深圳市政府已經(jīng)意識(shí)到高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了人才流失，將人才住房保障單列出來，能更有效地覆蓋到廣泛的大學(xué)生、海歸等‘夾心層’群體。

近日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），要求到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

  在國(guó)務(wù)院的大方針下，6月3日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱深圳市住建局）透露，正在探索將人才住房和保障性住房分開，鼓勵(lì)各單位利用存量用地開發(fā)建設(shè)人才住房，分給員工或向社會(huì)人員供應(yīng)，并鼓勵(lì)房企改變資產(chǎn)配置，就持有的存量房、新建租賃住房等，與政府簽訂人才安居住房長(zhǎng)租協(xié)議。

  深圳將建立人才住房保障制度

  作為一線城市中面積最小的深圳，土地供應(yīng)緊缺，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬平方米，其中商品住房用地590萬平方米，包括新供應(yīng)用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。

  第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)槌鞘懈箩尫磐恋卣冀?6%。假設(shè)容積率為4.0，未來五年將會(huì)有2360萬平方米的住宅供應(yīng)量，約30萬套商品住房，平均每年供應(yīng)472萬平方米，約6萬套。

  但是，深圳住房供應(yīng)卻無法滿足住房需求，預(yù)計(jì)在“十三五”期間，深圳商品住房需求將達(dá)到89.8萬套，其中一手新增商品住房購(gòu)房需求約4400萬平方米，共計(jì)55萬套。

  在住房供應(yīng)缺口巨大，而需求又強(qiáng)勁的情況下，深圳市政府提出在“十三五”期間將供應(yīng)保障性住房35萬套，其中面向特定人才的部分不低于70%。

  深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保障房的數(shù)量缺口較大，住房保障是覆蓋到戶籍人口還是覆蓋到常住人口并沒有清晰的定位，而住房保障在市和區(qū)之間的責(zé)任也存在不平衡現(xiàn)象。

  據(jù)深圳市住建局不完全統(tǒng)計(jì)，截至“十二五”期末，保障性住房覆蓋的人群大約是136萬人，按照官方公布的2015年末常住人口1138萬計(jì)算，覆蓋比例為12%。

  上述負(fù)責(zé)人還提到了一個(gè)數(shù)據(jù)，“據(jù)深圳市人力資源和社會(huì)保障局反映，深圳引進(jìn)人才的數(shù)量已經(jīng)呈下降趨勢(shì)，本科以上學(xué)歷者，從2011年的59.76%降低到55%，呈小比例下降，尤其是碩士和博士占比下降更多一些。也急需要通過住房保障和人才安居來緩解高房?jī)r(jià)帶給人才的擠出效應(yīng)。”

  深圳市委組織部的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，深圳將引進(jìn)大約132萬名本科以上學(xué)歷的、技能型的人才。為此，深圳市政府還大幅提高了對(duì)入戶深圳的大學(xué)畢業(yè)生的一次性租房和生活補(bǔ)貼額度，本科1.5萬元、碩士2.5萬元、博士3萬元。不過，深圳推出住房補(bǔ)貼政策在高房?jī)r(jià)面前無異于杯水車薪。

  因此，在人才吸引和保障房供應(yīng)相對(duì)不足的雙重約束下，深圳將探索單獨(dú)建立人才住房保障體系。

  “深圳市政府已經(jīng)意識(shí)到高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了人才流失，而深圳又不像北京、上海，擁有足夠多的大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)，這對(duì)深圳長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展有影響，將人才住房保障單列出來，能更有效地覆蓋到廣泛的大學(xué)生、海歸等‘夾心層’群體。同時(shí)，人才引進(jìn)需要和深圳產(chǎn)業(yè)進(jìn)行匹配。深圳所依賴的高科技企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，要解決這些人才的住房問題，高房?jī)r(jià)下，很多人沒有買商品房而是買了小產(chǎn)權(quán)房。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

  租售并舉 房企將改造存量房

  高房?jī)r(jià)背景下，大城市“居不易”。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，5月深圳新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了55871 元/平方米，創(chuàng)歷史新高。深圳實(shí)際管理的2000萬人口中，70%長(zhǎng)期選擇租賃住房。

  而國(guó)務(wù)院頒布的《意見》中明確提到了，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。”

  深圳市住建局正在研究起草《關(guān)于優(yōu)化人才安居制度的若干措施》，其中就包括了“建立人才住房的管理體系和分區(qū)、分類建設(shè)供應(yīng)體系。建立人才封閉流轉(zhuǎn)的機(jī)制，建立一個(gè)封閉的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)；建立保障性住房全市統(tǒng)一的信息平臺(tái)；培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，籌建一個(gè)企業(yè)化運(yùn)作的人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)”。

  這既是去庫存的需要，同時(shí)也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個(gè)重要渠道。

  已經(jīng)有房企踏出了第一步。深業(yè)集團(tuán)在今年4月，就提出將對(duì)自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，同時(shí)與政府合作對(duì)部分存量物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，計(jì)劃2016年底推出3000套青年公寓。

  深業(yè)集團(tuán)副總裁董方表示，“深業(yè)2016年將重點(diǎn)推進(jìn)青年房卡計(jì)劃。該項(xiàng)計(jì)劃是針對(duì)深圳的高房?jī)r(jià)、住房供求失衡現(xiàn)象的供給側(cè)措施，為深圳留住更多人才而服務(wù)，著力解決城市年輕人的租房問題。”

  而深圳萬科在年初迅速拿下兩棟存量物業(yè)，改造為兩家“萬科驛”，并宣稱預(yù)計(jì)年內(nèi)將達(dá)到十家門店的規(guī)模。

  萬科高級(jí)副總裁譚華杰建議：“如果將新房改造成長(zhǎng)租公寓，需要政府在土地價(jià)格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動(dòng)力進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展；而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，則需要在國(guó)家層面建立一個(gè)高度規(guī)范化、排除風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)政策，才能吸引到險(xiǎn)資、債權(quán)、甚至REITs機(jī)構(gòu)等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢。”

  “建人才安居房和租賃住房不是為了降低房?jī)r(jià)，而是讓人才免受高房?jī)r(jià)影響，這側(cè)面反映深圳房?jī)r(jià)上漲是不可阻擋。深圳房企去開發(fā)并持有租賃房，出發(fā)點(diǎn)是好的。但是在深圳高房?jī)r(jià)、高改造成本的前提下，租售比十分高，租賃收益率只有2%，這個(gè)前景并不是特別樂觀。除非政府建大量公租房進(jìn)行分配，或者強(qiáng)制性要求城市更新項(xiàng)目中配置公租房，否則很難達(dá)到效果。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者談到。