“幸虧早買了一步啊，否則還真不知道怎么達到要求。”本周日，當各家銀行嚴格審查房貸資料的消息鋪天蓋地傳遍整個深圳之時，剛剛裝修完自己首套房子的陳先生感慨一笑。
　　半年前，陳先生在羅湖區(qū)以200萬元的總價入手了人生中的第一套小戶型，“40平方米的房子，當時首付三成總共付了60萬元，還需要再貸大概140萬元。我選擇了等額本金、20年還款的方式，月供在11500元左右，逐月遞減2 4塊多。”從事傳媒工作的陳先生如今回想起申請房貸時的各種“小動作”，仍然記憶猶深，“銀行要求月流水必須是房貸額度的兩倍以上，我月供11500元，相當于半年以內的月流水必須達到23000元以上。可是我達不到呀，中介胸有成竹地告訴我，可以做假流水和假收入證明。”
　　別無他法的陳先生在中介的游說下直接交了300塊手續(xù)費，提供了單位名稱、身份證、一張沒有任何貸款記錄的銀行卡等資料。僅僅一天時間，中介就將全套流水與收入證明偽造完畢，“當時銀行管得確實挺松的，一開始我也曾擔心過，沒想到很快通過了資金監(jiān)管，也順利審批放款。”陳先生說。
　　過去購房“潛規(guī)則”滿滿都是套路
　　在深圳，諸如陳先生此類，利用假流水、假收入來申請房貸的購房者，從來都不在少數(shù)。“購房做假流水，這我們都見怪不怪了。”某商業(yè)銀行深圳分行一名專門從事房貸業(yè)務的個貸人員如是說。本周三，南都記者以購房者身份走訪羅湖及福田區(qū)的多家中介，對方普遍表示，在此前深圳房價漲幅高昂的大背景下，大部分購房者的收入、流水都難以達到銀行的要求。
　　“去年以來，直到此次嚴查之前，我們店經手的客戶基本有九成都是做假流水。”在羅湖黃貝嶺片區(qū)鳳凰路的一家中介門店里，有經紀人透露。上述個貸人員告訴南都記者，“我們行之前為關外一個新盤駐場辦理按揭業(yè)務，400多筆房貸，大部分客戶的流水都比較差。”
　　不過，該個貸人員也坦言，各行審批細則各有不同，接受假流水的只是部分銀行。“而且如果利用假流水、假收入證明，以后被檢查出來，銀行有權要求客戶提前還貸。”
　　事實上，除了假流水、偽造收入證明之外，隨著深圳高房價的推動，用假離婚、做高貸、首付貸等“潛規(guī)則”來規(guī)避限購限貸，也是很多投資客或者換房客的慣用伎倆。
　　“我手上成交的多是豪宅，客戶很少會采用首付貸，但通過假合同做高貸款的現(xiàn)象則屢見不鮮。”一位資深中介人士為記者分析了做高貸的整個過程，銀行一般會以評估公司的評估價為標準進行放貸，但有部分評估公司會跟銀行或者中介聯(lián)手，故意上調銀行評估價以便購房者獲取高額度房貸。“當然銀行一般都會有幾個評估公司作為參考，購房者一般支付貸款金額的3- 5個點作為評估公司的手續(xù)費，就基本沒問題了。”
　　“其實，無論是流水、首付貸、還是做高貸，我們看這些都看太多了，只需一眼就基本能判斷這些資料是真是假。”上述某商業(yè)銀行深圳分行的個貸人員坦言，如果真的嚴格起來，一抓一個準，但之前根本無法嚴格審查。
　　該個貸人員解釋，一方面，房貸是大部分銀行的主要業(yè)務，一旦嚴查，勢必會影響整體業(yè)務量。另一方面，銀行更關注客戶的還款意愿和還款能力。只要不存在騙貸的行為，客戶具備相應的還款能力，對銀行來說不存在風險，那么哪怕不做假流水，銀行也會想方設法幫助客戶度過這一關。
　　現(xiàn)在一旦查出作假銀行即時拒貸
