所謂水漲船高，水落石出。

　　曾經(jīng)堅挺的樓市風向標——深圳，已經(jīng)劃上房價瘋漲的休止符。在月度成交量創(chuàng)下5年半以來的新低后，有消息爆出某樓盤在兩年內(nèi)降價6000元/㎡。

　　愛恨房地產(chǎn)。此前，在這一個多月內(nèi)，全國至少有37座城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。那么，房價還會再降嗎？樓市調(diào)控是否還有狠招？處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢牽動各方神經(jīng)。

　　一、跌聲一片！深圳有樓盤降了6000元/㎡

　　作為全國樓市風向標的深圳，最近的日子并不好過。自去年第四季度啟動“史上最嚴”調(diào)控政策后，樓市開始變得冷清，進入2017年后仍未有復蘇跡象。在房地產(chǎn)去投資屬性的同時，它成了過街老鼠。

　　根據(jù)媒體報道，兩年前，陳先生以約4.6萬/㎡的價格買下龍崗布吉商圈的花語馨一期樓盤。本想脫手賺取差價，但他發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在該樓盤二期項目的新房價格只要約4萬/㎡，也就是說，別說賺錢，在還了兩年房貸后，該房子每平方米降了6000元。

　　這并非個例。3月29日，新開盤的坪山區(qū)奧園翡翠東灣項目均價約為2.9萬/㎡?？头藛T稱，現(xiàn)在買房價格已比去年前三季度優(yōu)惠許多，該樓盤單價最低可至2.6萬-2.7萬/㎡，甚至還能爭取到更多優(yōu)惠。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負增長5個月。

深圳商品房月度成交套數(shù)

深圳新建住宅價格環(huán)比

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認為，深圳這一輪調(diào)整周期將持續(xù)到2018年，2017年深圳市一二手樓的成交量合計將下跌10%，且主要集中在二手房。以6萬/㎡的均價作為基點的話，價格將下跌16%，跌至5萬多/㎡。

　　有業(yè)內(nèi)人士預測：目前來看，深圳只是房價下跌的第一槍！這次，樓市的拐點是真的到了。目前地方住建部門普遍采用限制高價樓盤入市、控制預售證發(fā)放節(jié)奏等“限價”手段以縮減成交量，保證新房價格“環(huán)比不增長”，相信這輪瘋漲的房價已經(jīng)結(jié)束。

　　從中國指數(shù)研究院監(jiān)測的上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點城市新開盤定價來看，2017年開年后，29.5%的項目價格與上次開盤持平，18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。

　　此外，多個城市低價項目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項目“余之城”在3月14日加推，價格較上次開盤均價下跌超過一成。在上海，高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/㎡的樓盤均因報價過高拿不到預售證。一位開發(fā)商稱，為了拿到預售證,不少改善型住宅項目的審批價格相較預期報價打了8折。

　　深圳、上海、杭州已然有些撐不住了，那么別的城市呢？

　　二、土地供給側(cè)發(fā)力

　　說到中國房價漲得一騎絕塵，主要是兩方面力量的推動。一方面是土地供應量少，房地產(chǎn)屬于稀缺資源；另一方面，市場上流動的錢太多，錢一多，資產(chǎn)價格自然水漲船高。

　　3月以來，全國樓市不僅出臺一系列“史上最嚴”的需求側(cè)“限”字訣政策，如今，土地供給端也在逐漸發(fā)力。

　　4月6日，住建部和國土資源部發(fā)布了調(diào)控房價的聯(lián)合聲明。業(yè)內(nèi)稱，這是一份語氣最嚴厲、力度最大、含金量最高的樓市調(diào)控文件，可謂一字千金，字字珠璣！

　　主要內(nèi)容有：

　　1、凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節(jié)奏；6-12個月的，必須增加供地；18-36個月的，減少供地；36個月以上的，直接停止供地。

　　2、不管是區(qū)域性總價，還是土地單價，或是樓面價，一律不得出現(xiàn)新高，屬于嚴重擾亂市場預期。

　　3、房價上漲壓力大的城市，建房不僅要開啟快速審批通道，對拖延上市，捂盤一定要嚴處。

　　4、地級以上城市，包括百萬人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會公布3年土地供應計劃和5年供應計劃。并且實施情況每半年就要向中央?yún)R報，數(shù)據(jù)弄虛作假，一律嚴辦。

