深圳租賃新政落地 商用房、城中村小產(chǎn)權(quán)房變“財(cái)富”？

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”剛剛寫(xiě)進(jìn)十九大報(bào)告。

 

10月17日，深圳隨后公布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施意見(jiàn)），緊跟國(guó)家方向。

 

這么具有政策大方向性的文件，對(duì)普通百姓、企業(yè)、商業(yè)用房和城中村業(yè)主，都有非常大影響。

 

政策亮點(diǎn)

 

1、政府鼓勵(lì)各方搞租賃，租賃小公司松口氣

節(jié)選：發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)各國(guó)有企事業(yè)單位開(kāi)展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：不管是房企、國(guó)企、城中村，或者某些企業(yè)想搞租賃市場(chǎng)，都被政府放在同等重要位置。這說(shuō)明未來(lái)不是依靠政府的力量、國(guó)企的力量來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)，而是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)，民營(yíng)企業(yè)同樣有機(jī)會(huì)介入。

 

深圳去年整頓“商改住”，很多中小型租賃公司比較氣餒，這則文件至少能讓他們松口氣，只要符合政策，還是能找到自己的生存方式。

 

 

2、允許商業(yè)用房改租賃，土地性質(zhì)一起調(diào)整

 

節(jié)選：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。經(jīng)行政主管部門(mén)同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途。

 

點(diǎn)評(píng)：“商改住”在深圳去年發(fā)展很火，后來(lái)被叫停，最大問(wèn)題就是土地用途。政府“由堵變疏”，調(diào)整土地用途，可以說(shuō)對(duì)于商業(yè)用房是非常大的好消息。

 

未來(lái)“商改租”項(xiàng)目，可能繼續(xù)在深圳風(fēng)靡起來(lái)，影響樓市。

　　

3、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善“城中村”不再被完全忽視

 

節(jié)選：允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營(yíng)并納入住房租賃合同備案管理。

 

點(diǎn)評(píng)：產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善的“城中村”，依然有機(jī)會(huì)納入住房租賃合同備案管理，這類(lèi)“城中村”不再被完全忽視，意義非常大。

 

4、發(fā)行“租賃券”，貨幣補(bǔ)貼租房

 

節(jié)選：全面構(gòu)建實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補(bǔ)貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式。

 

點(diǎn)評(píng)：公租房太局限于地段，以后結(jié)合貨幣補(bǔ)貼，你自己選擇在適合的地方租房，然后政府給你租賃券，補(bǔ)貼貨幣，更加自由。

 

 

5、增加租賃用地，地段可能還不錯(cuò)

 

節(jié)選：加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)。進(jìn)一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

 

點(diǎn)評(píng)：11月10日，深圳掛牌出讓第一塊“只租不售”的居住用地，地段非常好，在紅山商圈。

 

這次將“加強(qiáng)租賃用地供應(yīng)”放入文件中，說(shuō)明以后，這樣完全或是部分“只租不售”的居住用地會(huì)越來(lái)越多。

 

而從政府能將紅山地塊用于“只租不售”的信號(hào)看，未來(lái)租賃用地的地段可能還挺不錯(cuò)。

 

 

6、規(guī)范現(xiàn)有住房，按規(guī)定改造后出租

節(jié)選：允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對(duì)外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室不得出租供人員居住。

 

點(diǎn)評(píng)：深圳原來(lái)有不少“房中房”，實(shí)施意見(jiàn)出臺(tái)，至少“房中房”是搞不下去了。

 

7、“城中村”品質(zhì)將大幅提升

 

節(jié)選：引導(dǎo)“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)?；赓U。各區(qū)政府至少要組織開(kāi)展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作，引導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位通過(guò)綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)。

點(diǎn)評(píng)：讓“城中村”自己去提升品質(zhì)且每個(gè)區(qū)都開(kāi)展規(guī)?；赓U試點(diǎn)，對(duì)于“臟亂差”且安全隱患頗多的城中村來(lái)說(shuō)，有很大的積極作用。

 

8、以后公租房、人才房會(huì)越來(lái)越多

 

節(jié)選：鼓勵(lì)各區(qū)政府、前海管理局、市人才安居集團(tuán)（包括其子公司）將自建、購(gòu)買(mǎi)或承租的各類(lèi)居住用房作為人才住房或保障性住房開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)。

