有機構投資者曾經(jīng)多個晚上到北京蘇州橋YOU+國際青年公寓去蹲點，每天公寓里人山人海，市場需求旺盛；也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數(shù)燈，發(fā)現(xiàn)入住率非常高。但是，該機構一直沒有下決心投，他說因為租房成本、裝修成本加上財務費用，還有考慮年節(jié)的空置，品牌長租公寓的盈利狀況普遍堪憂，“算不過賬來”。

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業(yè)研究報告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點。但據(jù)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

但為何即使這樣，各大開發(fā)商、中介、資本，紛紛將目光投向長租公寓，原因何在？

首先，房價和房租的比較，讓人們看到了房租再貴也不如房價貴。

經(jīng)濟學家馬光遠列舉幾個不同機構的數(shù)據(jù)：一是北京市統(tǒng)計局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示， 6月份租賃房房租價格環(huán)比上漲0.3%。另據(jù)統(tǒng)計， 北京6月份月租金均價達到了4410元/套；二是上海易 居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高的城市。

以上數(shù)字說明，中國的房租相對于一般居民的收入，實在太高了。但是，如果和房價比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實際均價應該在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個人1年的收入買不到一平米的房子，假定兩個人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已經(jīng)遠遠超過了1：200的安全線，保守估計在1：500以上，一些地區(qū)甚至到了1：1000的程度。最近媒體報道，租金回報率最低的城市中， 四個一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報是什么概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對于房價，北京的房租是太便宜而不是太貴了。

其次，政策導向與開發(fā)商拿地模式轉變雙作用力下的產(chǎn)物。

隨著住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的出臺，其中明確國家鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

政策紅利還給行業(yè)帶來了巨大想象力。去年年底以來，一系列利好政策的公布使得長租公寓這一業(yè)態(tài)贏得了發(fā)展壯大的機會。今年的政府工作報告，不僅首次提出“建立租購并舉的住房制度”等，還明確了“營改增”的時間表，并擴展到生活服務業(yè)。

隨著“營改增”的落實，公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營業(yè)稅，調(diào)整到2.97%的增值稅率。18項行政性收費的取消等，對“省出來的就是利潤”的租賃運營行業(yè)來說這些利好影響巨大。

政策的紅利無疑給深陷拿地憂慮的開發(fā)商最好的轉型機會。北京地價高企，為了拿到一塊土地，開發(fā)商們不惜采用聯(lián)合的方式，就是為了不在競爭中被淘汰，而目前出讓的土地大量被“搭售”自持性地塊。開發(fā)商們從不知道如何去處理這些自持性物業(yè)到紛紛轉向出租公寓，也就隔了一個政策出臺的夜晚。

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