北京廣州深圳等地相繼出臺(tái)政策，對(duì)商住樓作出嚴(yán)格規(guī)定，這令手里有大量寫字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商心亂如麻。
“寫字樓改不了商住公寓，我們都很惆悵，因?yàn)閷懽謽琴u不起價(jià)，租不起價(jià)，空置率又高，市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，新規(guī)出來(lái)后，設(shè)計(jì)部門都在忙著改設(shè)計(jì)。”深圳萬(wàn)科公司內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)，去年萬(wàn)科在深圳公司的銷售額，一小半是來(lái)自寫字樓改的商住公寓。
除此之外，由于經(jīng)濟(jì)低迷，市場(chǎng)供給量過(guò)剩，寫字樓租金近兩年來(lái)持續(xù)下跌，令過(guò)往買寫字樓的業(yè)主們苦不堪言。
商住公寓新規(guī)的沖擊
據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，今年一季度，由于新增的供應(yīng)壓力，拉高深圳甲級(jí)辦公樓空置率至15%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)深圳未來(lái)12個(gè)月將有約100萬(wàn)平米的新增甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目落成，主要集中在福田CBD，近一半是總部大樓。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅分析稱，這些總部大樓的企業(yè)搬遷將對(duì)其正在租賃的大廈構(gòu)成空置壓力，加上其他可租賃項(xiàng)目的入市，可選擇項(xiàng)目增多，雖然預(yù)期市場(chǎng)整體租賃需求穩(wěn)定，但預(yù)計(jì)2017年末空置率仍將同比上升5-8個(gè)百分點(diǎn)。
截至今年一季度末，深圳甲級(jí)辦公樓總存量躍升556萬(wàn)平米。
深圳寫字樓原本就供應(yīng)過(guò)剩，且空置率不斷提高。開(kāi)發(fā)商將寫字樓改為商住公寓，實(shí)際上也是根據(jù)市場(chǎng)供需來(lái)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。但在深圳出臺(tái)有關(guān)政策，限制寫字樓改商住公寓后，市場(chǎng)擔(dān)憂驟起。
據(jù)萬(wàn)科深圳公司內(nèi)部人士對(duì)記者透露，萬(wàn)科深圳公司2016年約300億元的銷售額，其中近一半是來(lái)自寫字樓以及寫字樓改的LOFT公寓。
“深圳的寫字樓已經(jīng)過(guò)剩，舊項(xiàng)目報(bào)批通過(guò)的，還是正常運(yùn)轉(zhuǎn)不受影響。但我們現(xiàn)在很多還沒(méi)有報(bào)批的新項(xiàng)目，都在改設(shè)計(jì)，如果按照寫字樓賣，今年業(yè)績(jī)肯定受影響。”深圳一家龍頭房企內(nèi)部人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商很少愿意開(kāi)發(fā)寫字樓，都想賣住宅，但拿地時(shí)，政府給了配建指標(biāo)，沒(méi)辦法。
上述龍頭房企內(nèi)部人士向記者透露，深圳關(guān)內(nèi)的舊改項(xiàng)目，未來(lái)除了回遷房外，基本上沒(méi)有住宅指標(biāo)了，大部分是寫字樓和商業(yè)。
“深圳投資寫字樓的大部分虧了，而投資寫字樓改公寓的反而賺了，其實(shí)價(jià)格就是由市場(chǎng)供需決定的，因?yàn)樽≌∪保谈淖【邆渚幼傩?，因此價(jià)格漲得比寫字樓快。”萬(wàn)科內(nèi)部人士說(shuō)。
其實(shí)不止是深圳，全國(guó)范圍都面臨同樣的問(wèn)題，近兩年隨著去庫(kù)存加速，住宅庫(kù)存面積一直在下降，而待售商品辦公樓占比5年來(lái)從4.3%上升到5.6%，待售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房從19.6%上升到23.7%，待售其他商品房從11.4%上升到14.7%，均表現(xiàn)為趨勢(shì)性上升。
