深圳一手房當(dāng)二手房賣(mài) 備案價(jià)219萬(wàn)卻從銀行貸出617萬(wàn)

王先生在龍崗樓盤(pán)“綠色滿(mǎn)庭芳”買(mǎi)了一套160平方米的復(fù)式房，成交過(guò)程十分古怪。在擔(dān)保公司游說(shuō)下，他兩月內(nèi)他簽了3份交易合同，而且是先簽二手合同再簽一手合同；該房在規(guī)土部門(mén)按一手合同以219萬(wàn)元備案，而銷(xiāo)售時(shí)卻按二手房估價(jià)高達(dá)898萬(wàn)元，銀行按此估價(jià)貸出617萬(wàn)元。

 

王先生稱(chēng)，他之所以愿扛高額貸款，是因?yàn)閾?dān)保公司還承諾再幫他辦裝修貸和汽車(chē)貸，用以抵房款，可后來(lái)這些都沒(méi)有辦成，他已無(wú)力承擔(dān)月供。事后買(mǎi)家自行請(qǐng)估價(jià)公司估價(jià)發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)總價(jià)不到500萬(wàn)元，南都記者咨詢(xún)多個(gè)估價(jià)公司也被告知該樓盤(pán)單價(jià)3萬(wàn)元左右。

 

據(jù)了解，“綠色滿(mǎn)庭芳”其他的買(mǎi)家也遇上了這種一手房當(dāng)二手房買(mǎi)、按高估價(jià)貸款的情況，經(jīng)手的銀行均為深圳農(nóng)村商業(yè)銀行的同一間分行。律師指出，高評(píng)高貸違反了國(guó)家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權(quán)益，在買(mǎi)家套取貸款后無(wú)力償還或因房?jī)r(jià)下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構(gòu)成騙貸罪。

 

游說(shuō)：

 

50萬(wàn)元撬動(dòng)800萬(wàn)元的房子

 

位于龍崗的樓盤(pán)綠色滿(mǎn)庭芳又名“瑞城御林公館”，由深圳市綠色滿(mǎn)庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，早在2005年8月就取得預(yù)售資格，2016年作為不良資產(chǎn)交由擔(dān)保公司深圳佰利通置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“佰利通”)重新包裝上市銷(xiāo)售，買(mǎi)家王先生當(dāng)年6月被中介介紹到這里來(lái)看房。王先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)佰利通公司員工介紹單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，他馬上交了5萬(wàn)元定了一套122平方米的房子。一個(gè)月之后，中介告訴他房子“被搶了”，同一小區(qū)還有一套160平方米、總價(jià)850萬(wàn)元的復(fù)式。“佰利通公司員工告訴我只要交50萬(wàn)元首付就能把那復(fù)式買(mǎi)下來(lái)，其房款都可以從銀行貸出來(lái)，如果不買(mǎi)，那先前交過(guò)的5萬(wàn)元定金也不給退”。王先生稱(chēng)總價(jià)、月供太貴，他無(wú)法負(fù)擔(dān)，佰利通員工則表示有其他辦法，除了按揭，還可以幫他另外辦裝修貸、購(gòu)車(chē)貸，用來(lái)抵裝修款和月供。王先生“咬咬牙就買(mǎi)了”。

 

古怪：

 

先簽二手合同又簽一手合同

 

2016年7月28日，王先生簽了一份以850萬(wàn)元成交的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，此外還被要求簽了多份空白合同(協(xié)議)。當(dāng)問(wèn)到具體用途時(shí)，只被擔(dān)保公司告知“是買(mǎi)房正常流程”，還把他的身份證、多張銀行卡收走。王先生還被告知，按政策一手房要給三成首付，按850萬(wàn)元算是255萬(wàn)元，他只出50萬(wàn)元，剩下的由佰利通墊付。沒(méi)多久，他就收到一筆由擔(dān)保公司佰利通員工蘇林志轉(zhuǎn)來(lái)的215萬(wàn)元，大概在他賬上停留了半小時(shí)就轉(zhuǎn)走了。

 

