深圳小產權房能買嗎？深圳小產權房是什么？購買小產權房有什么風險？需要注意的是深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產權房”概念。

這是一篇科普文！深圳房價貴，于是就有不少人看準了“小產權房”。到底，這個所謂的“小產權房”是怎么回事？購買小產權房有什么風險？

　　深圳小產權房是什么？

　　深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產權房”概念。因為“小產權房”通常是建在農村集體用地上，而深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，農村集體土地已全部轉為國有，因此“小產權房”應被稱為“違法建筑”。

　　在深圳小產權房有三種類型：

　?、俅寮w組織在村集體用地上建設的統(tǒng)建樓；

　?、谝粦粢粭澤显迕癯ê图咏ǖ臉菍?，也稱農民房；

　?、弁鈦黹_發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經合法報建手續(xù)而建設并出售的房屋。

　　目前小產權房建設方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設方所簽訂的合同也有所不同。

　　深圳房產證

　　目前深圳市核發(fā)的房產證有“紅本”和“綠本”兩種。

　　“紅本”用于記載市場商品房產，業(yè)主享有該房產的占有、使用、收益、處分權利。

　“綠本”用于記載非市場房產。凡“綠本”記載的房產，一律不得買賣，只表明對房產確權。1999年以前的違法建筑已完成確權，頒發(fā)了房產證。但1999年以后的違法建筑，還在排隊領證。

　　買小產房有什么風險?

　　1、法律效力

　　" 小產權房 " 買賣合同的效力一般認定無效為原則(也就是說就算開發(fā)商或者政府要對該土地進行開發(fā)收回，買方是拿不到賠償?shù)?。但也區(qū)分不同情況：

　　A、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

　　B、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

　　C、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

　　2、房產轉讓

　　" 小產權房 " 拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

　　3、政策風險

　　購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

　　4、監(jiān)管缺位

　　鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

　　為什么會有那么多人買小產房?

　　1、城市房價過高：

　　深圳的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

　　2、擦邊球的空間：

　　根據法律規(guī)定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以與該集體進行交易的。 正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。

　　3、農地制度不合理：

　　小產權房是農民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

　　這些法律知識你要知

　　①有綠本也沒用

　　國家指定的不動產權登記機關方有權出具不動產權登記證，其他任何機關無權頒發(fā)，村委會出具的綠本房產證肯定是無效的。

　　②有見證律師也沒用

　　律師介入小產權房見證業(yè)務已被明令禁止，如有律師參與屬違規(guī)執(zhí)業(yè)行為，更不可能因律師見證導致該行為有效。

　　即使做了見證，也只能說明交易雙方在律師面前簽訂了一份無效合同而已。

　　③如果是違法建筑無法轉讓

　　小產權房發(fā)生法律糾紛情況較為復雜，如為違法建筑，轉讓行為是無效的，如附條件在轉為紅本房后辦理過戶手續(xù)，則可能面臨交易程序復雜，流程較長而增加交易風險。

　　④賣方可隨時違約

　　未來如果有升值或拆遷補償，賣方可以隨時違約。對投資或自住的人來說，起不到增值效果；并且小產權房不能到房產部門辦理登記，客觀上存在一房多賣風險。

　　⑤一棟樓只有一個產權證，只能跟村委簽合同

　　盡管在名義上政府已將原村集體土地征為國有，但由于征而未收，大量土地并未完成相應補償返還手續(xù)，依然屬于村集體及其股份公司所有。

　　很多統(tǒng)建樓就算有30層，也只有一個產權證，購買者只能同村委會簽合同。

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