三月首周，新房成交有所回暖。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周深圳新房成交261套，環(huán)比上漲39.6%，均價(jià)58245元/平，環(huán)比小幅上漲。

　　樂居記者踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，近期二手市場(chǎng)亦逐漸回暖，“這段時(shí)間的訪客量較之前增加近一倍，周末看房客戶多，店里的業(yè)務(wù)員基本全部出動(dòng)帶看。”一中介介紹道。

　　主流渠道成交回暖，法拍市場(chǎng)情況如何？3月3日，深圳土地交易中心拍賣的44套房源中，成交17個(gè)，流拍27個(gè)。在成交的17個(gè)標(biāo)的中5個(gè)以底價(jià)成交，5個(gè)成交價(jià)格高出上次拍賣的起拍價(jià)。

　　法拍市場(chǎng)是依舊冷清，還是開始回暖，樂居記者帶你一探究竟。

　　2個(gè)月前流拍房源加價(jià)700萬仍成交

　　現(xiàn)場(chǎng)老司機(jī)直呼看不懂

　　本次拍賣中，繳納保證金最多的是寶安區(qū)幸福海岸1棟B座17A房產(chǎn)。由于參與該標(biāo)的競(jìng)標(biāo)人員眾多，拍賣師宣布可以直接“出價(jià)”。在拍賣師口頭發(fā)出這個(gè)規(guī)則后，馬上有人出價(jià)680萬，直接加價(jià)138萬，隨后拍賣師又恢復(fù)原來的舉牌出價(jià)方式，加價(jià)幅度為20萬/次，經(jīng)過2次舉牌，最后成交價(jià)格7200000元，單價(jià)5.35萬/㎡，低于市場(chǎng)價(jià)格1.4萬/平。

　　競(jìng)拍最為激烈當(dāng)屬松坪山單身宿舍的房產(chǎn)，在交錯(cuò)近百個(gè)回合的艱難舉牌后，該標(biāo)的以4600萬的價(jià)格被拿下，單價(jià)3.06萬/㎡?，F(xiàn)場(chǎng)參與拍賣的老司機(jī)大呼看不懂：“算下稅費(fèi)，再加上綠本轉(zhuǎn)紅本的費(fèi)用，按照正常核算流程已經(jīng)超過市場(chǎng)價(jià)了。真是想不明白......”

　　本次是該標(biāo)的第二次拍賣，第一次是在1月16日，以3910萬價(jià)格流拍。據(jù)深圳中原研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月處于傳統(tǒng)春節(jié)期間，一二手住宅整體成交低迷，環(huán)比雙雙大幅回落。新房無項(xiàng)目入市，供應(yīng)和實(shí)際成交均處于低位。一、二手訪客量均大幅減少，預(yù)期處于僵持狀態(tài)，購房者觀望情緒濃厚。

　　按照法拍房的規(guī)則，一拍流拍的標(biāo)的在進(jìn)入二拍時(shí)會(huì)以一拍起拍價(jià)的80%重新拍賣。對(duì)于為什么二拍價(jià)格為什么沒有降低反而更高了700萬，甚至跟市場(chǎng)價(jià)持平的情況，廣安居業(yè)法拍部投資總監(jiān)張杰認(rèn)為：“二拍價(jià)格比一拍價(jià)格高出700萬是一個(gè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的過程。法拍市場(chǎng)是跟著樓市走的，這或許也可以理解為一個(gè)回暖的信號(hào)。”

　　前方多坑，律師支招

　　一看租約二看欠債情況

　　“看法拍房，最重要的是看價(jià)格，其次是看有沒有租約。”張杰強(qiáng)調(diào)，“真正的投資不只單看價(jià)格，還需對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱藏的價(jià)值做深入細(xì)致的挖掘和分析。只有做好了這些常人看不到的基礎(chǔ)工作，投資決策才具可行性。”

　　據(jù)了解，法拍房的風(fēng)險(xiǎn)大部分是存在租約，還有買房欠繳稅費(fèi)，公司物業(yè)土地增值稅等。

　　對(duì)于法拍房如何選擇和怎么避坑的問題，廣東誠公律師事務(wù)所合伙人、律師顏宇丹有話要說。

　　Q：普通購房者如何了解法拍房的債務(wù)抵押情況？

　　顏宇丹

　　作為參與競(jìng)買的普通購房者，要想了解擬拍賣房產(chǎn)之上是否存在抵押債權(quán)，一般可向拍賣的組織者及房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)了解是否存在抵押債權(quán)，有無辦理抵押登記。