2016年7月29日，開(kāi)發(fā)商委托的深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司給出了房子的評(píng)估結(jié)果，稱(chēng)所購(gòu)房抵押價(jià)值為898萬(wàn)元。其后，擔(dān)保公司要求王先生再簽了一份交易價(jià)格為882萬(wàn)元的二手買(mǎi)賣(mài)合同。2016年8月12日，開(kāi)發(fā)商深圳市綠色滿(mǎn)庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、王先生及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行三方簽了一份《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》。而從最終取得的貸款來(lái)看，深圳農(nóng)村商業(yè)銀行參考了882萬(wàn)元的合同批準(zhǔn)貸款，共批準(zhǔn)貸款617萬(wàn)元。

 

簽了兩次二手合同之后，在2016年9月12日，擔(dān)保公司與王先生在規(guī)土委簽了一份《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(一手現(xiàn)售)》，交易價(jià)格為219萬(wàn)元。王先生困惑了：這房子怎么又變一手了？

 

經(jīng)調(diào)查，南都記者發(fā)現(xiàn)，王先生所購(gòu)房產(chǎn)是先過(guò)戶(hù)，再遞交材料給深圳農(nóng)村商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。此外，規(guī)土委官網(wǎng)信息查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該處房產(chǎn)仍為“初始登記”狀態(tài)(開(kāi)發(fā)商現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài))。

 

懸疑：

 

個(gè)人住宅按企業(yè)房產(chǎn)估算稅費(fèi)

 

房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，王先生等著佰利通承諾的裝修貸款和汽車(chē)貸款，用來(lái)抵房款。但沒(méi)想到，“他們就說(shuō)辦不了，也沒(méi)告訴我是什么原因”。這下王先生撐不住了，他稱(chēng)無(wú)法負(fù)擔(dān)月供要退房。幾翻折騰，擔(dān)保公司愿意以662萬(wàn)元的價(jià)格“回購(gòu)”房產(chǎn)。

 

一套房子幾種價(jià)格，王先生很是困惑，為了解房子的實(shí)際價(jià)格，2017年4月他請(qǐng)了評(píng)估公司為房子估值。報(bào)告顯示，該處房產(chǎn)估值最高481萬(wàn)元。他這才想到，自己是不是被騙了。再看開(kāi)發(fā)商委托估價(jià)結(jié)果，該房?jī)糁倒纼r(jià)是400萬(wàn)元，還有一筆498萬(wàn)元的“預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)”，合在一起變成898萬(wàn)元的高評(píng)估值。這筆498萬(wàn)元“預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)”又是什么？

 

南都記者致函采訪了負(fù)責(zé)這次估價(jià)的深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司，估價(jià)對(duì)象，即房產(chǎn)是在企業(yè)名下還是在個(gè)人名下，在計(jì)算預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)時(shí)區(qū)別很大，且相關(guān)扣減項(xiàng)目也不一樣。如果是在企業(yè)名下，根據(jù)國(guó)家、政府等相關(guān)稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為498萬(wàn)元，其中土地增值稅約為450萬(wàn)元。如果房子是在個(gè)人名下，作為個(gè)人住宅則免征土地增值稅，但需計(jì)算個(gè)人所得稅，這種情況下，王先生房產(chǎn)估價(jià)約為690萬(wàn)元。

 

為何王先生作為個(gè)人住宅買(mǎi)的房子會(huì)按在企業(yè)名下估算？記者未獲得答復(fù)。

 

被困：

 

還有其他買(mǎi)家低首付買(mǎi)房

 

佰利通到底是什么來(lái)頭？

 

王先生先前為首期支付的50萬(wàn)元，分別轉(zhuǎn)入了4家不同的公司賬下并拿到收據(jù)：深圳市環(huán)凱中盛投資發(fā)展有限公司、深圳環(huán)凱置業(yè)房地產(chǎn)有限公司、深圳佰利通置業(yè)發(fā)展有限公司。南都記者通過(guò)商用的企業(yè)征信系統(tǒng)查詢(xún)到，深圳市環(huán)凱中盛投資發(fā)展有限公司正是開(kāi)發(fā)商深圳市綠色滿(mǎn)庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的投資人，也意味著，擔(dān)保公司深圳佰利通置業(yè)發(fā)展有限公司與開(kāi)發(fā)商有某種關(guān)系。

 

