銀監(jiān)會(huì)發(fā)文整治房地產(chǎn)亂象

1月13日（周六）晚間，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布三份重磅政策文件。在細(xì)節(jié)操作層面，4號(hào)文附件2《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》，從8個(gè)維度，22個(gè)方面全面展開(kāi)，對(duì)整治亂象工作進(jìn)行部署。

其中，《通知》點(diǎn)名指出，以下幾種違反房地產(chǎn)行業(yè)政策等銀行業(yè)行為都將被列入重點(diǎn)整治。

一、直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道。

二、向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資。

三、發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款。

四、以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利。

五、綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房?！锻ㄖ愤€要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要抓住服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)根本，嚴(yán)查資金脫實(shí)向虛在金融體系空轉(zhuǎn)的行為，嚴(yán)查“陽(yáng)奉陰違”或選擇性落實(shí)宏觀調(diào)控政策和監(jiān)管要求的行為，形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。很明顯，這將是一大風(fēng)向標(biāo)，想要依賴高杠桿買房的路子將逐一被堵死。

2、銀行業(yè)亂象咋那么多？

2017年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)開(kāi)展了“三三四十”等一系列整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的行動(dòng)，取得了不少成果。但亂象整治不是一蹴而就的，而是項(xiàng)永久工程。

所以，銀監(jiān)會(huì)升級(jí)了原來(lái)的整治工作，把前前后后各種整治要求，匯總梳理成了《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕4號(hào)），襲擊了上個(gè)周末。

銀行經(jīng)營(yíng)，本質(zhì)是要平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)，不能為了賺錢(qián)而過(guò)度追逐風(fēng)險(xiǎn)。可惜，在欲望驅(qū)動(dòng)下，古今中外，總有那么一些膽特別肥的銀行，為了追逐盈利而過(guò)度擁抱風(fēng)險(xiǎn)，最后倒閉。

監(jiān)管的根本目標(biāo)，是遏制住銀行為了逐利而過(guò)度擁有風(fēng)險(xiǎn)，確保穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，遏制銀行們的加杠桿、降信用、加錯(cuò)配等行為。但是，在金錢(qián)的誘惑下，總有那么些銀行，通過(guò)種種手段，美化監(jiān)管指標(biāo)。

監(jiān)管層與銀行之間貓和老鼠的游戲，可能永不停息，很難有大功告成的那一天。要想阻止它們這么做，內(nèi)在的只能不斷提高銀行人員們的責(zé)任感，外在的則只能依靠監(jiān)管干部們永不懈怠的嚴(yán)查嚴(yán)管。

3、信貸才是房?jī)r(jià)上漲的根源

房?jī)r(jià)，究竟是如何被推高的？

房?jī)r(jià)漲不漲，歸根到底就看一個(gè)信號(hào)，那就是信貸的松緊。有人說(shuō)，如果要控制房?jī)r(jià)，只要嚴(yán)控信貸的規(guī)模不就行了？

事情遠(yuǎn)沒(méi)那么簡(jiǎn)單?；仡?0年來(lái)調(diào)控對(duì)信貸的監(jiān)控，簡(jiǎn)直就是監(jiān)管部門(mén)和銀行斗智斗勇的血淚史。當(dāng)然，也是房?jī)r(jià)的調(diào)控博弈大戲：

08年-10年：跌宕起伏，漫天撒錢(qián)

2008年11月推出了“四萬(wàn)億”計(jì)劃。結(jié)果商業(yè)銀行卻將該資金流入了房地產(chǎn)和地方基建等領(lǐng)域。

商業(yè)銀行開(kāi)始漫天撒錢(qián)，各地的融資平臺(tái)進(jìn)一步走到舞臺(tái)中央。再加上房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率降低。2009年，各地房?jī)r(jià)齊漲，勢(shì)如破竹。

2010年，調(diào)控精準(zhǔn)打擊高杠桿，還對(duì)信貸投放規(guī)模和投向做了嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)、融資平臺(tái)一時(shí)間斷了糧草，2010年，房?jī)r(jià)終于歇菜，應(yīng)聲下跌。

11年-13年：鐵腕手段，險(xiǎn)象環(huán)生

為了繞開(kāi)信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)（現(xiàn)金、業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)金、拆放同業(yè)等等）就這樣誕生了。

2011年-2013年，銀行的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)、同業(yè)拆解并沒(méi)有受到監(jiān)管，催生了更多的M2。

2013年6月，央媽限制了銀行間同業(yè)拆借的額度，銀行間的借貸幾乎凍結(jié)，金融體系遭受了前所未有的現(xiàn)金緊張的折磨，商業(yè)銀行出現(xiàn)“錢(qián)荒”。

14年-16年：循環(huán)往復(fù)，何去何從

2014年4月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存創(chuàng)下2010年以來(lái)近5年的歷史新高。

部分城市打開(kāi)限購(gòu)閘門(mén)后市場(chǎng)依然沒(méi)有太大起色，房?jī)r(jià)短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放松限購(gòu)是一個(gè)道理）說(shuō)到底，限購(gòu)對(duì)樓市的作用其實(shí)不大，單純限購(gòu)并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響。

但是，無(wú)風(fēng)不起浪的銀行又發(fā)明了新業(yè)務(wù)，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯(cuò)配又重出江湖。

0首付、消費(fèi)貸的買房的現(xiàn)象層出不窮，信托資金再一次大規(guī)模走向房地產(chǎn)、融資平臺(tái)，“地王”遍地，房?jī)r(jià)大漲。

4、調(diào)控還在對(duì)樓市下猛藥

在樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)只是個(gè)配角，真正粉墨登場(chǎng)的，是銀行。

利益驅(qū)使著它催生了更為泛濫的信貸，樓市因它注入了更多泡沫。如果銀行信貸業(yè)務(wù)得不到有效監(jiān)管，無(wú)法制止這只看不見(jiàn)的惡魔之手，那房?jī)r(jià)一輪又一輪大漲的循環(huán)絕不會(huì)結(jié)束！

信貸調(diào)控的藥效太猛，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上流動(dòng)資金非常緊張，直接影響到樓市的購(gòu)買力。

2017年全國(guó)首套房貸利率同比漲超20%，截至到現(xiàn)在，合肥多家銀行首套房利率上浮20%，二套房貸款利率最高上浮40%！蘇州多家銀行已經(jīng)調(diào)整房貸利率，首套房利率已普遍上浮至15%，廣州首套房貸利率最高已上浮至20%。

某銀行經(jīng)理表示：“基于大環(huán)境的影響，2018年伊始，各大銀行都已接到通知著手準(zhǔn)備在首套房的基準(zhǔn)利率上進(jìn)行上調(diào)。”

2018年房貸利率變化趨勢(shì)出現(xiàn)“急剎車”和“猛加油”現(xiàn)象的可能性小，將會(huì)繼續(xù)保持目前狀態(tài)呈小幅低速上漲。同時(shí)，未來(lái)或會(huì)有更多二線城市再度執(zhí)行房貸利率上調(diào)。