　　5、保障房方面，將扎實推進棚戶區(qū)改造，2017年要確保完成600萬套棚戶區(qū)改造任務。

　　6、對工作不力，未實現(xiàn)調(diào)控目標的地方，將對有關(guān)地方主管部門和責任人約談問責。

　　業(yè)內(nèi)稱，從去年以來，“房子是用來住的，不是用來炒的”，一直被提及，可這次，高層可不僅只是說說而已，而是掌掌生風、招招見血，有目標、有措施、有問責。

　　業(yè)內(nèi)一直有個說法，過去，在各大熱點城市中，地王屢禁不絕，很大程度上，得歸諸于部分地方政府的“饑餓營銷術(shù)”，也就是說，為了讓自己的日子過得寬裕點，地方政府經(jīng)?？桃鉁p少土地供應，好將自己手里的一某三分地賣貴點。

　　這個說法有數(shù)據(jù)支撐。今年1-3月，全國300個城市的土地成交面積同比減少了3%，但土地出讓金卻同比增加了51%，成交樓面均價同比上漲了55%。

　　而住建部和國土資源部此次出臺的這份文件，最管用和最要害的一招，就是中央將地方政府調(diào)節(jié)地價的權(quán)利直接沒收了！中央明確規(guī)定，地方政府必須顯著加大供應，不僅量要增加，而且不能像擠牙膏一樣吞吞吐吐，必須加快節(jié)奏！土地供應多了，自然就不那么金貴了，地價隨之也將下降，然后傳導到房價，也會下跌。

　　緊接著，北京第一時間做出表率！

　　4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應計劃》同時發(fā)布，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

　　同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調(diào)增，比原先的計劃接近翻一番，達到1200公頃，以保障30萬套住房建設(shè)需求。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，北京這幾年的供地計劃完成率持續(xù)走低，此番年均1200公頃的供地計劃能否落實，還是個未知數(shù)。

　　根據(jù)北京市國有建設(shè)用地供應計劃，2012年-2016年，北京商品住宅用地計劃供應量分別為850公頃、850公頃、1000公頃、750公頃、850公頃。數(shù)據(jù)顯示，2012年-2016年，北京商品住宅用地的實際供應量分別約為472公頃（完成55.5%）、978公頃（完成115%）、517公頃（完成51.7%）、382公頃（完成50.9%）、103公頃（完成12.1%）。

　　雖然多方對北京供地完成率表示質(zhì)疑，但無論如何，大哥已經(jīng)率先表態(tài)，格式現(xiàn)成的，其它的大家看著辦！

　　三、貨幣端壓縮

　　說完土地供應端，再來說說市場上流動的錢。

　　4月7日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》，《指導意見》要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)要牢牢把握住房的居住屬性，分類調(diào)控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產(chǎn)泡沫。

　　值得注意的是，此前，央行行長周小川在海南博鰲的演講上，可謂一字千金，他釋放信號稱：貨幣政策寬松已到達周期的尾部！

　　此外，央行官員在《學習時報》也透露了重要信息，披露了高層指示：要把防控金融風險放在更加重要的位置，堅決管制貨幣總量，摸清風險隱患，著力防控資產(chǎn)泡沫。

　　“堅決管制貨幣總量”這話，說得真是擲地有聲！從過去幾個月的廣義貨幣M2同比增速，可以看出，央行的確在踩剎車了。

　　另外，到上周五為止，央行連續(xù)第10天暫停公開市場操作。

　　中信明明研報此前點評央行公開市場操作稱，從貨幣政策短期操作來看，自上月24日以來，央行已經(jīng)連續(xù)暫停公開市場操作。這一方面是由于財政支出釋放流動性使得銀行間市場流動性基本充裕，另一方面在去杠桿的背景下央行無意向市場釋放更多流動性。

　　而從全球來看，美聯(lián)儲明確表態(tài)，將在今年晚些時候啟動縮表！縮表這事，也是美聯(lián)儲除加息外的另外一個核武器一般的大招，這意味著美元進入雙重緊縮狀態(tài)。

　　美聯(lián)儲加息+縮表，也將成為倒逼中國貨幣政策轉(zhuǎn)向的一大動力。全世界都在加息，中國不可能獨善其身。雖然中國不會貿(mào)然加息，但貨幣政策逐漸收緊，相信已經(jīng)是既定的方針。

　　可以預見，一旦央行的銀根收緊了，市場上錢就少了，而漂浮在河流之上的各類資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)的價格，或許也將隨之下降。

