深圳這5個(gè)小區(qū)最難賣？一條街有21家中介鋪怎么解釋
很多人覺得奇怪，為什么別人家的房子漲幅翻番，自己的漲了不到50%；別人家的房子放出來兩個(gè)星期就成交了，自己的兩個(gè)月了也沒幾波客戶來看。如果你的房子比別人家的房子總是表現(xiàn)得遜色一些，那問題一定是出在房子身上。
日前，騰訊新聞與云房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布北上廣深最難賣小區(qū)TOP50名單。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，領(lǐng)航城三期、天璽1號、富通城、春華四季園等均上榜。
但數(shù)據(jù)不能代表全部真相。樂居實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，市場的背后還有諸多文章。春華四季園好賣在于贈送多，富通城好賣在于大社區(qū)，領(lǐng)航城三期剛?cè)牖?，毛坯在手，說它難賣也太牽強(qiáng)了吧？
樂居實(shí)探「2017你深圳最難賣二手小區(qū)TOP50」前排5個(gè)小區(qū)，為你揭秘——它們到底難不難賣、為什么難賣？最容易砸在手里的小區(qū)有哪些共性。
1、實(shí)探：深圳這5個(gè)小區(qū)最難賣？
寶安
領(lǐng)航城
第一站——寶安西鄉(xiāng)片區(qū)107國道與航城大道交匯處的領(lǐng)航城。
領(lǐng)航城占地55萬平，總建面130萬平，分6期開發(fā)。一、二、三期為住宅，四期是商業(yè)綜合體，五期是大戶型住宅、六期是酒店與公寓。
樂居了解到，領(lǐng)航城一、二期已入伙；三期部分已入伙，有少量尾盤在售；四期已拆外架，預(yù)計(jì)將于今年開業(yè)，業(yè)態(tài)涵蓋娛樂、餐飲等；五、六期已封頂，確定引進(jìn)希爾頓酒店。被點(diǎn)名的是領(lǐng)航城三期。
領(lǐng)航城三期分3個(gè)地塊——領(lǐng)麗、領(lǐng)尚、領(lǐng)秀，共18棟高層住宅。領(lǐng)麗與領(lǐng)尚基本售罄，已有部分住戶裝修完畢入住，樂居在項(xiàng)目展示中心看到，沙盤模型已撤走。
具體來看仍在售的領(lǐng)秀花園。
領(lǐng)秀花園于2015年12月3日取得預(yù)售許可證，共1331套住宅、36套商業(yè)獲批。其中，住宅部分備案均價(jià)為43849元/平，主力戶型為80-165平2房-4房，同年12月5日開盤。
△領(lǐng)秀花園
駐場銷售孟先生介紹，領(lǐng)秀目前在售房源約80套，價(jià)格約5-5.5萬/平。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)航城三期在售二手房源月均價(jià)在5-5.4萬/平。
“領(lǐng)航城總戶數(shù)約7000戶，體量僅次于桃源居。銷售情況一直都還可以，很多客戶都是比價(jià)之后過來買的。”孟先生告訴樂居。
對于領(lǐng)航城三期“被點(diǎn)名”，領(lǐng)航城相關(guān)人士文先生表示，“三期才入伙沒多久，我們看到這個(gè)新聞也很懵逼。”他強(qiáng)調(diào)，一手房銷售在房管局有備案，據(jù)其掌握的情況，銷售情況良好，“二手房的數(shù)據(jù)我們監(jiān)控不到，這個(gè)結(jié)論有可能是成立的。”
領(lǐng)航城一期一位業(yè)主表示，一期是當(dāng)時(shí)深圳最好賣的樓盤之一。他認(rèn)為，三期不好賣原因有二：第一，配套跟不上價(jià)格，商業(yè)中心施工進(jìn)度慢，商業(yè)配套不成熟；第二，環(huán)境不盡如人意，靠近107國道、航城大道，受噪音、揚(yáng)塵等影響大。此外，樂居實(shí)探發(fā)現(xiàn)，片區(qū)軌道交通不成熟，三期距離最近的地鐵站1號線固戍站直線距離約1.7公里。
