今年的土拍情況也印證了產(chǎn)業(yè)優(yōu)先原則。目前，重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟等項目用地供應(yīng)已經(jīng)成為深圳新增土地供應(yīng)的主流。未來，深圳將繼續(xù)向產(chǎn)業(yè)用地傾斜。而規(guī)劃也大幅增加了未來的住房供應(yīng)。如上述計劃得以施行，這有助于實現(xiàn)“房住不炒”，房價平穩(wěn)。

在租售并舉的制度體系下，深圳樓市大幅開啟供給側(cè)改革，增加土地供應(yīng)和住房供應(yīng)；同時，深圳還將繼續(xù)捍衛(wèi)產(chǎn)業(yè)升級前沿城市的地位，很多區(qū)域土地供應(yīng)向產(chǎn)業(yè)用地傾斜。

在深圳市規(guī)土委近日印發(fā)的《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》(以下簡稱十三五規(guī)劃)中，深圳計劃2016-2020五年內(nèi)，通過城市更新提供30平方公里用地規(guī)模，通過土地整備釋放用地50平方公里，新增建設(shè)用地87平方公里。

此外，深圳還提出新增住房供應(yīng)65萬套的目標(biāo)，這大大超過了深圳每年新建住宅的消化量，深圳業(yè)內(nèi)人士指出，如果這些目標(biāo)順利完成，將大大平抑未來房價大幅上漲的預(yù)期。

產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)先

隨著近年來深圳地價不斷攀高，民間聲音曾多次表達高成本土地對制造業(yè)發(fā)展的擔(dān)憂。從本次規(guī)劃看，深圳正在試圖扭轉(zhuǎn)這一局面。

根據(jù)規(guī)劃，到2020年，深圳全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重將不低于30%，并通過優(yōu)化管理政策，以穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)空間規(guī)模支撐產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級轉(zhuǎn)型。

具體做法是，將19個制造業(yè)基礎(chǔ)良好、集中成片且單個規(guī)模在10-20平方公里左右的產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃設(shè)為產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)區(qū)。今后將嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地改變用途，且新增制造業(yè)項目原則上將布局在區(qū)內(nèi)。

這意味著，區(qū)內(nèi)“工改商”和“工改居”將受到嚴(yán)格限制，而“工改工”比例有望提高。

從所在位置看，規(guī)劃的19個產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)區(qū)有18個位于寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區(qū)。上述新增的產(chǎn)業(yè)用地大部分也將位于這些區(qū)域。

這與深圳對各區(qū)的定位相吻合。根據(jù)規(guī)劃，羅湖、福田、南山及鹽田將重點強化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，兼顧高端研發(fā)功能；寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區(qū)重點保障先進制造業(yè)發(fā)展，同步培育生產(chǎn)性服務(wù)功能；大鵬新區(qū)則發(fā)展旅游服務(wù)及生態(tài)保育功能，逐步降低現(xiàn)有工業(yè)用地規(guī)模和比重。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉告訴記者，這樣的區(qū)域分工有助于將產(chǎn)業(yè)空間向外圍疏導(dǎo)，理順各片區(qū)間關(guān)系。此外，通過軌道交通建設(shè)，將深圳中心區(qū)和外圍區(qū)域相連，將能創(chuàng)造出更大的空間利用價值。

今年的土拍情況也印證了產(chǎn)業(yè)優(yōu)先原則。目前，重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟等項目用地供應(yīng)已經(jīng)成為深圳新增土地供應(yīng)的主流。

據(jù)深圳市規(guī)土委統(tǒng)計，今年前三季度深圳商辦、工業(yè)用地合計成交31宗，總建設(shè)用地面積近55萬平方米，合計收金超過418億元。

在今年7月份深圳規(guī)土委公布的年度土地出讓計劃中，2017年安排產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模203公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地98公頃，合共占約22.3%；包括商品房和保障房用地在內(nèi)的居住用地共計劃供應(yīng)218公頃，僅占約16.1%。

未來，深圳將繼續(xù)向產(chǎn)業(yè)用地傾斜。世聯(lián)行在研報中指出，深圳未來8-10年將有約3000萬平方米的工業(yè)用地供應(yīng)入市，其中正在進行的有1200萬平方米，準(zhǔn)備報專項規(guī)劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。

住房供給大增

去年10月開始調(diào)控以來，深圳樓市趨于平靜，目前已經(jīng)創(chuàng)下了新房均價連續(xù)11個月環(huán)比下跌的記錄。

而此次規(guī)劃也大幅增加了未來的住房供應(yīng)。十三五期間，深圳計劃新增住房有效供應(yīng)65萬套。其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬套，保障性住房和人才住房(以下簡稱“保障房”)供應(yīng)35萬套。

深圳多位業(yè)內(nèi)人士指出，如上述計劃得以施行，深圳未來三年的新建商品房及保障房供應(yīng)量均將大幅增加，這有助于實現(xiàn)“房住不炒”，房價平穩(wěn)。

這一計劃正在逐步施行。2016年，深圳計劃供應(yīng)商品房4.3萬套，實際供應(yīng)4.4萬套，最終成交4.04萬套。今年，新建商品房計劃供應(yīng)量提高到8萬套，保障房計劃供應(yīng)量也由去年的4萬套增加到今年的5萬套，增長約20%。而深圳樓市截至目前，新房成交不足3萬套。

不過，談及上述住宅供應(yīng)量最終能否按計劃完成，一些業(yè)內(nèi)人士也持謹(jǐn)慎態(tài)度。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，由于過去幾年深圳住房供應(yīng)“欠賬太多”，未來能否扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的基本格局仍是未知數(shù)。

過往歷史紀(jì)錄顯示，深圳土地供應(yīng)計劃多次未能完成。如去年，深圳計劃供應(yīng)居住用地125公頃，但實際供應(yīng)居住用地面積98.5公頃，只完成了全年計劃供地任務(wù)的約78%。

因此，如欲實現(xiàn)65萬套的住房有效供應(yīng)，需要足量住宅用地支撐，未來能否提升住房土地供應(yīng)是關(guān)鍵。

深圳商品房和保障房的土地供應(yīng)，大部分用地來源于以舊改為主的城市更新。根據(jù)規(guī)劃文件，“十三五”期間新增建設(shè)的21萬套保障房中，有13萬套來自城市更新配建。

宋丁認(rèn)為，盡管新增住房用地有助于適度平衡供需關(guān)系，但最終能否供應(yīng)足夠的住房用地仍不確定。