3城市更新中政府抽走32%，更新成本最終轉換成房價

　　同時，在記者對深圳多個舊改項目的走訪中看到，開發(fā)商抱怨深圳城市更新的效率和速度太低下，尤其是在最令他們頭疼的拆遷賠償條件上，甚至認為政府在這一塊是“缺位”的。但事實上，深圳的城市更新辦法有著很多創(chuàng)新來推進城市更新項目，其中創(chuàng)新地選擇了“市場主導”，則意味著目前的城市更新項目必須要面對市場效率不高的可能。

　　目前通常拖慢整個項目進度的是前期的拆遷談判，公開報道的拆賠比例已經(jīng)一路走高，從1：1.2到1：1.3，甚至在深南大道邊上的南園新村爆出了1：1.4的歷史新高，而有消息稱還有一些在談判的小項目開發(fā)商為了談動更多人拆遷，報的比例還要更高。比例的每一點提高則意味著開發(fā)商對此要支付更驚人的成本。

　　而“釘子戶”問題同樣牽動開發(fā)商的利益神經(jīng)，長期研究拆遷談判的深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司總經(jīng)理宋留強介紹說，通常一個項目中50%的業(yè)主簽約比較快，但是越往后談判工作越難做，而碰上幾個“釘子戶”，消耗的時間成本更是無可估量，這也導致了社會資源的浪費。

　　而政府從城市更新中抽走的利益比例也越來越高，2012年8月17日深圳出臺的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，曾一度被業(yè)內稱為“二次土改”，但實際上，通過這項政策，政府也被認為獲得了更多的利益。政府將提取處置土地的20%納入土地儲備，同時要求，未來的城市更新還要拿出不少于15%的土地無償移交給政府。這意味著，政府將從這些城市更新項目中提留至少32%。

　　不論是業(yè)主、“釘子戶”還是政府所分得的利益蛋糕越來越大，追逐利益的開發(fā)商并不會因此降低自己分得的蛋糕。通常在保留了企業(yè)的合理利潤外，城市更新過程中開發(fā)商所支付成本最終將出現(xiàn)轉嫁，未來這一大批的城市更新項目只有表現(xiàn)出更高的價格，才能滿足開發(fā)商的開發(fā)動力和利潤欲望。