3月28日，在深圳盛傳半年的“三價合一”政策靴子落地，并于3月29日正式實施。

此前一天，深圳不少房產(chǎn)中介一直加班至深夜12點，以應(yīng)對緊急刷卡買房的購房大軍。政策出臺前一周，深圳二手房成交井噴，環(huán)比上漲翻倍。

在短暫的井噴之后，深圳多家機構(gòu)預(yù)計，二手房市場將遇冷。與此同時，由于限價政策的嚴厲執(zhí)行，深圳新房價格已連續(xù)18個月環(huán)比下跌，未來新房二手房價格走勢將趨于一致。

首付＋稅費“雙殺”

3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，正式落實“三價合一”政策。

所謂“三價”，指的是房屋真實成交價、銀行房屋貸款評估價、國土局計稅評估價。“三價合一”之前，購房者為變相降低首付，讓評估價高于真實成交價，從而實現(xiàn)高評高貸。“三價合一”實施后，3種價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶價格作為貸款評估額度依據(jù)。

“三價合一”政策直接導(dǎo)致購房首付增加以及稅費增加，增加購房成本。

目前國土局網(wǎng)簽備案價一般是實際成交價的7-8成，如果以此計算貸款額度，那首套房最多只能貸到實際成交價的5成。

在深圳，“三價合一”實施預(yù)期已有半年之久。早在2017年11月24日，深圳建行曾傳出一份關(guān)于個人貸款受理和發(fā)放的政策文件，其中規(guī)定“以網(wǎng)簽合同備案價和房屋評估價最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度”以及“貸款需先提供網(wǎng)簽合同”。自此，深圳房地產(chǎn)市場緊張驟然加劇，不少購房者加快了買房步伐。

深圳鏈家商圈經(jīng)理耿慧娟表示，近幾個月來她的門店大約有三分之一的客戶為了規(guī)避新政而加快成交。

深圳鏈家按揭中心經(jīng)理李曉蒙2017年12月份一直在加班，只要客戶成交了，他就會第一時間打出網(wǎng)簽合同，把征信都查出來辦理貸款。

購房者的提前入場，令深圳二手房市場保持了好幾個月的熱度。2018年前兩個月，深圳二手房成交同比上漲80％；3月份二手房也出現(xiàn)“小陽春”，成交量連續(xù)三周上揚；深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，上周新政出臺前深圳全市二手房開單量呈井噴式上漲，共計2888套，環(huán)比增長96.9%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，長期以來，深圳炒房客比例高、高評高貸現(xiàn)象普遍，此次“三價合一”，對于炒房者純屬大利空；另外也會影響到一部分剛需人群，之前通過做低單價以少繳稅和增加貸款額度的做法，難度驟然加大。

深圳房地產(chǎn)中心研究員李宇嘉認為，“三價合一”導(dǎo)致首套房首付費用提高，對剛需置業(yè)者造成較大沖擊，建議有關(guān)部門研究調(diào)整剛需首套首付比例。

房價調(diào)整來臨？

此次深圳“三價合一”被部分業(yè)內(nèi)人士認為是房地產(chǎn)調(diào)控從緊的信號。同期，杭州、西安搖號買房，整治“炒賣房號”；海南加碼調(diào)控，非瓊籍居民家庭只能買1套且首付不低于七成，住宅限售5年。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會則認為, “三價合一”不屬于樓市調(diào)控政策，其本意是完善現(xiàn)有交易制度中的漏洞，譬如陰陽合同，同時對商業(yè)銀行協(xié)助控制金融風(fēng)險起到輔助作用。

不過，“三價合一”短期對市場仍有影響。從重慶、成都等已執(zhí)行“三價合一”新規(guī)的城市來看，實際首付從最低三成，上升至約五成，均出現(xiàn)了短期交易量下降和房價下跌等情況。

鏈家、中原等機構(gòu)人士均指出，在突擊買房之后，短期二手住宅市場的波動幅度將會加大，對購房者的信心將產(chǎn)生一定影響，加劇市場的觀望氛圍。

而成交量如果持續(xù)下滑，將會導(dǎo)致二手房價格實質(zhì)性下跌。事實上，雖然自2016年10月深圳便率先開始調(diào)控，但過去兩年來，深圳二手房價一直在上漲，部分區(qū)域如龍華、前海片區(qū)，上漲幅度為20%－30%。

鏈家網(wǎng)信息顯示，過去一年時間里，深圳二手房掛牌均價在56000元／平方米上下徘徊，甚至高于同期新房均價，價格倒掛現(xiàn)象明顯；深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月全市一手住宅累計成交2032套，成交均價54191元/平方米；二手住宅累計成交5622套，成交均價59752元/平方米。

楊紅旭指出，3月28日新政出臺，對于深圳炒房者是一個重大打擊，一方面高評高貸玩不轉(zhuǎn)了，另一方面?zhèn)鬟f出官方抑制房價上漲的態(tài)度；從調(diào)控周期來看，深圳本輪樓市調(diào)整還沒結(jié)束，今年二手房量價都不可能出現(xiàn)明顯增長。量價小跌概率較大，下跌幅度估計小于北京。

“接下來兩三個月內(nèi)，會出現(xiàn)交易量下降，價格波動。”深圳鏈家研究院院長肖小平指出。

深圳中原研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年第13周深圳中原報價指數(shù)錄得35.72%，較上周減少2.6個百分點，業(yè)主報價指數(shù)連續(xù)四周下調(diào)，平均下調(diào)幅度超過3%；從區(qū)域來看，2018年第13周全市各區(qū)報價普遍下調(diào)，平均下調(diào)幅度為0.8%，其中龍華下調(diào)幅度最大，達1.2%。

二手房受限后，購房人對新房的關(guān)注度增加。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月深圳新房住宅共成交2029套，環(huán)比上升156%。隨著“三價合一”政策的出臺，市場對新房的關(guān)注度將進一步增加，預(yù)計后期成交量將繼續(xù)回升。

不過，深圳新房受限價政策影響價格難以上行。深圳國土委數(shù)據(jù)顯示，3月一手住宅成交均價為54185元/平方米，這是自2016年10月出臺新一輪調(diào)控政策以來的18連降，比之前的最高價降了逾7000元／平方米；從成交量看，3月份新房成交雖環(huán)比2月份大幅上漲156%，但與1月份相比則下滑了27%，新房市場仍未能稱回暖。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，從整體來看，2018年深圳將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松，加快建設(shè)長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；今后3至5年，深圳及周邊城市要結(jié)合區(qū)域房價高、泡沫大、供求關(guān)系長期緊張等實際情況，以持續(xù)消化房地產(chǎn)泡沫為目標(biāo)。