從今年三月份以來，越來越多城市的樓市調(diào)控政策，不僅僅局限在以往的“限購”、“限貸”和“限價”上，截至目前，已有30多個城市陸續(xù)出臺了樓市“限售”的政策。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：不僅是說像之前的這種限購限貸，這一輪還出現(xiàn)了一個新的限售。

從今年三月份以來，越來越多城市的樓市調(diào)控政策，不僅僅局限在以往的“限購”、“限貸”和“限價”上，截至目前，已有30多個城市陸續(xù)出臺了樓市“限售”的政策。不僅如此，各地還紛紛加強(qiáng)了樓市“限購”政策的力度。

超30城市陸續(xù)出臺“限售”政策

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國已有超過三十多個城市和地區(qū)啟動了“限售”政策，也就是買房后一定年限才能出讓。自此，樓市調(diào)控不僅“限購”還“限售”，這也成為這一輪樓市調(diào)控的新特點。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：不僅是說像之前的這種限購限貸，這一輪還出現(xiàn)了一個新的限售。特別是像有些熱點城市，貫徹“因城施策”，即使是一個城市不同的區(qū)域也有不同的這種政策。

具體來看，廈門、廣州、青島、東莞、無錫、蕪湖、長沙、常州、西安、濟(jì)南、嘉興、保定徐水區(qū)和福州部分地區(qū)就規(guī)定，新購買住房取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年不可轉(zhuǎn)讓；珠海、惠州、成都、南京、鄭州、開封、張家口等地則規(guī)定要3年之后才能上市交易。

除了對出讓年限的不同規(guī)定外，一些城市根據(jù)戶籍、一手房和二手房的不同，也做了相應(yīng)的規(guī)定。例如，保定白溝新城規(guī)定，非本地戶籍家庭購買新建住宅或二手房，自房產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；保定主城區(qū)還規(guī)定了“10年限售”的具體情況。此外，揚州、啟東等地也根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟煌闆r，進(jìn)行了分類限售的規(guī)定。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：這一輪我們限售是從供給層面，也就是說無論從開發(fā)商，還是從二手房東的這個角度來講，限制他們出售的價格和時間，從而限制整個市場供求的關(guān)系能夠調(diào)整到我們一個理想的狀態(tài)里。

除了新的“限售”規(guī)定，這一輪樓市調(diào)控也在“限購”等方面進(jìn)行了加強(qiáng)。河北省就統(tǒng)一印發(fā)了“限購”政策，規(guī)定環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點地區(qū)要從嚴(yán)調(diào)整限購措施，對能提供當(dāng)?shù)?年及以上納稅或社保證明的外地人限購1套房。海南省也開始全面調(diào)控，繼4月海南全省“限購”、瓊海市出臺政策后，?？?、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民： 我們會看到現(xiàn)在只是一個政策的初露苗頭的一個階段，對于限購限貸和限售這些政策，只要能夠持續(xù)下去，隨著政策效應(yīng)的發(fā)酵以后，我覺得對于交易量、特別是對于價格仍然會有一定的下行壓力。

而從目前政策的實施效果看，根據(jù)社科院發(fā)布的5月《住房市場發(fā)展月度分析報告》，在熱點地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點城市房價漲速的確整體呈回落趨勢。其中，廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環(huán)比穩(wěn)定或下跌。

因城施策 “限購”“限售”呈區(qū)域性特點

從目前“限購”“限售”政策實施的范圍看，呈現(xiàn)出“區(qū)域性實施”的特點。“區(qū)域性實施”，就是根據(jù)不同城市的具體情況不同，而采取的“因城施策”。這種舉措的特點和效果怎么樣呢？

專家表示，“限購”“限售”等調(diào)控政策并不是全國性的，而是區(qū)域性的，一些環(huán)一線熱點城市周邊區(qū)域紛紛開始“限售”、“限購”等措施，這也是跟具體區(qū)域的不同情況確定的具體舉措，不能代表全國。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：從我們做監(jiān)測研究上來看的話，限售更多的還是在我們說的三大經(jīng)濟(jì)圈里面，京津冀這一帶我們基本上整體是呈整體區(qū)域，呈片狀區(qū)進(jìn)行一個限制。長三角我們叫分段進(jìn)行分段式的這種控制。對于珠三角它應(yīng)該是從它的熱點城市，逐步地去深化、去進(jìn)行。

專家告訴記者，目前“限購”“限售”等調(diào)控政策主要是針對那些整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、人口明顯聚集的熱點城市；這些調(diào)控手段保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，保證真正有需要的剛需購房者買房，這樣有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。專家預(yù)測，未來“限購”“限售”等調(diào)控政策還將持續(xù)一段時間。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：對于那些熱點城市來講，這一個政策可能會持續(xù)相當(dāng)長的一段時間。對于中國這樣一個大國來講，不同城市的區(qū)域分化其實是很明顯的，對于那些三四線城市，它仍然面臨比較嚴(yán)峻的去庫存壓力，對于這些城市，我覺得沒有跟進(jìn)的必要和動機(jī)，從這一點上來看，并不會有更多的城市來跟進(jìn)這個政策。

“限”投機(jī)行為 剛需購房不受影響

與以往相比，目前的“限售”、“限購”，主要“限”的是什么呢？同時，在這些政策之下，普通的買房者會不會受到影響呢？

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：無論從限購、限售還是限貸，這些限制性的政策我們來看它的初衷也都是為了讓住房價格回歸到一個合理水平，讓住房的居住本質(zhì)能夠凸顯出來，能夠抑制那些投資投機(jī)的功能，會使住房真正成為我們讓老百姓住的，而不是用來炒的。

專家認(rèn)為，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，熱點城市中大量流動人口的遷移，勢必會造成這些地區(qū)階段性住房需求異常旺盛，投資投機(jī)需求的過熱，“限購”“限售”等調(diào)控政策能夠及時有效地對市場進(jìn)行降溫，能夠讓房價回歸理性。但這樣的政策并不會影響剛需購房者的購房需求。

以北京為例，北京銀監(jiān)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，2017年5月，北京各家商業(yè)銀行個人住房貸款新發(fā)放218.15億元，其中，“317新政”實施后發(fā)放的貸款中，既是第一次買房、又是第一次申請房貸的占比84.32%?？梢钥闯鰜?，信貸資源優(yōu)先支持“剛需”的力度不斷增加，貸款投放符合政策導(dǎo)向。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：我們所說的限只是限制投資和投機(jī)需求，真正對于購買首套基本住房的老百姓來講，其實我們?nèi)匀粓猿謨?yōu)惠的首付和利率政策，甚至?xí)雠_更加優(yōu)惠的一些條件能夠使老百姓真正改善自己的居住條件。