如果僅從最直觀的體驗(yàn)感受出發(fā)，完善的硬件設(shè)施和配套設(shè)施無(wú)疑是寫字樓提升“第一印象”的“神器”。從內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)、停車位數(shù)量、電梯配比，到空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、綜合配套，寫字樓能施展的空間也許比想象的更多。先進(jìn)智能的硬件配套設(shè)施，不僅為用戶營(yíng)造舒適的辦公環(huán)境，而且還能帶來(lái)最大限度的成本節(jié)約。本周，《黃金樓市》邀來(lái)的幾位寫字樓領(lǐng)域資深人士，準(zhǔn)備為當(dāng)前寫字樓上一堂課，教教他們?nèi)绾未蛟?ldquo;硬實(shí)力”讓用戶驚鴻一瞥。
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　　相對(duì)于軟件來(lái)講，硬件更是寫字樓的基礎(chǔ)。目前寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)主要有哪幾種?每種對(duì)硬件設(shè)置各有什么要求?
　　深圳目前并沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)在衡量。
　　何凌：商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值與地理位置關(guān)系密切，各國(guó)都會(huì)有不同標(biāo)準(zhǔn)。像美國(guó)，寫字樓主要分為A級(jí)/B級(jí)/C級(jí)，評(píng)級(jí)是由當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的專家根據(jù)綜合標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定的，兼顧硬件(層高/電梯/建筑材料/外立面設(shè)計(jì)/綠色環(huán)保等等)和軟件(多指管理/維護(hù))多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樵u(píng)級(jí)由各地專家評(píng)定，所以沒(méi)有個(gè)非常具體的界定，各地的同級(jí)寫字樓也有可能質(zhì)量差別比較大。地方定級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)定期做一些寫字樓升降級(jí)的審核，國(guó)內(nèi)所說(shuō)的寫字樓一般分甲級(jí)/乙級(jí)等，不過(guò)我們國(guó)家并沒(méi)有法定的機(jī)構(gòu)來(lái)做評(píng)定，并不具備法律效應(yīng)。甲級(jí)/乙級(jí)等等一般在不同專業(yè)機(jī)構(gòu)有不同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，所以很多所稱的“5A甲級(jí)寫字樓”可能只是一些機(jī)構(gòu)專家或開發(fā)商本身對(duì)比了一些國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)自己給的主觀界定。比如說(shuō)在歐美，如果寫字樓里面含散售部分，就不能定級(jí)成甲級(jí)寫字樓，但我國(guó)完全不含散售部分的寫字樓很少，這一條很多時(shí)候會(huì)被弱化。
　　鐘遠(yuǎn)明：目前，寫字樓按通俗的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓。評(píng)定依據(jù)主要是硬件設(shè)施、區(qū)位、物業(yè)管理、開發(fā)商背景等。甲級(jí)寫字樓即是我們通常說(shuō)的5A級(jí)寫字樓，(5A指O A辦公自動(dòng)化，C A通訊自動(dòng)化，F(xiàn)A消防自動(dòng)化，SA安保自動(dòng)化，BA樓宇自動(dòng)化)。
　　范進(jìn)佳：事實(shí)上，每個(gè)地方的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，深圳目前并沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，都是按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)在衡量，這其中，除了地段是否在核心商圈里、對(duì)樓宇的檔次等有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之外，走廊、洗手間配置、電梯配比、停車位的配比、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等與使用舒適度密切相關(guān)的硬件配置也對(duì)甲級(jí)寫字樓提出更高的要求。
　　一般來(lái)說(shuō)，90%以上的甲級(jí)寫字樓走廊寬度基本都達(dá)到1 .8米，以保證舒適度;停車位配比按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)至少要達(dá)到1：1以上，但很多都會(huì)達(dá)到2：1。在深圳羅湖、福田等中心區(qū)，很多比較舊的寫字樓都達(dá)不到這個(gè)配比，當(dāng)前新的寫字樓一般會(huì)采用分層停車方式，而且實(shí)現(xiàn)人車分流;很多甲級(jí)寫字樓會(huì)專門設(shè)置C E O衛(wèi)生間，衛(wèi)生間每層至少要配備10-12個(gè)廁位，對(duì)抽風(fēng)系統(tǒng)等死角也有相應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn);大部分甲級(jí)寫字樓一層要配備6部電梯;層高按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)都要達(dá)到3- 3 .2米以上，香港很多寫字樓層高甚至達(dá)到3.4米。
　　此外，采用落地式玻璃幕墻保證無(wú)遮擋景觀視野、燈光的強(qiáng)度以及照明需保證到每一角落，這些都是甲級(jí)寫字樓的硬指標(biāo)。
　　就像星級(jí)酒店在硬件設(shè)施上追求奢華極致，目前寫字樓在硬件設(shè)施上更注重哪些方面?