 

點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在深圳的公租房、人才房越來(lái)越多，地段也越來(lái)越好。通過(guò)這句話(huà)不少市民可以放心，深圳在大力發(fā)展社會(huì)租賃市場(chǎng)的同時(shí)，公租房、人才房也會(huì)越來(lái)越多，甚至越來(lái)越好。

 

9、提高住房公積金用于支付房租的比例

節(jié)選：完善住房租賃支持政策。提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：目前的住房公積金用于支付房租比例是50%，以后提高顯然對(duì)于租房者的幫助會(huì)更大。

10、租賃企業(yè)可搞證券融資

節(jié)選：提供金融支持。鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過(guò)IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：這個(gè)是很厲害了，當(dāng)然能夠玩轉(zhuǎn)證券融資的也一定是比較有實(shí)力的企業(yè)，比起政府主導(dǎo)來(lái)說(shuō)，這個(gè)完全是把租賃市場(chǎng)化了，可以將民間資本引入市場(chǎng)。

 

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

朱羅紀(jì)：政策“松綁”城中村 租房券是重要探索

（地產(chǎn)自媒體大V，深圳地產(chǎn)評(píng)論人）　

文件還是很值得肯定的，允許發(fā)展租賃住房。

 

實(shí)際從去年5月份就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)大的方向已經(jīng)出現(xiàn)允許商改住，后來(lái)在深圳，這個(gè)政策經(jīng)過(guò)了兩個(gè)波折。

 

第一個(gè)波折是，去年10月份前后寶安開(kāi)始嚴(yán)查商改住。第二個(gè)波折是8月份的征求意見(jiàn)稿，征求意見(jiàn)稿中有一個(gè)很重要的指導(dǎo)思想，就是以國(guó)企為主導(dǎo)。

 

這兩個(gè)波折對(duì)于社會(huì)資本參與租賃住房建設(shè)形成了很大的打擊，當(dāng)時(shí)有一些做長(zhǎng)租公寓的比較小規(guī)模的民營(yíng)資本或者公司，非常擔(dān)心和沮喪。

 

這次的政策值得肯定的地方：

 

第一個(gè)亮點(diǎn)，是政府在放開(kāi)管制，房屋租賃讓市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)，政府把國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)放在同樣的位置，來(lái)參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和租賃住房的建設(shè)。

 

第二個(gè)亮點(diǎn)，是允許商業(yè)用房改建，允許商業(yè)用房改建實(shí)際上是回到了去年5月份的細(xì)化，調(diào)整土地用途這個(gè)變動(dòng)很大，會(huì)大大激活市場(chǎng)上大量閑置的商業(yè)用房，成為住宅租賃住房的供應(yīng)。

 

第三個(gè)亮點(diǎn)，是引導(dǎo)城中村開(kāi)展規(guī)?；赓U，8月份的意見(jiàn)稿收儲(chǔ)一百萬(wàn)套農(nóng)民房，通過(guò)收儲(chǔ)的方式就會(huì)涉及到各方利益的談判和糾葛，非常復(fù)雜，不具備操作性。通過(guò)政策設(shè)計(jì)引導(dǎo)城中村提高品質(zhì)，這個(gè)變化是非常務(wù)實(shí)的。

 

深圳小產(chǎn)權(quán)房或城中村你可以視它為最大的毒瘤，但它也是最大的財(cái)富，它是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的穩(wěn)定器，600多萬(wàn)套的存量。

 

但是深圳租賃市場(chǎng)存在很大的問(wèn)題，品質(zhì)太低、太次，很多房屋根本沒(méi)有辦法通過(guò)安全驗(yàn)收，這樣的房源需要提升質(zhì)量，提升質(zhì)量意味著市場(chǎng)的效率也會(huì)提升，政策的大方向就是在往這個(gè)方向努力。

 

第四個(gè)亮點(diǎn)，是允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造出租。

 

文件里面有一句話(huà)：產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已理順的城中村可以納入住房租賃經(jīng)營(yíng)。這是對(duì)很多城中村松綁，原來(lái)它不受任何保障，但現(xiàn)在有可能被認(rèn)可。

 