　　此前人民銀行深圳中心支行提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，深圳新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。其中，按揭平均成數(shù)在去年12月份達到65%，遠高于北上廣三市，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點。
　　另一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)則表明，2015年深圳網貸平臺首付貸的成交額為2369萬元，但今年前兩個月一下子猛增至9832萬元。
　　也正因此，從3月份開始，針對“首付貸”、高杠桿放貸、放大金融風險等情況進行摸底和排查、停止“眾籌炒房”業(yè)務等金融層面的調控信息就早已席卷了整個深圳地產和金融圈。如今，隨著“深八條”調控之風的進一步升級，繼10月12日央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理開會，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險之后，10月22日，銀監(jiān)會也首度對樓市發(fā)聲。日前有媒體報道，深圳各家銀行開始要求更加嚴格地審查房貸資料，審查的重點包括客戶收入、流水的真實性與額度、離婚證真實性、首付款來源等。
　　“目前銀行對首付來源確實查得比較緊，流水和收入證明等的查核也收緊了。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹稱。本周三南都記者暗訪上梅林、景田北等多家中介地鋪，其中大型連鎖中介門店也紛紛表示最近銀行查得嚴，不再提供假流水、假離婚證等服務。“一旦被查出作假，銀行會拒貸。”
　　影響最近申請房貸的購房者減少
　　近幾年，由于不良率相對較低，風險較小，個人住房貸款正逐漸發(fā)展成銀行資產中的“安全島”。在9月出爐的中國各大上市銀行上半年業(yè)績報告中，18家上市銀行上半年凈利潤增速總體繼續(xù)呈放緩態(tài)勢。與之形成鮮明對比，上半年，這些上市銀行的個人住房貸款增量巨大，新增總量大約2萬億元。其中工、農、中、建四大國有銀行上半年個人房貸的新增規(guī)模已達去年全年約八成。
　　而在深圳，不僅四大國有銀行和招商銀行一直將房貸列為重點業(yè)務，據(jù)了解，以往主要涉及企業(yè)經營貸的平安銀行也在今年將重心轉向房貸，打算將不良貸款率拉低。
　　“一旦嚴格審查，勢必會影響到一大撥銀行，房貸業(yè)務量一定會減少。”何倩茹稱。
　　美聯(lián)物業(yè)深圳按揭部總監(jiān)王青補充分析，“3·25”樓市新政之后，深圳樓市的成交量已經有一定的下滑。“深八條”的強力出擊致使這段時間樓市成交下調，房貸業(yè)務也相應縮水，最近申請房貸的購房者就很少。
　　Q房網深圳某分行的一名經理告訴記者，新政疊加上這次房貸嚴查，近期深圳樓市的成交量確實很差，很多中介人員不是轉行，就是回老家。“要不就是推臨深片區(qū)的房子。”
　　在深圳中原研究中心新近發(fā)布的10月月報中，全市整月無新盤批售，推售僅約11萬平方米，環(huán)比下跌77%。而反映市場實時情況的二手樣本樓盤均價為56790元/平，環(huán)比下降4.2%。
　　上述某商業(yè)銀行深圳分行的個貸人員在近期幫助客戶查詢時也發(fā)現(xiàn)，銀行評估價相比前幾個月下降了10%左右。“而且我駐場的那個新盤，最近幾乎沒有上門的訪客，市場上具備買房資格的人太少了。”
　　預測第四季度對房貸資料審批或最嚴