樂居查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)航城三期領(lǐng)秀花園目前掛盤房源20套，均為毛坯房，掛盤單價(jià)區(qū)間為49956-63404元/平，戶型為80-90平3室2廳。
△數(shù)據(jù)來源：深圳鏈家（統(tǒng)計(jì)截至1月14日）
掛盤時(shí)間最長的房源是一套89.9平3室2廳，總價(jià)520萬，單價(jià)57843元/平。該房源于2017年4月25日掛牌出售，鏈家經(jīng)紀(jì)人已帶看46次。鏈家APP顯示，多套房源均有“業(yè)主誠售”的標(biāo)簽。
富通城
第二站——寶安碧海富通城。富通城體量也很大，分6期開發(fā)，我們來看體量最大的三期。
富通城三期名為“生活立方”，由9棟高層住宅組成，竣工于2008年。
三期位于寶安碧海悅和路，距離11號線碧海灣站直線距離約939米、1號線西鄉(xiāng)站直線距離約1.3公里。此外，小區(qū)臨近西鄉(xiāng)大道，可經(jīng)此通過107國道、寶安大道、廣深高速、沿江高速等到達(dá)南山福田。
配套方面。小區(qū)距離合正匯一城天虹商場約1.8公里，可滿足購物、娛樂、休閑等需求。小區(qū)對面即是大型兒童成長配套中心七巧國、人人樂。值得一提的是，片區(qū)多為住宅小區(qū)，包括泰華陽光海、檳城西岸、中信灣上六、七座等，社區(qū)底商多為便利店、餐飲店等，生活氛圍濃厚。
教育方面。碧海小學(xué)與富通城三期僅一街之隔。樂居看到，放學(xué)時(shí)間，住在三期的學(xué)生無需父母接送，可自行回家。碧海小學(xué)曾獲“寶安區(qū)教師、家長培訓(xùn)雙優(yōu)學(xué)校”、“廣東省棋類特色學(xué)校”、“深圳少年科學(xué)院基地學(xué)校”等稱號。
那么，在「2017年深圳最難賣二手小區(qū)TOP50」中排名第三的富通城，到底難不難賣呢？
據(jù)了解，鏈家門店選址有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——“重點(diǎn)盤”，以成交量等作為測算標(biāo)準(zhǔn)，基本可以通過門店數(shù)量判斷片區(qū)的成交活躍度。
Q房網(wǎng)西鄉(xiāng)片區(qū)董事徐前花透露，由于面積小、戶型多、總價(jià)低，富通城三期是寶安成交套數(shù)較多的小區(qū)之一。
小區(qū)戶型多樣，包括53-141平1-4房，小戶型居多，使用率高，復(fù)式58平可以做3房2廳，總價(jià)低，初次置業(yè)者居多。周邊交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟，宜居。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，富通城三期2017全年漲幅超過10%。
△來源：Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心
不過，富通城三期也有“硬傷”。小區(qū)朝南戶型直面廣深沿江高速與飛機(jī)航道，噪音影響較大。樂居粗略統(tǒng)計(jì)，中午11時(shí)許，10分鐘內(nèi)有7架飛機(jī)飛過。此外，小區(qū)車位比為1:0.7，晚間停車不便。
徐前花表示，富通城上榜，或是因?yàn)槠?strong style="font-style: normal">體量大，基數(shù)大，顯得換手率低。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，體量很大的樓盤，業(yè)主不占優(yōu)勢，“競爭對手太多，容易被砍價(jià)。”
羅湖
天璽一號
