截至7月3日,據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示,按照申銀萬國行業(yè)分類,滬深兩市共計22家上市房企披露2017年半年報業(yè)績預告,凈利潤實現同比增長的企業(yè)有12家,占比超過五成。

而中國指數研究院監(jiān)測則顯示,截至6月30日,銷售額超過50億的房企達到126家,比去年同期增加了11家,銷售額共計36220億元,約占全國市場份額的62%。

上半年房地產市場調控政策持續(xù)發(fā)力,也使得房地產市場大浪淘沙始見金。

冰火兩重天

自2017年4月份開始,全國樓市調控政策不斷升級,大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比出現持續(xù)下跌。不過從上半年房地產行業(yè)整體來看,龍頭房企市場份額繼續(xù)提高,而實力差的房企則面臨著虧損甚至倒閉。

在Wind資訊統(tǒng)計的22家已發(fā)布2017年半年報業(yè)績預告的房企中,從預告凈利潤變動幅度來看,12家呈現上行趨勢,占比超過50%;5家虧損,其中3家是首虧;從預告凈利潤下限來看,8家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,占比超過36%。具體到企業(yè),碧桂園、恒大、萬科等40家龍頭房企上半年合計銷售額達到21143.56億元,同比漲幅54.5%,多家房企完成了年度業(yè)績的五成以上。

從目標完成率來看,大部分房企均已完成50%以上,龍湖、旭輝等企業(yè)上半年目標完成率達70%以上,完成全年銷售目標已經成為大概率事件。

而從體量來看,萬科、碧桂園、恒大邁過了兩千億門檻,綠地、保利、中海、融創(chuàng)則進入了千億級別的房企陣營。

克而瑞CRIC數據也顯示,從金額門檻來看,TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元,增長40%;TOP30房企的入榜門檻增幅最大,增長78%至309億元。龍頭房企規(guī)?？焖贁U張,與其他房企差距越來越大。

從面積門檻來看,TOP10、TOP20和TOP30房企均增長近50%。在市場調控持續(xù)加碼的背景下,其他房企受影響較大,TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP100房企銷售金額集中度達到58.1%,占據中國房地產市場的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的銷售面積集中度達到33.2%和36.9%。

上半年房地產市場整體數據向好,不同企業(yè)分化加劇,碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)等企業(yè)半年銷售就超過千億,其中碧桂園同比漲幅達到了131%,而中小型企業(yè)的漲幅則明顯低于龍頭房企。

成交量懸崖

除了房企出現分化,全國樓市各區(qū)域成交量也出現分化。

西南證券的統(tǒng)計數據顯示,上半年房地產投資增速回落速度趨緩:2017年上半年房地產投資增長8.5%,增速比前值回落0.3個百分點,回落速度有所趨緩。其中住宅投資增長10.2%,增速反而比前值提升了0.2個百分點。主要因為施工和土地成交走強,住宅施工面積增長2.9%,比前值提高了0.3個百分點。土地購置面積增長8.8%,比前值提升3.5個百分點,土地成交價款增長38.5%,比前值提升了6.2個百分點。

據記者統(tǒng)計發(fā)現,樓市成交主要集中在三四線城市,一線樓市成交萎靡。

亞豪君岳會的最新統(tǒng)計數據顯示,今年上半年,北京商品住宅僅成交13464套,成交面積204.59萬平方米,同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以上半年最后一周(6月26日-7月2日)為例,北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套,成交面積5.9萬平方米,創(chuàng)近17周新低。

深圳市國土委公布6月份樓市成交情況,顯示今年1至6月,深圳新建商品住宅共成交10502套,同比減少54.7%,成交均價54632元/平方米,環(huán)比下跌3.9%。據悉,自去年10月8日深圳公布“深八條”以來,樓市調控效果明顯,進入今年以來,房價逐月環(huán)比下降。1至5月,深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

有業(yè)內專家指出,一二線城市的房地產調控,可謂去庫存的極好杠桿,撬動資金奔向三四線城市,整體拉升銷售(去庫存)。

看得見的風險

整個房地產市場呈現的分化狀態(tài),也讓風險隱現。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,房企能夠在2017年上半年實現銷售額逆市增長的原因在于,一方面樓市雖然調控持續(xù),但政策效應在二季度末才開始出現。上半年由于疊加了2016年末的部分結轉業(yè)績,所以大部分企業(yè)依然實現正增長。另一方面,龍頭房企轉型加速、布局合理,業(yè)績漲幅普遍超過了市場平均漲幅。

鏈家研究院院長楊現領也指出,我國房地產市場長期由增量向存量轉變,短期面臨史上最為嚴峻的調控,開發(fā)商提高集中度是必然。

張大偉認為,雖然房企在2016年獲得豐收,但總體看,在2016年“9·30”開始的這一輪調控中,樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風險:大部分房企都在2016年拿了比較高價的地,這種情況下,對未來房價上漲預期非常高,而調控又導致房價上漲難度非常大。資金成本逐漸增加,對于2017年來說,各種融資渠道壓力逐漸增加;對于很多房企來說,資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看,2018年上半年房企的風險可能加大。

張大偉同時指出,企業(yè)間分化非常明顯,多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現了雙下調。特別在北京、上海等城市,房地產市場調控政策從嚴,對于這些企業(yè)來說,預計2017年全年市場很難樂觀。大房企因為資金成本等優(yōu)勢,布局合理,上漲速度更加迅速。增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器。

西南證券分析師則指出,預計下半年還將有新的樓市調控政策出臺,房地產市場仍將有新的風險出現。