　　盡管信貸方面的監(jiān)管頻頻升級，盡管嚴格審查房貸已經成為大勢所趨，但在本周的采訪中，依然有不少業(yè)界人士表示，目前仍然有“漏洞”可鉆。“如果誠心買房，還是可以做假，就是通過率沒那么高而已。”有經紀人如是說。位于上梅林西橫街上一家小型中介公司的銷售經理甚至透露，“深八條”出臺之后，由于銀行的貸款放不出去，最近有銀行主動找到中介表示提供返點。
　　一位要求匿名的銀行信貸人員向記者支招，相比假流水，資產證明的風險更小。如果收入證明或月流水達不到月供的兩倍，銀行也可以通過其他的資產證明，比如理財、存款證明、股票市值等方式對客戶進行評估。“如果你現(xiàn)在有了買房的打算，也可以提前半年做準備，每月以工資的名義固定往自己的銀行卡轉賬，增加流水。”
　　“無論如何，銀行也要‘吃飯’，如果這樣持續(xù)嚴查下去，就連銀行也會受不了。”上文中提到的資深中介人士判斷，當這股樓市的調控之風逐漸消散，這種房貸嚴查也會放松。
　　對此，何倩茹也給出了自己的觀點，“第四季度應該是房貸資料審批最嚴的時間段。接下來是否放松還得看樓市的復蘇情況。如果在明年春節(jié)以后，或者兩會之前，深圳樓市恢復平穩(wěn)，那么銀行放貸的壓力也會減少。否則，銀行只能去開發(fā)其他的業(yè)務。”
　　●為了買套房那些曾經猖獗的套路
　　假流水
　　去年11月，孫先生以160萬元的總價在羅湖區(qū)黃貝嶺購買了一套40平米的物業(yè)。三成首付，貸款112萬元，貸款期二十年，采取等額本金的方式，月供8000多元。
　　如果按照銀行的貸款條件，半年內的月流水需為月供款的兩倍，即16000元以上。以孫先生的真實銀行流水，遠未達到該標準。于是，中介建議他做假流水和收入證明。
　　中介告訴他，公司可以代為辦理，也可以自己去找相關公司，或者如果銀行有熟悉的客戶經理，直接封紅包給對方。最終，孫先生選擇了中介代辦。
　　“中介問我要了一張沒有貸款記錄的銀行卡卡號和單位名稱，第二天我就拿到了假流水和收入證明，然后立即去銀行做了資金監(jiān)管，也是順利通過。我記得中介問我要了500元的辦理流水費用。”孫先生說。
　　其實，像孫先生這樣通過假流水辦理貸款的并不在少數(shù)。近日，南都記者以購房者身份走訪多家中介，對方均表示，房價漲上來以后，大部分客戶的流水是達不到銀行要求的，假流水現(xiàn)象非常普遍。
　　“銀行負責貸款的人其實一眼就能看出是不是假流水，但一般是睜一只眼閉一只眼，基本上都能通過，即使第一次沒有通過，第二次再申請一次，一般也就過了，因為在房屋買賣上，中介、銀行都在同一條利益鏈上。在嚴查之前，基本上八成以上客戶都是做的假流水，有幾個人賬面上能有那么高的流水呢?”鏈家地產羅湖區(qū)某門店中介人員表示。
　　昨日，南都記者暗訪上梅林、景田北等多家中介公司，大型連鎖中介均表示由于最近查得嚴，不再提供這類服務。不過，也有中介員工私下告訴南都記者，公司雖然規(guī)定不允許提供此類服務，但是，“如果誠心買，還是可以做，不過現(xiàn)在審查得比以前嚴格一些，通過率沒有以前那么高。”
　　而一些小型中介公司仍然可以代為辦理假流水等相關業(yè)務。位于上梅林西橫街上的一家小型中介公司經理表示，自己在上周剛成功為一位客戶辦理了假流水，通過了銀行審批。“不過，現(xiàn)在各個銀行對貸款審查的要求不同，有的銀行相對嚴格一些，有的就寬松一些。”
　　上述店長表示，現(xiàn)在風聲比較緊，如果不急著買的話，建議年后再看，“那會兒應該會寬松一些，一年的年初是政策最寬松的時候。”
　　假離婚