作為榜單中排名第二、深圳最難賣的小區(qū)——天璽一號，樂居實(shí)探發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤最大的特點(diǎn)是，價(jià)格高、面積大、戶型奇葩。雖然成交并不活躍，但被列為深圳第二難賣、羅湖最難賣的小區(qū)，有點(diǎn)勉為其難。
樓齡較新、附近重點(diǎn)學(xué)校云集、地段配套優(yōu)越，這些優(yōu)勢使得該樓盤的關(guān)注度一直居高不下，雖然二手買賣成交較少，但租房成交量很大，受陪讀家長歡迎。
基本信息
地址：羅湖東門街道，曬布地鐵站C出口步行100米。
掛盤主力戶型：550萬62平三室一廳。
優(yōu)勢：羅湖黃金地段；商場、批發(fā)市場、兒童公園等配套全；周邊學(xué)校多，是桂園中學(xué)、螺嶺外國語學(xué)校、翠園中學(xué)的學(xué)區(qū)房。
劣勢：體量較小、內(nèi)部無園林、二手房均價(jià)高、戶型奇葩。
周邊中介小張表示，天璽一號相比周邊樓盤而言，成交并不活躍，但不是特別難賣。天璽一號于2014年建成，樓齡較新。周邊羅湖名校云集，很多家長在此地段置業(yè)，多是看中好學(xué)校的學(xué)位。而深圳小學(xué)、深圳中學(xué)都不在天璽一號學(xué)區(qū)之內(nèi)，但其二手樓盤掛牌均價(jià)卻是片區(qū)較高的，附近房齡老舊的樓盤多，大多均價(jià)在6萬/平左右，而天璽一號的均價(jià)近8萬/平。
因?yàn)閮r(jià)格高，又不帶名校學(xué)位，天璽一號的成交量較低。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，天璽一號的成交記錄，平均一個(gè)月賣一套。最近兩月，鏈家并無成交。
除此之外，樂居實(shí)探發(fā)現(xiàn)天璽一號的戶型比較奇葩。中介介紹說，該樓盤60多平戶型拓展后可達(dá)90多平，86平戶型拓展后可達(dá)127平，90多平戶型拓展后也可達(dá)120多平，高贈送的戶型按理來講不愁賣。
進(jìn)入一套62平3房，首先感覺像辦公室。南向的房間采光較好，但3個(gè)房間中，有2個(gè)不大不小的房間，僅能容納一張床和一個(gè)柜子，另外一個(gè)房間連接陽臺，面積最小，放一張1.5米的床，空間非常局促。
另外，洗手間很小，洗手臺設(shè)置在洗手間外面。連接洗手臺的兩個(gè)房間后面有條長長的通道。這個(gè)面積相當(dāng)浪費(fèi)，不能用作房間面積，只能堆放雜物或作為過道用，如此一來不僅浪費(fèi)了空間，而且非常影響采光。
天璽一號難賣，還有一個(gè)重要原因，136平戶型為2套60多平戶型打通而成，因此需兩本證。在購房資格緊缺的當(dāng)下，兩本證無疑加大了成交的難度。
雖然成交確實(shí)不活躍，但據(jù)周邊中介透露，天璽一號的租房市場很活躍，兩房的租金近8000元/月。他表示，該項(xiàng)目臨近深圳中學(xué)，盡管不帶深圳中學(xué)學(xué)位，但仍不少陪讀的家長小孩在深中上學(xué)，因此選擇在此租房。
龍華
春華四季園
春華四季園位于龍華民治民康路，是一個(gè)43萬平的大社區(qū)，分兩期開發(fā)，共43棟住宅。在「2017年深圳最難賣二手小區(qū)TOP50」上，春華四季園排名第5。
樂居實(shí)探發(fā)現(xiàn)，春華四季園優(yōu)劣勢都很明顯。小區(qū)戶型贈送面積多，70平可以做到3房甚至4房（閣樓）；距離5號線五和站約1公里；大社區(qū)，生活氣息濃厚。不足的是，小區(qū)缺少高端商業(yè)；靠近華南國際物流倉儲園與梅觀高速，噪音影響較大；“英雄難過梅林關(guān)”，關(guān)口交通壓力大。
熟悉春華四季園的置業(yè)顧問小黃告訴樂居，小區(qū)一直以來成交都還不錯(cuò)，去年12月僅是他們一家中介機(jī)構(gòu)就成交了8套。“由于春華學(xué)校即將建成開學(xué)，給了業(yè)主很大的信心，有業(yè)主報(bào)價(jià)直接往上提了50萬。”