　　對(duì)已辦理抵押登記的比較容易查詢，對(duì)未辦理抵押登記的則難以得知，但在法律上可視為竟買人善意不知情，其通過參與竟買取得該房產(chǎn)所有權(quán)并辦理所有權(quán)登記的則屬于物權(quán)法上的善意取得。

　　Q:在參與拍賣前購房者應(yīng)該注意哪些問題？

　　顏宇丹

　　作為準(zhǔn)備參與拍賣房競(jìng)買的購房人應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

　　一、首先要明確購買的目的，是為了居住、辦公、商業(yè)用途，還是出于投資目的；

　　二、在參與竟買交納定金之前應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看房屋的坐落、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，裝修等狀況，還應(yīng)審查是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)證書，并應(yīng)了解該房地產(chǎn)之上是否存在抵押擔(dān)保債權(quán)、有無被查封；

　　三、應(yīng)了解該房產(chǎn)是新房還是二手房，是否有人居住過，該房產(chǎn)是否屬于“兇宅”，是否存在未到期的租約等權(quán)利瑕疵；

　　四、該房產(chǎn)是否存在物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等欠費(fèi)情況。

　　至于如何獲得具體欠費(fèi)情況，一般可從以下三個(gè)途徑著手：

　　一、看相關(guān)房產(chǎn)拍賣公告的情況，在公告中是否明確記載了相關(guān)欠費(fèi)情況，還是要求買受人自行處理相關(guān)欠費(fèi)事宜；

　　二、看拍賣的委托人所披露的信息中是否包含有關(guān)欠費(fèi)情況，對(duì)欠費(fèi)的交納人有無做出明確說明；

　　三、可自行或委托服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員盡職調(diào)查，主要是到房產(chǎn)所在物業(yè)服務(wù)公司了解相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、欠費(fèi)情況，并可到相關(guān)有線電視收費(fèi)單位了解欠費(fèi)情況。

　　Q：對(duì)于可能遇到的法律糾紛，您有什么建議？

　　顏宇丹

　　拍賣作為買賣的一種形式，當(dāng)然具有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。作為參與競(jìng)買人，首先應(yīng)有一個(gè)相對(duì)平和的心態(tài)，不能指望拍賣一定能提供價(jià)廉物美的房源；其次應(yīng)當(dāng)做到知已知彼、心中有數(shù)，盡最大可能地了解拍賣房產(chǎn)的有關(guān)信息，尤其是該房產(chǎn)是否屬于能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的完全商品房，且該房產(chǎn)之上不存在查封，或雖存在查封但系實(shí)施查封的機(jī)構(gòu)解除查封委托拍賣。

　　同時(shí)也應(yīng)審查受托拍賣人是否取得了合法有效的授權(quán)委托，有無相關(guān)委托人的書面授權(quán)委托；最后，還應(yīng)遵循有關(guān)拍賣的法律規(guī)定并應(yīng)當(dāng)按照拍賣規(guī)則，在竟得拍賣房產(chǎn)后及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書，并應(yīng)按照相關(guān)約定交納購房款，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和房屋移交手續(xù)，避免因自身原因造成違約，所交定金被沒收并賠償相關(guān)權(quán)利人的損失情形的發(fā)生。

　　此次拍賣共有3個(gè)標(biāo)的以市場(chǎng)價(jià)成交

　　接下來撿漏會(huì)更難？

　　在分析本次拍賣情況時(shí)，張杰說道：“我們并不看好的信和自由廣場(chǎng)房產(chǎn)，起拍單價(jià)5.14萬/㎡，與市場(chǎng)價(jià)格相差無幾。但最后還是以單價(jià)5.5萬/㎡成交，加上交易稅費(fèi)，該房源以此價(jià)格成交優(yōu)勢(shì)不大。另一套房源信和自由廣場(chǎng)2棟射手座14G號(hào)房產(chǎn)的拍賣情況也是如此。”

　　以下為下期拍賣房源，張杰推薦房源為：翠珠商住樓D棟603號(hào)、安柏麗晶園1-3棟1棟6B房產(chǎn)、富通*麗沙花都D棟D1座3單元502、御峰園三期C區(qū)C9復(fù)式9號(hào)。

　　僅供參考。據(jù)此買入，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

　　附3月10號(hào)（周五）37個(gè)撿漏機(jī)會(huì)