還有一些遠(yuǎn)期的亮點(diǎn)，如租房券，推動(dòng)公共租賃住房貨幣化，這是比較重要的制度探索，假如租房券將來(lái)發(fā)展的非常成熟，它可以完全替代政府建公共租賃住房，因?yàn)橛行┕夥亢芷煌ê懿煌晟?，很多人不愿意去住?/p>

 

給買(mǎi)不起房、租不起房的人發(fā)貨幣補(bǔ)貼，提高他們的購(gòu)買(mǎi)力，讓他們自己去選房，哪一種更市場(chǎng)化，這個(gè)要點(diǎn)的意義在這里，它可以防止政府做很多無(wú)效的住房提供。

 

另外，金融支持也是亮點(diǎn)，對(duì)于提高社會(huì)資本、民間資本做租賃住房的積極性非常重要。估計(jì)會(huì)比較慢，因?yàn)樗驼麄€(gè)中國(guó)的金融市場(chǎng)的開(kāi)放同步，但它是一個(gè)很重要的制度探索。

 

如果說(shuō)問(wèn)題的話(huà)，有三個(gè)值得提醒的地方：

 

一、是在商業(yè)用房改造這一塊，這里面極有可能會(huì)出現(xiàn)“變相銷(xiāo)售”，市場(chǎng)之前就存在過(guò)，如果你允許調(diào)整土地用途，就意味著它已經(jīng)成為住宅用地，可不可以通過(guò)長(zhǎng)租的形式把房子賣(mài)掉？是有這個(gè)可能的，這對(duì)政府的監(jiān)管要求很高。

 

二、是允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造出租，要求不能出現(xiàn)房中房，這也更要求更好的監(jiān)管。過(guò)去一直有房中房，而且對(duì)于不少小型長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，N+1房間是他的盈利來(lái)源，如果不增加房間他可能就賺不到錢(qián)，怎么對(duì)這個(gè)進(jìn)行監(jiān)管？這也是政府需要注意的。

 

結(jié)合這兩點(diǎn)，整個(gè)文件實(shí)際上沒(méi)有關(guān)于違約和違法責(zé)任的處罰，我理解政府可能是出于要激活市場(chǎng)，鼓勵(lì)大家參與住房租賃建設(shè)，擔(dān)心會(huì)打擊大家參與這個(gè)事情的積極性，所以不去進(jìn)行過(guò)高的違法成本的設(shè)計(jì)。

 

三、房東和租客之間的關(guān)系上，我稍微有一點(diǎn)不同的看法，的確房東比較強(qiáng)勢(shì)，政策提出對(duì)房東的限制，但我認(rèn)為這一塊要更加清晰一點(diǎn)，我們的目標(biāo)是什么：是要構(gòu)建一個(gè)平等守約的租賃關(guān)系，房東和承租人平等、守約的概念建議要突出。

 

李宇嘉：深圳未來(lái)供應(yīng)新增租賃住房力度 應(yīng)是全國(guó)最大

（深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）

 

與全國(guó)的大環(huán)境大背景是完全一樣的，但是有一個(gè)很大的不同：

 

第一個(gè)亮點(diǎn)城中村：

 

1、我們結(jié)合深圳租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)城中村進(jìn)行盤(pán)活存量合理利用。因?yàn)樯钲趶淖赓U占比來(lái)講是全國(guó)最高的，70%的住房是處于租賃狀態(tài)，80%的人口在租房。

 

承接這些租賃主要是城中村的住房，城中村的住房過(guò)去和現(xiàn)在以及未來(lái)都將成為深圳租賃市場(chǎng)供應(yīng)的主體。城中村的住房首先的原則就是租賃關(guān)系是合法的，盡管房屋產(chǎn)權(quán)不合法。只要租賃關(guān)系合法就能備案，備案了就受到了國(guó)家法律的保護(hù)，就是保護(hù)承租人出租人的權(quán)益。

 

2、只要備案了，租賃關(guān)系是合法的，那么就可以享受基本的公共服務(wù)。深圳已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，城中村的住房只要有租賃合同就可以享受公辦積分制排隊(duì)入學(xué)的公共服務(wù)。我們將根據(jù)國(guó)家關(guān)于租售同權(quán)租售同享公共服務(wù)的這個(gè)大原則，將增加城中村租賃住房的公共配套。在未來(lái)的棚戶(hù)區(qū)改造城市更新的過(guò)程中將會(huì)留足空間來(lái)給城中村做配套。