通過(guò)佰利通買(mǎi)房的人不止王先生一人，來(lái)自香港的陳先生也是一個(gè)。起源是佰利通介紹陳先生和一位張小姐認(rèn)識(shí)，張小姐無(wú)深圳購(gòu)房資格，請(qǐng)他幫忙“借名買(mǎi)房”。經(jīng)三方約定，張小姐出資50萬(wàn)元作為首付款，以陳先生的名義購(gòu)下綠色滿(mǎn)庭芳一處物業(yè)，事成后張小姐支付數(shù)萬(wàn)元“借名費(fèi)”給陳先生。隨后，與王先生的經(jīng)歷相似，佰利通墊資200萬(wàn)元左右再加上張小計(jì)的50萬(wàn)元給陳先生付首付，答應(yīng)可以幫他辦裝修貸、汽車(chē)貸。結(jié)果，后來(lái)裝修貸、汽車(chē)貸都沒(méi)辦下來(lái)，張小姐無(wú)力償還欠款，只好暫時(shí)“出國(guó)旅游”，陳先生一籌莫展：“她人跑了，佰利通公司說(shuō)要‘回購(gòu)’房子也沒(méi)動(dòng)靜。”陳先生說(shuō)妻子一直不同意他“借名買(mǎi)房”，現(xiàn)在“借名費(fèi)”沒(méi)拿到還落了一身債，妻子要求離婚。

 

另外一位買(mǎi)家龍先生也遇上了麻煩，他本無(wú)購(gòu)房名額，佰利通稱(chēng)能幫他搞定，還墊付首期。但一年快過(guò)去了，購(gòu)房名額依然沒(méi)下來(lái)，龍先生先前出了70多萬(wàn)元首付款，佰利通說(shuō)要退也一直不見(jiàn)蹤影。

 

業(yè)內(nèi)分析

 

擔(dān)保公司是為了套貸款？

 

南都記者通過(guò)業(yè)內(nèi)人士了解到，王先生與佰利通的整個(gè)交易流程其實(shí)是“一手樓銷(xiāo)售按二手房買(mǎi)賣(mài)”的事件，中間還可能有故意為之的“高評(píng)高貸”。王先生所簽的3份合同：其中219萬(wàn)元的一手銷(xiāo)售合同是交給規(guī)土委備案并計(jì)算稅費(fèi)使用，850萬(wàn)元的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，而882萬(wàn)元的合同則是為了達(dá)到“高評(píng)高貸”的產(chǎn)物。簽過(guò)了一手合同，房子才能變成二手房，才有估價(jià)環(huán)節(jié)，才能賣(mài)到800多萬(wàn)元。

 

以882萬(wàn)元的二手買(mǎi)賣(mài)合同遞交銀行能取得617萬(wàn)元的七成貸款，而王先生的50萬(wàn)元首付與擔(dān)保公司的215萬(wàn)元墊資款最后形成首付款，共計(jì)265萬(wàn)元。而從銀行流水來(lái)看，215萬(wàn)元墊資款經(jīng)過(guò)王先生的賬戶(hù)后，最終還是回到擔(dān)保公司賬戶(hù)。

 

深圳另一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人劉先生表示，對(duì)于擔(dān)保公司來(lái)講現(xiàn)金流非常重要，佰利通的做法類(lèi)似屬于“借名套現(xiàn)”，使用著從銀行放貸的617萬(wàn)元，換來(lái)其他收益。這對(duì)于王先生來(lái)講，將要承擔(dān)個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)及留下了一個(gè)購(gòu)房記錄。

 

明顯“高評(píng)高貸”？

 

南都記者咨詢(xún)多個(gè)評(píng)估公司，目前綠色滿(mǎn)庭芳房產(chǎn)單價(jià)僅3萬(wàn)元左右。“物業(yè)在企業(yè)名下，增值稅及附加，土地增值稅等等核實(shí)計(jì)算很高的”，深圳一房地產(chǎn)評(píng)估公司高層表示，銀行抵押目的評(píng)估報(bào)告需要預(yù)計(jì)將來(lái)處置時(shí)候需要繳納的稅費(fèi)，所以一般都采取全扣稅模式。而且，銀行審批和放款部門(mén)可以綜合考慮企業(yè)征信情況，可以考慮土增或其他稅的單列，那樣凈值就可以高點(diǎn)，最終的評(píng)估值要看各家評(píng)估機(jī)構(gòu)以及各家銀行的風(fēng)控偏好。

 