　　去年下半年，住在上梅林的成先生想從當時的兩房換成三房，中介建議他，為了防止房價跳漲，不能等賣了房子再看房，最好在賣出房子的同時趕緊買入。但這樣一來需要假離婚，于是他通過中介辦理了假離婚證。
　　“當時，我先賣了舊房子，然后幾乎同時又買入了一套大的。等賣的房子過完戶后，我又趕緊給買的房子過了戶。我問過中介如果查出離婚證是假證怎么辦，中介說證件只給銀行看，不用拿到國土局。”成先生表示。
　　據(jù)了解，假離婚分為兩類，一類是像成先生那樣，做假離婚證，一類是為了獲得購房資格，購買完房產后再復婚。
　　中介介紹，做假離婚證的，主要是換房客。因為買房需要名額，將假離婚證交于銀行后，銀行認為其具有了購房資格，便同意辦理貸款，等到貸款辦理完成，之前賣出的那套房子過完戶，再去國土局為新買的房子進行過戶就可以了，而到了國土局，因為已經具備了購房資格，便不需要離婚證了。
　　假離婚證其實只是交予銀行，用作批復貸款，并不會遞交到國土局。因為國土局的電腦系統(tǒng)與民政局聯(lián)網，可以查詢到業(yè)主的真實婚姻狀態(tài)，因此假離婚證無法獲得通過。
　　“無論在嚴查前后，假離婚證都是無法通過國土局審驗的。而換房客的假離婚證只是銀行用作貸款資格審驗，并不會拿到國土局。算是鉆了政策空子。”梅林路某大型連鎖中介店員告訴南都記者。
　　該中介同時表示，今年之前，換房客多采取第一種方式。辦證公司都可以辦理假離婚證，客戶可以自己去找，許多中介公司也可以代為辦理，費用一般在100元左右，兩天內就可拿到假離婚證。
　　“特別是房價漲得快的時候，這種情況非常普遍。不過，雖然能夠比較順利地通過銀行審批，但是如果買賣時間掌握不好或出意外就很麻煩，因此產生的糾紛也比較多。10月新政后，這種情況已經非常少了，因為現(xiàn)在房價平穩(wěn)了，大家不再需要通過這種方式來換房。”
　　首付貸
　　今年3月，央行開始對首付貸進行清理，近期，中國銀監(jiān)會明確提出“嚴控房地產金融風險”，首付貸、抵押消費貸產品全部被取消。
　　據(jù)了解，此前，根據(jù)用戶資質不同，首付貸的貸款利率并不相同，一年期貸款利率多在6%-12%之間浮動。一般可提供最高達20%的首付貸款。以二套房首付五成標準計算，意味著購房者可以以三成首付買房。不過，有資深中介告訴南都記者，他之前給客戶辦理的類似首付貸的貸款產品，月利息高達2%，貸款期限也非常短，只有幾個月。
　　南都記者近日以購房者身份咨詢多家大型中介機構，均表示不能辦理首付貸業(yè)務。不過，也有個別中小機構中介人員表示，現(xiàn)在雖然查得嚴，但一樣可以私下操作。
　　位于下梅林的一家私人中介機構客戶經理表示，如果首付實在不夠，可以先做高貸，這樣可以減少首付。“做完高貸首付還不夠的話，再做首付貸。我們可以代辦，年利息為7 .7%，你看好房子后，先過來簽合同、交定金，之后我就去找貸款公司做首付貸，大約需要一個星期可以批下來。等首付貸辦理完后，就可以去銀行辦理貸款了。”
　　該客戶經理表示，首付貸最長可以做到五年，辦理周期約為一周時間?？蛻粜枰峁┵I賣合同和身份證件以及銀行流水證明。“辦首付貸是不會進入個人征信系統(tǒng)的，不會影響你日后的貸款額度，這個可以放心。”
　　隨后，該客戶經理算了一筆賬：以首付貸方式貸款50萬元，貸款期五年，月還款額約為1 .1萬元，其中本金9000元左右。“不過，貸款公司會根據(jù)你的真實流水以及目前已有的貸款情況來綜合評估你的個人還款能力，我不敢保證能批到50萬，但批個20萬應該問題不大。”
　　不過，該客戶經理也提醒，做首付貸，最好確保個人還款能力沒有問題，因為一旦出現(xiàn)還款問題，將會面臨一系列風險。