央行放松限貸新政的利好能否讓 銀十 起死回生仍是未知數(shù)，但 金九 的廣州可謂成績黯淡 同比去年跌幅超四成。與此同時，廣州今年前9個月十一區(qū)新建住宅網(wǎng)簽量同比跌三成，可售貨量創(chuàng)歷史紀(jì)錄突破14萬套。
　　
　　與黯淡 金九 相比， 銀十 開局因搭著放松限貸新政而透出希望 如果沒有央行政策出來，可能賣不到這么好。 2012年的芳村地王金蝶項目(命名鵝潭灣)1日開盤，推出80套全是140至190平方米，總價五六百萬元/套，但也售出50多套。開發(fā)商負(fù)責(zé)人直言對銷售業(yè)績相當(dāng)滿意， 去貨達(dá)七成，很不錯 。
　　
　　無論廣州還是深圳，國慶黃金周推出不少促銷樓盤以價換量。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，廣州預(yù)計推新盤14個，其中9個開盤，5盤推新，還有10個開放樣板間或銷售中心。此外，已經(jīng)確定優(yōu)惠方案的樓盤有17個，均有較大力度，最高優(yōu)惠15萬元。僅增城及南沙的新貨量就達(dá)3300多套。
　　
　　 金九 樓市成交量同比暴跌四成
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，9月廣州全市成交4515套，相比去年同期下降41.1%；均價15216元/平方米，與去年同期上漲17.47%。整體而言，中心六區(qū)合計網(wǎng)簽1643套，占全市網(wǎng)簽套數(shù)36.4%，五郊區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)是成交主力，番禺最多，其次是南沙。
　　
　　1月開始全國樓市降溫，廣州當(dāng)月成交量環(huán)比超一成的跌幅。進(jìn)入2月，成交量向下，包括廣州在內(nèi)不少城市出現(xiàn)降價促銷現(xiàn)象，3月成交量有所回升，但與傳統(tǒng) 陽春三月 相比有不小差距。4月成交均價有所回落，成交套數(shù)上升。之后在五一假期帶動下，開發(fā)商加大促銷力度回籠資金，一定程度上促進(jìn)5、6月份廣州樓市成交，但與去年同期相比仍呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。
　　
　　而進(jìn)入7月，受市場影響，廣州全市網(wǎng)簽量創(chuàng)前9個月以來新低，原以為隨著 金九銀十 到來，整體樓市會好轉(zhuǎn)，但數(shù)據(jù)顯示廣州樓市依舊成色不足。隨著央行房貸新政出臺，有業(yè)內(nèi)預(yù)測廣州在10月成交有所上漲，開發(fā)商將進(jìn)一步降價走量，房價在短期內(nèi)不會大幅反彈，但 銀十 究竟表現(xiàn)如何，還有待市場考驗。
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn) 2014年9月廣州百盤價格動態(tài)調(diào)查 顯示，廣州銷量排名前100個在售樓盤的網(wǎng)簽均價中，9月價格環(huán)比上漲的樓盤25個，47個樓盤網(wǎng)簽價環(huán)比下跌，對比之前兩個月明顯增多。網(wǎng)簽價格升價幅度在2%內(nèi)，價格基本不變的樓盤28個。
　　
　　前三季成交墜冰點(diǎn)庫存創(chuàng)新高
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度廣州十一區(qū)新建住宅網(wǎng)簽僅46806套，同比大減32.08%。與此同時，廣州新房可售貨量則創(chuàng)歷史紀(jì)錄地突破14萬套。今年前三季度銷量前10樓盤中，銷量過千的僅3個，而去年前三季度銷量前10樓盤銷量均過千。
　　
　　8月中旬以來，廣州新房可售貨量躍上新臺階，每天新房可售貨量穩(wěn)定在13萬套以上；而到9月下旬，穩(wěn)定在14萬套以上，9月20日首次突破14萬套。前三季度廣州十一區(qū)未售套數(shù)為144125套，相比去年同期同比大增24.69%。
　　