深圳一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人陳小姐表示，擔(dān)保公司會(huì)收一些不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，但通常不會(huì)將價(jià)格抬到這么高，“杠桿加杠桿風(fēng)險(xiǎn)非常高，存在騙貸的可能”。布吉一銀行行長(zhǎng)告訴南都記者，一般“高評(píng)高貸”到八成就“不得了了”，王先生的情況一般的銀行基本上不可能做到。

 

部門(mén)、機(jī)構(gòu)回應(yīng)

 

規(guī)土委龍崗管理局

 

擔(dān)保公司是否違法，建議向金管部門(mén)反映

 

南都記者就綠色滿(mǎn)庭芳房產(chǎn)的交易案例采訪了多個(gè)部門(mén)。規(guī)土委龍崗管理局回復(fù)，“綠色滿(mǎn)庭芳”項(xiàng)目于2005年批準(zhǔn)預(yù)售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。根據(jù)提供的一手房現(xiàn)售合同，賣(mài)方為“深圳市綠色滿(mǎn)庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，買(mǎi)方為報(bào)料人。如發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在其它違法違規(guī)行為線索，該局將嚴(yán)厲查處。另外，對(duì)于估價(jià)一事，該局已轉(zhuǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定，王先生房子包含了“約498萬(wàn)元的預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)和約400萬(wàn)元的評(píng)估凈值”，計(jì)算方法基本合理，不存在違規(guī)情況。關(guān)于擔(dān)保公司和銀行的行為是否涉嫌違法違規(guī)，建議向金融監(jiān)管部門(mén)反映；如涉嫌金融詐騙行為，建議購(gòu)房人向公安局舉報(bào)。

 

深圳市稽查局表示，當(dāng)事人提及的買(mǎi)房糾紛事項(xiàng)，涉及買(mǎi)方賣(mài)方擔(dān)保方三方主體，資金流水與實(shí)際交易不一致、擔(dān)保貸款等金融業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)調(diào)控政策等多個(gè)方面，是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。深圳市價(jià)監(jiān)局則回應(yīng)：“我局將在職責(zé)范圍內(nèi)配合委里的各項(xiàng)工作。”

 

至于佰利通公司的企業(yè)登記信息，深圳市注冊(cè)局表示，經(jīng)認(rèn)真排查登記檔案后，其登記材料齊全，符合法律法規(guī)的規(guī)定。一個(gè)自然人是可以作為多家公司的股東的。而一個(gè)自然人能夠擔(dān)任幾家公司的法定代表人，目前并沒(méi)有明確限制。

 

至于深圳農(nóng)村商業(yè)銀行為何根據(jù)898萬(wàn)估價(jià)貸款，是否審查到位，南都記者分別給銀監(jiān)局和農(nóng)商行發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。

 

律師說(shuō)法

 

涉嫌騙取銀行貸款 一旦查實(shí)將被追究刑事責(zé)任

 

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒說(shuō)：本案是典型的一手房的現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)，貸款卻走的是二手房的貸款流程。一手房交易中，銀行貸款認(rèn)定的交易成交價(jià)是雙方在網(wǎng)簽合同備案登記價(jià)，買(mǎi)家無(wú)法加杠桿辦理高評(píng)高貸。但把一手房的現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)，按照二手房的交易流程辦理銀行按揭貸款，就很容易加杠桿辦理高評(píng)高貸，雙方去銀行申請(qǐng)貸款時(shí)提交二手房的買(mǎi)賣(mài)合同，銀行審批貸款走的是二手房的流程，只要評(píng)估價(jià)評(píng)得足夠高，高貸就不存在問(wèn)題。拿到銀行的貸款承諾后，在辦理遞件過(guò)戶(hù)時(shí)，買(mǎi)家拿上房產(chǎn)證和銀行簽訂抵押貸款合同，按照一手房的現(xiàn)售遞件過(guò)戶(hù)。

 

高評(píng)高貸違反了國(guó)家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權(quán)益，在買(mǎi)家套取貸款后無(wú)力償還或因房?jī)r(jià)下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構(gòu)成騙取銀行貸款罪被追究刑事責(zé)任。對(duì)賣(mài)家而言則存在，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，銀行發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家存在高貸，有收不到尾款的法律風(fēng)險(xiǎn)，影響賣(mài)家債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。賣(mài)家在合同簽訂后實(shí)際貸款過(guò)程中，用高貸不合法手段可能會(huì)被追究責(zé)任等理由，有關(guān)方拒絕配合辦理高貸，合理合法，在法律層面無(wú)可指責(zé)。