對于小區(qū)上了最難賣榜單，小黃很詫異。他表示，春華四季園雖然是一個(gè)樓齡較老的小區(qū)，但是生活氛圍濃厚，許多戶型贈送面積不小，業(yè)主改造建了小閣樓，使用率很高。
小黃坦言，噪音和高端商業(yè)欠缺確實(shí)是問題，但華南物流園將更新改造，建設(shè)商業(yè)中心；梅林關(guān)的交通壓力也會隨著坂銀隧道的開通而緩解。春華四季園對于剛需置業(yè)者有不小吸引力，學(xué)校的落成也方便小孩上學(xué)。
錦繡江南
錦繡江南也是一個(gè)體量較大的社區(qū)，一期于2003年建成，樓齡15年。
置業(yè)顧問小孟透露，錦繡江南的成交量算是居中偏上，算不得難賣，與周邊小區(qū)相較，小區(qū)價(jià)格居中，生活配套較為齊全，生活購物等方便。不過，錦繡江南距離地鐵站較遠(yuǎn)，公共交通是短板。
小孟表示，他確實(shí)接觸過一些對樓齡比較介意的年輕購房者，但是，“龍華沒有賣不出的房子，因?yàn)樾枨髷[在那。”對于很多購房者而言，關(guān)內(nèi)可能上車門檻較高，因而轉(zhuǎn)投龍華懷抱。
2、哪些房子容易砸手里？
一句話總結(jié)——不買房，1年白忙；亂買房，5年白忙。我們來看看福田中心區(qū)的彩虹新都。
彩虹新都位于福田福華路與彩田路交匯處，緊鄰地鐵1號線崗廈站。小區(qū)建于1995年，共5棟，包括2棟寫字樓、3棟住宅樓。鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，彩虹新都目前在售房源9套，掛盤均價(jià)35098元/平。福田中心，3字頭，是洼地還是雞肋？
資深置業(yè)顧問羅中易認(rèn)為，彩虹新都被市場淘汰是意料之中。原因有五：第一，1995年入伙，樓齡老舊；第二，戶型奇葩且不實(shí)用，105平做2房，過道等占用太多面積；第三，車位比1:0.3，嚴(yán)重不足；第四，無花園；第五，無優(yōu)質(zhì)學(xué)位作為支撐。
△彩虹新都105.52平2室2廳
為了不白忙，買房需謹(jǐn)慎。這4種房子容易砸手上，走過路過千萬要錯(cuò)過。
1、老舊樓梯房
這種樓梯房，通常都是老舊小區(qū)，停車位嚴(yán)重不足，房屋外觀老舊，戶型設(shè)計(jì)過時(shí)。最不能接受的是，改善型人群通常都是40歲左右，上有老、下有小的年紀(jì)，對于要爬6-7層的樓梯通常都是不能接受的。而且這種房子，房齡基本都已經(jīng)去到了15-20年，如果買過來再住上10年左右，到時(shí)候就是20-30年的房齡，將來的接盤俠都是90后甚至00后，他們一般不接受這種老舊房子。
2、不規(guī)則的大戶型
這種房子，面積特別大，動輒200平以上，基本都是改善型、換房客的目標(biāo)，關(guān)鍵是不差錢的主。但這種大面積房子總價(jià)很高，大部分在800萬以上。
如果買家能承受800萬以上價(jià)位，通常對物業(yè)的配套、樓盤品質(zhì)、周邊環(huán)境、戶型等都有比較高的要求。如果房子的戶型奇葩，不適宜居住，一般很難出手。
3、兩本證、雙名額
這種房子雖然有些戶型不錯(cuò)，地段不錯(cuò)，但基本所有這類房源面積都比較大，總價(jià)高。能買得起這種房子的在深圳大多不是首次購房的剛需客，因此找一個(gè)購房名額都成問題，更何況需要兩個(gè)購房資格。
4、高層電梯房的一樓
現(xiàn)在的電梯樓盤樓層都很高，密度大，因此低樓層的采光、通風(fēng)和日照都將是比較大的問題。而且一樓還受到噪音和蚊蟲鼠蟻的威脅。一樓相對而言更潮濕、隱私感差，容易被盜，還有下水道容易堵塞等問題。高層電梯房的一樓確實(shí)存在很多問題。
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