　　過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年全國商品房庫存增加約190%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的政策微調(diào)效果拉動市場成交作用有限，市場復(fù)蘇還要依賴于后繼信貸政策支持，這也決定9月、10月不可能出現(xiàn)爆發(fā)式的量價齊漲局面。對比去年，今年市場行情將明顯暗淡。
　　
　　供應(yīng)量激增多個樓盤促銷搶客
　　
　　從區(qū)域來看，廣州南沙、番禺、新塘一手住宅供應(yīng)均超2000套。南沙中心板塊新房供應(yīng)超1000套，占區(qū)域供應(yīng)六成以上。由于南沙存量、新貨皆多，出貨壓力大，合富輝煌預(yù)計南沙七成有新房推出市場的樓盤將會低開出貨，成交量或回升。
　　
　　受 限購政策 松綁影響，廣佛交界處的金沙洲板塊備受關(guān)注，房企推貨積極性相對較高。國慶期間，金沙洲板塊一手樓供應(yīng)量占比居華南、科學(xué)城等廣州各大板塊之首，新貨供應(yīng)超3000套。相對郊區(qū)，荔灣、海珠等中心城區(qū)一手樓供應(yīng)較少，各區(qū)新增供應(yīng)量約200套。
　　
　　在推貨的房企中，今年萬科廣州的推貨量較往年明顯增加。國慶期間萬科廣州推新品的樓盤高達(dá)10個，包括雅居樂·萬科熱橙、萬科·南方公元、萬科派等多個全新項目。
　　
　　中小戶型產(chǎn)品仍是主要供應(yīng)產(chǎn)品。國慶期間推出的一手樓新品種，100平方米以下產(chǎn)品占比超七成，主要分布在南沙、增城等區(qū)域。在供應(yīng)量激增情況下，房企仍采用打優(yōu)惠牌銷售戰(zhàn)略。某知名房產(chǎn)網(wǎng)站舉辦首屆 購房黃金周 ，全國聯(lián)合50個品牌房企、推出1000套特價房源進(jìn)行競拍，廣州地區(qū)將有保利、碧桂園、萬科、中國中鐵等名企旗下14個樓盤參與。其中，保利西海岸兩套特價房源最高優(yōu)惠44萬元、折扣力度達(dá)7至8折；碧桂園清泉城直降88萬元，相當(dāng)于在原房價上打6至7折。
　　
　　合富輝煌分析人員指出，國慶期間或難有大熱區(qū)域或板塊出現(xiàn)，貨量較多、剛需戶型集中的板塊，成交量可能有所增加，但不會大幅攀升，除非房企在價格方面有較大讓步。
　　
　　深圳10月開盤項目22個 開發(fā)商直言節(jié)后漲價
　　
　　繼8月份成交量回暖之后，深圳房價9月率先止跌，成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，價格也回漲。由于10月份可推貨量增加，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計成交量還會漲，而且隨著央行放松限貸政策出臺，已有開發(fā)商醞釀節(jié)后開盤漲價。
　　
　　昨日，深圳市場迎來房貸新政后首個開盤項目。該項目位于寶安區(qū)，當(dāng)天到場客戶約2000人，推盤622套，主力戶型約90平方米，截至下午6時去化率約八成。 超出預(yù)期，一些猶豫的客戶也選擇入市。 該項目營銷負(fù)責(zé)人說。
　　
　　深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月份深圳開盤項目將達(dá)22個，包含全新盤16個。一個即將開盤高端項目的負(fù)責(zé)人透露，9月下旬央行傳出放松限貸的消息以來，項目認(rèn)籌率激增， 認(rèn)籌程度好到超出預(yù)期，原本計劃節(jié)前開盤的，現(xiàn)在只能推到節(jié)后 。
　　
　　另一位準(zhǔn)備節(jié)后開盤的剛需盤負(fù)責(zé)人也表示，政策給到市場的信息會大于其政策實施效果本身，對購房者的影響一方面是首改客戶入市成本降低，另一方面是利率7折對首次置業(yè)者利好， 不會改變原定推盤時間，但會漲價。 由于深圳市場整體供應(yīng)量押寶下半年，隨著成交回暖，下半年房貸總量占全年50%，這將一改以往每年年底貸款緊缺局面。