 

很多買(mǎi)家喜歡冒險(xiǎn)，總想用杠桿以小博大，問(wèn)題是世事難料，按揭貸款能不能通過(guò)是由銀行決定的，銀行有自己一整套的監(jiān)管流程，事實(shí)并不像買(mǎi)家想的那樣可以萬(wàn)無(wú)一失。在這樣操作的時(shí)候，就要考慮到萬(wàn)一的情況，銀行的貸款審批有個(gè)抽查的環(huán)節(jié)，即便是抵押放貸以后貸款資金的流向也會(huì)被監(jiān)控，銀行發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后會(huì)提前解除雙方的借款合同，要求買(mǎi)家提前償還貸款。

 

建議不要盲目相信他人推薦的墊資公司的能量，做高評(píng)高貸前要有貸款不成功應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)的考慮，不然一旦出現(xiàn)問(wèn)題，想脫身很難。在所謂的“零首付”操作過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方都給墊資公司提供的有自己的銀行卡和全權(quán)公證委托書(shū)，在此情況下墊資公司行為的法律后果由買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)法律責(zé)任。無(wú)論最終買(mǎi)賣(mài)雙方交易進(jìn)行是不是順利，買(mǎi)賣(mài)雙方的資金都由墊資公司掌握，墊資公司的收益總是能保障的，交易成功與否對(duì)他們沒(méi)有什么影響。

 

購(gòu)房貸款流程

 

2016年6月

 

王先生被游說(shuō)買(mǎi)850萬(wàn)的房子。

 

2016年7月

 

王先生交了50萬(wàn)首付款。2016年8月11日，王先生收到佰利通公司員工轉(zhuǎn)賬的215萬(wàn)墊資款，到賬半小時(shí)后被轉(zhuǎn)走。按先前約定，應(yīng)按三成給首付，王先生交了50萬(wàn)之后，其余由佰利通墊付。

 

2016年7月29日

 

深圳市綠色滿(mǎn)庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司評(píng)估該處房產(chǎn)，結(jié)果顯示，其抵押價(jià)值為898萬(wàn)，從評(píng)估明細(xì)來(lái)看，這其中包含了約498萬(wàn)的“預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)”和約400萬(wàn)的“評(píng)估凈值”。

 

2016年9月12日

 

該處房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到王先生名下；同時(shí)，擔(dān)保公司與王先生到規(guī)土部門(mén)備案，簽定一份《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(一手現(xiàn)售)》，交易價(jià)格約219萬(wàn)。

 

2016年9月28日

 

深圳農(nóng)村商業(yè)銀行的《購(gòu)房按揭貸款合同》顯示，銀行約定貸款617萬(wàn)，正是882萬(wàn)的七成；由此可見(jiàn)，購(gòu)房流程上是“先過(guò)戶(hù)再申請(qǐng)銀行貸款”。

 

2016年9月30日

 

深圳農(nóng)村商業(yè)銀行短信提示，王先生申請(qǐng)的617萬(wàn)貸款已發(fā)放

 

2016年11月

 

被擔(dān)保公司告知裝修貸、汽車(chē)貸辦不下來(lái)。

 

2016年10月至2017年4月間

 

擔(dān)保公司未曾間斷向王先生追討215萬(wàn)的墊資款，其間，王先生轉(zhuǎn)賬46萬(wàn)到擔(dān)保公司指定的不同公司賬戶(hù)，至此連同此前的50萬(wàn)定金共支出96萬(wàn)，仍欠款100多萬(wàn)。

 

2017年5月6日

 

經(jīng)過(guò)協(xié)商，擔(dān)保公司承諾以662萬(wàn)“回購(gòu)”房產(chǎn)，退還王先生50萬(wàn)元。

 

2017年5月8日

 

王先生公證委托擔(dān)保公司辦理過(guò)戶(hù)，自此不了了之。

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信息首發(fā)：深圳一手房當(dāng)二手房賣(mài) 備案價(jià)219萬(wàn)卻從銀行貸出617萬(wàn)
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