　　項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、形象、空間、綠色智能化系統(tǒng)等。
　　何凌：寫字樓并非酒店，不是以短期入住享受為服務(wù)目的的。硬件好當(dāng)然會(huì)有助提升寫字樓的檔次，但也會(huì)多考慮寫字樓長(zhǎng)期租戶的一些其他具體需求。比如在綠色節(jié)能，租戶的信息、金融、健康等長(zhǎng)期或高頻率的服務(wù)或活動(dòng)等等。也就是提升寫字樓物業(yè)管理相關(guān)的一些硬件指標(biāo)。例如，寫字樓中是否有餐廳和會(huì)議中心等便利的配套、多少樓層中配有多少電梯、層高不能過(guò)低(達(dá)到2.7米以上)、每層公共衛(wèi)生間的男衛(wèi)女衛(wèi)，而一些金融企業(yè)，往往還喜歡有高端大氣的大堂。
　　鐘遠(yuǎn)明：為充分滿足租戶的需求，開發(fā)商在新項(xiàng)目上，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、形象、空間、綠色智能化系統(tǒng)等方面做一些前瞻性的設(shè)計(jì)。例如，在結(jié)構(gòu)、功能性方面的設(shè)計(jì)，為了項(xiàng)目整體形象的建立，往往會(huì)聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?？臻g方面，會(huì)考慮使用率能否滿足現(xiàn)代辦公需求，例如現(xiàn)在新興的無(wú)柱空間、架高地臺(tái)(網(wǎng)絡(luò)地板)、天花的空間設(shè)計(jì)，另外就是聯(lián)合辦公空間的服務(wù)公司進(jìn)駐，讓用戶可以即租即辦公。而綠色智能化系統(tǒng)主要體現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)于綠色建筑的追求，例如現(xiàn)在越來(lái)越多的寫字樓會(huì)拿LEED認(rèn)證，代表寫字樓達(dá)到了國(guó)際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。
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　　用戶在寫字樓的硬件甄選中最關(guān)注哪幾項(xiàng)指標(biāo)?具體到深圳，這里的用戶關(guān)注的指標(biāo)是否有不同?
　　公共休息空間和靈活高效的辦公空間都是關(guān)注重點(diǎn)。
　　何凌：寫字樓租戶和業(yè)主關(guān)注方向不一樣，他們一般對(duì)工作環(huán)境比較重視：電梯等待時(shí)間、噪音級(jí)數(shù)、衛(wèi)生環(huán)境、公共休息空間和靈活高效的辦公空間都是用戶關(guān)注的重點(diǎn)。
　　至于深圳用戶，我的理解應(yīng)該需求都差異不大，我們并沒(méi)有做過(guò)針對(duì)深圳寫字樓租戶體驗(yàn)的專門調(diào)研。
　　鐘遠(yuǎn)明：租戶在選擇寫字樓時(shí)，非常注重物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，在同等條件下，租戶更加傾向于選擇單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，單一業(yè)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式是未來(lái)寫字樓的主要發(fā)展經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)。物業(yè)管理服務(wù)，也成為租戶在選擇物業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)，越來(lái)越多的開發(fā)商通過(guò)引進(jìn)知名國(guó)際物業(yè)管理公司來(lái)提升項(xiàng)目的物業(yè)管理水平。
　　范進(jìn)佳：寫字樓的用戶通常最先觀察的是停車位夠不夠用，停車場(chǎng)是否實(shí)現(xiàn)智能化;大樓的電梯配比到底夠不夠，高峰階段乘坐電梯會(huì)不會(huì)排長(zhǎng)龍。除此之外，整棟寫字樓周邊的配套比如交通、飲食等、大堂的舒適度都是用戶很關(guān)注的。部分企業(yè)有加班的需求，所以寫字樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)在下班之后能不能細(xì)致到戶，這直接影響到租金，也是一些租戶重點(diǎn)關(guān)注的。當(dāng)然，物業(yè)管理公司更加重要，不管是維修服務(wù)、保安與監(jiān)控都會(huì)影響辦公環(huán)境的安全性與便利性。
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　　除了硬件，對(duì)于寫字樓的綜合配套能力以及布局，一般要滿足哪些條件，達(dá)到哪些要求?
　　在配套方面主要圍繞租戶組成，體現(xiàn)在餐飲、金融服務(wù)等方面
　　何凌：綜合配套和布局這些方面一般各個(gè)區(qū)位、各個(gè)樓盤都有不同的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。其中會(huì)涉及到業(yè)主和項(xiàng)目招標(biāo)的一些硬性規(guī)定，可能還有資產(chǎn)回報(bào)的考慮等等。
　　目前來(lái)看，基本上底層的咖啡館之類的休息交流中心，地下停車場(chǎng)的布局管理，考慮了人流動(dòng)性等的電梯、樓梯設(shè)計(jì)都將會(huì)是配套重點(diǎn)。
　　鐘遠(yuǎn)明：除了硬件設(shè)施，對(duì)于單體寫字樓，在配套方面主要圍繞租戶組成，體現(xiàn)在餐飲、金融服務(wù)等方面，開發(fā)商一般會(huì)用部分物業(yè)來(lái)引進(jìn)商戶進(jìn)駐，便于更靈活利用物業(yè)，服務(wù)樓內(nèi)租戶如引入餐飲、咖啡廳、健身房、銀行、便利店等。另外就是停車場(chǎng)的車位配比。而綜合體寫字樓會(huì)有齊備的各種配套設(shè)施，如萬(wàn)象城、平安金融大廈。
　　范進(jìn)佳：如果是自持的寫字樓，配套定位一旦缺失或混亂，往往很難吸引到優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)入，所以開發(fā)商會(huì)極其關(guān)注綜合配套以提升整個(gè)寫字樓的檔次。樓下飲食有沒(méi)有多樣化，不僅要有滿足中高層人員需求的高檔餐飲，也要有滿足廣大員工日常需要的便利店及餐飲，銀行、咖啡館、健身會(huì)所等設(shè)施究竟完不完善，這些都是開發(fā)商考慮的重點(diǎn)。他們寧愿犧牲高租金，也要促使整個(gè)配套商業(yè)的結(jié)構(gòu)更加完整，以充分滿足不同辦公人群的配套需求。
　　如果是出售的寫字樓物業(yè)，開發(fā)商一般在招商時(shí)就會(huì)考慮租金承受能力更高的品牌業(yè)態(tài)。