　　四、調(diào)控加碼下三四線樓市隱憂：杠桿率大幅提升

　　房價到底有多瘋？我們再來看看調(diào)控加碼的城市。

　　如果說“雄安三縣”限購屬于政策利好下的個案，那么句容、滄州、鎮(zhèn)江、莆田、東莞、天水、常州等城市的調(diào)控加碼，甚至連國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制，則顯得出人意料。

　　熱點區(qū)域周邊的三四線城市加碼，被認為是此輪調(diào)控的重要特征。其不僅與一二線城市同步，布點也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，東莞、嘉興、廊坊；3月22日，滄州；3月24日，佛山、鎮(zhèn)江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、麗水；3月29日，東莞、南通、湛江；3月30日，閩侯……

　　與此同時，中西部的太原、長沙、成都、貴陽、天水，以及東北的長春，也都加入了此輪調(diào)控。

　　這種調(diào)控動向與樓市資金的流動方向十分吻合。按照上海易居研究院的觀點，在熱點一二線城市加強調(diào)控之后，樓市資金發(fā)生兩個主要變化，一是從核心區(qū)域（環(huán)京、長三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

　　這些流動的資金中，自然有剛需等合理成分，但從市場表現(xiàn)來看，投資客的比重亦不能忽視。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，事實上，今年一季度，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)相當可觀，很多三四線城市的銷售增速遠高于25%。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯提高，同比名義增長8.9%，迎12個月來新高，增速比去年全年提高2個百分點。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速由負轉(zhuǎn)正，同比增長6.2%。

　　21世紀經(jīng)濟報道指出，對于此輪三四線城市的繁榮，興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘稱，大周期沒有變，三四線中期繁榮確定，但之后將是一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的總市值接近三百萬億，而居民儲蓄是五十萬億左右，儲蓄并非正態(tài)分布。閻常銘指出，杠桿在三四線城市的作用非常重要。據(jù)其透露，一二月份全國新房銷售額在10800億左右，一二月份居民中長期貸款增長10080億左右（杠桿端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

　　縱向比較可發(fā)現(xiàn)，過去幾年杠桿率在50%-70%，今年到了80%。也就是說，今年杠桿用得非常多。今年一二線城市成交面積同比增長了25%，但是統(tǒng)計的三十個核心城市成交面積負增長4%，所以杠桿跑到哪里去了？到三四線城市去了。

　　閻常銘同時指出，當前國內(nèi)三四線城市的繁榮是逆市場化的表現(xiàn)。“三四線如果不去庫存，房地產(chǎn)價格沒有止跌的話，后果非常嚴重。”

　　五、調(diào)控還有兩大狠招沒出？

　　據(jù)中信建投統(tǒng)計，自2016年至今，共有37座城市出臺調(diào)控政策，其中11個城市出臺1輪調(diào)控政策，12個城市出臺兩輪政策，14個城市出臺3輪以上政策。且已有36個城市上調(diào)二套房首付比例，此次出臺新政的常州成為第37城，而目前執(zhí)行該政策的城市中，上調(diào)比例最高的為北京（60%普宅、80%非普），執(zhí)行比例最高的二線城市則為蘇州和南京（根據(jù)貸款記錄50%-80%不等），三線城市中廊坊執(zhí)行60%的首付則為最高比例。

　　各地政府正切實履行樓市調(diào)控主體責任，千方百計實現(xiàn)“房價環(huán)比不增長”。除了增加限購區(qū)域、限制購買套數(shù)、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規(guī)政策外，還增加了新購房屋幾年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓等等，比如珠海惠州新購房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控有三大方式：限制購買、增加買房成本、增加交易成本?，F(xiàn)在調(diào)控用的主要還是第一招。今年主要經(jīng)濟形勢不行，加上海外不穩(wěn)定因素增多，不敢下重手，調(diào)控會緩緩加碼。樓市大盤會橫盤，但個股會分化，房企輸血渠道逐步凍結(jié)，下半年小企業(yè)估計夠嗆。

　　上海證券報發(fā)文指出，至于部分熱點城市在土地供應的計劃和落實方面存在著脫節(jié)的問題，也有相應解決辦法。一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計劃就應該不折不扣的執(zhí)行，同時要將年度供應量細化到月度，并向社會予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應負起責任果斷問責。

　　文章指出，國土部此次政策提到了土地供應的分類調(diào)控目標，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標，使得各城市供地的計劃更具科學性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應的問責機制了。

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