 

3、要制定城中村消防和質(zhì)量安全的標(biāo)準(zhǔn)。

 

我們認(rèn)為一方面就是承認(rèn)它的租賃關(guān)系的合法地位，另外，就是說(shuō)增加公共配套服務(wù)，主要是以政府為主增加公共配套服務(wù)。另外，在安全消防標(biāo)準(zhǔn)上面制定標(biāo)準(zhǔn)，提高房屋的質(zhì)量，增加它是長(zhǎng)遠(yuǎn)的租賃收益。

 

最后，對(duì)城中村就是加強(qiáng)二房東和黑二房東的管制。下一步對(duì)二房東，我們要通過(guò)這種統(tǒng)一的租賃合同，轉(zhuǎn)租的備案，要登記企業(yè)，還要不得隨意漲租不得驅(qū)趕租客等等方面的措施來(lái)規(guī)范二房東。

 

第二個(gè)亮點(diǎn)就是優(yōu)化城市空間資源配置探索這種商業(yè)建筑改租賃：

 

我們的四大大支柱產(chǎn)業(yè)和七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到百分之八十。但我們的存量空間結(jié)構(gòu)的仍以傳統(tǒng)工業(yè)、商業(yè)辦公為主，這樣的話(huà)就不適應(yīng)人口密集新興產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，這種空間的訴求。所以在城市更新中對(duì)于人口產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，在更新的過(guò)程中更大量的建設(shè)租賃住房，配建租賃住房。

 

第三個(gè)亮點(diǎn)是我們?cè)谖磥?lái)的新房供應(yīng)里面租賃住房占絕對(duì)的主體：

 

首先是棚改里面除了拆遷安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特區(qū)內(nèi)的。另外的十三五到四十萬(wàn)套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我們是要建設(shè)公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租賃住房。

 

總的就是從這個(gè)角度來(lái)講，深圳在未來(lái)供應(yīng)新增租賃住房上的力度和占比應(yīng)該在全國(guó)應(yīng)該是最大的。

 

牛浩思－新房專(zhuān)家：有利于住房需求長(zhǎng)期穩(wěn)定 房企面臨新發(fā)展規(guī)劃

（咚咚找房新房專(zhuān)家）

 

1、這個(gè)文件應(yīng)該是響應(yīng)購(gòu)租并舉的思路，完善深圳此類(lèi)城市的居住問(wèn)題，對(duì)無(wú)能力或無(wú)意愿購(gòu)買(mǎi)住房的市民，提供更有保障的住房空間。通過(guò)開(kāi)拓存量房資源，做大租賃市場(chǎng)的辦法來(lái)解決。

 

2、除現(xiàn)有的保障房、人才房體系外，新增國(guó)有住房租賃企業(yè)體系，以及根據(jù)深圳存量房市場(chǎng)的特色，規(guī)范化自建房，通過(guò)引入多家國(guó)企運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)際是開(kāi)拓了政府管理的租賃房源渠道。

 

3、市場(chǎng)方面，鼓勵(lì)房企等機(jī)構(gòu)推動(dòng)租賃市場(chǎng)平臺(tái)建設(shè)。對(duì)日后新增用地除保障房，人才房外，還需配建租賃房，無(wú)疑進(jìn)一步增加了房企的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)成本。房企等機(jī)構(gòu)面臨新的發(fā)展規(guī)劃。

 

4、對(duì)自建房等小產(chǎn)權(quán)房規(guī)范化管理，想法和思路不錯(cuò)，官方層面一直以來(lái)都有過(guò)類(lèi)似的想法，以規(guī)范租賃市場(chǎng)為口子介入，等于撕開(kāi)了集體用地存量房的改造思路。但難度不小，施行不易。對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房可以說(shuō)有一定的價(jià)值認(rèn)可，價(jià)格可能會(huì)有所抬高。

 

5、雖說(shuō)房?jī)r(jià)是貨幣現(xiàn)象等綜合影響，但未來(lái)深圳土地被更多的資源占有后，可能會(huì)繼續(xù)分化走高。當(dāng)然，規(guī)范、發(fā)展、壯大租賃市場(chǎng)，可能有利于住房需求的長(zhǎng)期穩(wěn)定，卻不影響房子的金融屬性等需求。

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