北京2016年的商住公寓銷售遠(yuǎn)超純住宅，而3月份新規(guī)出臺(tái)后，對(duì)有寫字樓項(xiàng)目的房企和已經(jīng)投資商住樓的業(yè)主猶如晴天霹靂，整個(gè)市場(chǎng)在4月份迅速冷凍。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比商品房住宅，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房這種趨勢(shì)性結(jié)構(gòu)比重上升是真正的問(wèn)題所在。其根源一是政府用地規(guī)劃存在不合理性，二是電子商務(wù)與辦公分散、遠(yuǎn)程和家庭化沖擊了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公室的市場(chǎng)需求。
寫字樓投資冷暖
寫字樓市場(chǎng)冷暖，從投資者的收益率可窺見(jiàn)一斑。
劉先生2015年12月在深圳前海香江金融中心，以8.3萬(wàn)的單價(jià)，買下三個(gè)單位的寫字樓，共498平米，總共4133萬(wàn)元。
考慮到升值幅度太慢，劉先生想盡快賣掉，現(xiàn)在掛牌8.6萬(wàn)元，雖然有人詢問(wèn)，但即使以這個(gè)價(jià)格賣，他也要虧本。該物業(yè)直到2017年6月才交樓，然后才能辦房產(chǎn)證，前海寫字樓不能以個(gè)人名義買，必須以股權(quán)變更來(lái)完成。
劉先生對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)閷懽謽鞘赘兑宄桑荒苜J款十年。算一算兩千多萬(wàn)的首付款，一年半時(shí)間，利息不算，中介費(fèi)就要一百多萬(wàn)，3000塊一平米的差價(jià)，只能抵掉中介費(fèi)。而同期若購(gòu)買住宅，漲幅至少在30%以上。
深圳一家融資貸款公司業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，在深圳買寫字樓的投資客，大多是為了買來(lái)當(dāng)資產(chǎn)做抵押融資。
而來(lái)自全國(guó)多地的投資者也告訴記者，當(dāng)?shù)赝顿Y的寫字樓漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅。
北京的楊先生此前投資了兩套寫字樓，但所幸的是住宅用地，有70年產(chǎn)權(quán)，可以貸款7成，其中一套在大望路，近一百平米，另外一套琨莎中心，在東三環(huán)燕莎附近，也是同樣的性質(zhì)，可以貸款7成。
但讓楊先生失望的是，近三四年，租金不漲反跌。“我的其中一個(gè)租戶，是創(chuàng)業(yè)公司，去年撐不下去了，要搬家到郊區(qū)去。我?guī)退麄內(nèi)诹撕髞?lái)的一輪資金，才續(xù)租下來(lái)。”楊先生對(duì)記者說(shuō)，房租直接與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和收入相關(guān)。
重慶的一位投資者也告訴記者，他2011年在重慶買了一個(gè)58平米的小寫字樓單元，當(dāng)時(shí)1.2萬(wàn)/平米，現(xiàn)在最多賣1.5萬(wàn)，以前能租3300元一個(gè)月，現(xiàn)在降到3000元，而同地段的住宅，當(dāng)時(shí)賣7800元，現(xiàn)在漲到了1.6萬(wàn)元/平米，另外2014年還買了一套100平米的寫字樓，當(dāng)時(shí)1.6萬(wàn)一平米，現(xiàn)在最多原價(jià)賣出去，一個(gè)月只能租5000元。
近幾年來(lái)，全國(guó)各地寫字樓與住宅的價(jià)差和升值空間距離越來(lái)越大。
“我在常州買的一套商住公寓，好租但不好賣，前幾年掛了很久都賣不掉，今年趁這波熱潮趕緊脫手，買了6年了，當(dāng)時(shí)價(jià)格是同片區(qū)住宅三分之二的價(jià)格，賣時(shí)價(jià)格只有住宅的一半。”江蘇常州的辛先生說(shuō)。
人口流出，是三四線城市寫字樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格成交太難的主要原因。
河北邯鄲的王先生，有一處寫字樓和一個(gè)門面，收租還可以，但想出售太難了，“買的時(shí)候比住宅貴，想賣出去要比住宅便宜很多，十幾年前邯鄲經(jīng)濟(jì)還算好，商住投資收益高，但這兩年人口流出太厲害了，兩年前租房還是供不應(yīng)求，而這兩年租金都在持續(xù)走低。”

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