)的理解是：就是原來(lái)由村集體建起來(lái)的大量的質(zhì)量差的小產(chǎn)權(quán)房，改成讓專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)建質(zhì)量更高的“小產(chǎn)權(quán)房”?？傊?，“小產(chǎn)權(quán)房”可能還是“小產(chǎn)權(quán)房”。（后面的“小產(chǎn)權(quán)房”，指的是不能交易只能租賃的“限售股”）。

未來(lái)，經(jīng)過(guò)“確權(quán)”、規(guī)劃和用途劃定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。比如一個(gè)村集體在合肥的郊區(qū)有一塊沒(méi)開(kāi)發(fā)的集體土地，可以賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，而不再必須經(jīng)手國(guó)有化這一道關(guān)卡。但是，這塊地的規(guī)劃、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的時(shí)候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原來(lái)城市在擴(kuò)張的過(guò)程中，深圳大量的農(nóng)民建了大量的小產(chǎn)權(quán)房——35萬(wàn)棟，650萬(wàn)套，占比整體建筑量63%，生活了800多萬(wàn)人。這些小產(chǎn)權(quán)房既無(wú)報(bào)建又無(wú)規(guī)劃，現(xiàn)在都變成了改造對(duì)象。

但未來(lái)，你村集體可以自己建，也可以給開(kāi)發(fā)商來(lái)建，但是必須要符合我的城市規(guī)劃，也必須接受我的用途管制——未來(lái)的土地能賣(mài)，但建起來(lái)的房子只能租不能賣(mài)。”