國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布的信息顯露出一個很重要的政策信號：持續(xù)了20個月的“去庫存”政策已經(jīng)完成任務，三四五線城市始自2015年底的政策寬周期會很快逆轉(zhuǎn)，政策基調(diào)將會追平一二線城市以及都市圈衛(wèi)星城。

回查自2015年底啟動的“去庫存”政策至今，大致經(jīng)歷了3個階段。一是2015年底的“去庫存”。二是在去年的全國兩會后，調(diào)控的大基調(diào)改為“因城施策”，以化解一二線城市供應不足、三四線城市庫存過剩的結(jié)構(gòu)性矛盾。三是在今年的全國兩會后，環(huán)都市圈衛(wèi)星城也紛紛從原來的“去庫存”加入“限購限價”的緊縮大軍，以化解核心城市外溢需求推高房價的矛盾。

可以說，推行去庫存政策的城市范圍是一步步在收縮。到目前為止，真正推行這一政策的，主體已經(jīng)落在都市圈范圍外的三四五線城市了。

而昨天國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，帶給我們一個新的判斷：全國范圍內(nèi)的去庫存政策，都已經(jīng)不需要再繼續(xù)執(zhí)行了。再繼續(xù)執(zhí)行，就會帶來新的不可控。

主要論據(jù)是：截至7月底，全國商品住宅庫存量為34181萬平米，同減20.8%。

這個數(shù)據(jù)很值得分析，按照上海易居房地產(chǎn)研究院最近的研究，這個庫存量是過去33個月的新低，已經(jīng)回到了2012年的水平。而我回查歷史數(shù)據(jù)，是回到了2013年底的水平。當年12月，全國商品住宅庫存量為32403萬平米。

這個庫存量意味著，去化周期的大為縮短。按照易居的研究，現(xiàn)在的去化周期是12.3個月。參看今年4月，住建部及國土部發(fā)布的供地調(diào)控新政策：“對消化周期在36個月以上的，應停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

這說明：房地產(chǎn)全國范圍內(nèi)的去化周期已經(jīng)靠近合理值（12-18個月，供地不增不減）的下線了。再去，就去過頭了，就要進入“供應不足、需增加供地”的區(qū)間。

然而，以現(xiàn)在的庫存消化速度，估計在8月就會掉落到這個區(qū)間?；夭檫@兩年的去庫存歷史，最高值在2015年12月（也是歷史最高值），為45248萬平米，當時的去化周期大約在25個月。到2017年2月，庫存減至40725萬平米，14個月時間，減少5000萬平米，速度已不慢。

但2017年春節(jié)之后，去庫存的速度變得更快。3-7月5個月時間，住宅庫存減少了6544萬平米。5個月的去庫存，比此前1年多的走量還要猛，說明了去庫存的速度是超預期的。這也讓我們看到，中小城市的老百姓，那是又有錢又聽話，政策往哪里指，儲蓄就往哪里跑。

（數(shù)據(jù)：上海易居房地產(chǎn)研究院）

這樣的趨勢顯然不能再繼續(xù)。因為維持目前的快速的去化速度，很可能原來庫存高壓的三四線城市，變成了供應短缺。一旦有了這種預期，房價加速上漲就是意料中事。這種跡象，在都市圈的衛(wèi)星城，事實上已經(jīng)出現(xiàn)了。

如果去庫存最終變成了房價漲，那不是當初推行這一政策的本意，也會誘發(fā)更多的問題出現(xiàn)。比如最大的問題是，會釋放錯誤的市場信號，誘導企業(yè)和買房人繼續(xù)在缺乏經(jīng)濟基本面支撐的三四線城市加大投資，累積樓市風險。

因此，我判斷，除一些特別城市外（如東北一些小城市），以加杠桿為核心的去庫存政策，將會在很多三四線城市比較快的出現(xiàn)收緊，針對三四線城市長達1年半的樓市寬周期政策，要結(jié)束了。這意味著，我們將會看到全國范圍的適度金融緊縮很快開啟。在一二線城市和都市圈衛(wèi)星城市場，這種金融緊縮已經(jīng)在過去一段時間發(fā)生了，不會繼續(xù)有大的加碼（近期按揭利率在發(fā)生小幅上升，但預期不會過于嚴厲）。但在三四線城市，將沿襲前兩類城市的老路——加杠桿變成去杠桿。

對于大部分的三四線城市，它們的房地產(chǎn)市場會因為加杠桿應聲而起，也可能會因為去杠桿應聲而落。

還有一個次要的論據(jù)。統(tǒng)計局給了一個很重要的論斷：房地產(chǎn)市場降溫并不必然拖累經(jīng)濟增長。

“房地產(chǎn)市場降溫并不必然拖累經(jīng)濟增長。今年上半年，GDP增長速度是6.9%。從產(chǎn)業(yè)支撐的角度來講主要是服務業(yè)，支撐服務業(yè)主要的力量又是新興服務業(yè)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率下降2個百分點的情況下，經(jīng)濟增長速度還提高了0.2個百分點，這說明房地產(chǎn)市場的降溫或者適度降溫，并不必然會下拉經(jīng)濟增長速度”。

——毛盛勇 國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人，2017.8.14

房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率下降了2個百分點，經(jīng)濟增速不但沒有下滑反而提高了0.2個百分點。

雖然很少，但我認為：這段話顯示了至少是國統(tǒng)局對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中地位的判斷和意圖，當局愿意容忍房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用繼續(xù)下降一點。因此，在發(fā)布會上會刻意降低民眾對房地產(chǎn)市場未來的預期。

顯然，這樣的發(fā)言，為未來在三四線城市展開政策收縮，將會提供更多一點的施展空間。當然，這個收縮不會是劇烈的，而會是適度的、逐步的。

整體說來，在這個時點，我們看到的整體數(shù)據(jù)，正在推動我們得出結(jié)論：始自2015年底的房地產(chǎn)政策寬周期，將會全面結(jié)束。政策不會等著三四線城市房價出現(xiàn)加速上漲，再動手的，而是會選擇未雨綢繆，打提前量。

對于那些殺奔三四線城市去買樓投資的人來說，最好能夠密切注意這樣的信號。我在去庫存政策出臺至今一直在表達對三四五線城市的不看好，盡管成交量在大增，但基于經(jīng)濟基本面、人口遷移趨勢以及庫存總和（除了新建庫存外，再疊加在途庫存、現(xiàn)房庫存等等），大部分中小城市并不值得看好。