深圳市面上的真筍盤 你可能根本買不到
這兩天，想必大家都從四面八方接收來自各城調(diào)控出臺(tái)的消息。以北京、廣州為首的政策加碼，讓不少人對(duì)所在之地的樓市政策也多了份不安。
從目前正實(shí)施的政策嚴(yán)厲程度及104政策后深圳房?jī)r(jià)的變動(dòng)上看，各方聲音均認(rèn)為深圳此輪跟進(jìn)的可能性較小。
若要評(píng)價(jià)目前深圳樓市的表現(xiàn)，或許只能說正在逐漸恢復(fù)到正常成交水平。但值得關(guān)注的是，排除深圳跟進(jìn)加碼調(diào)控，購房者的觀望情緒逐步在消減。
近期，有不少購房者向樓校長(zhǎng)咨詢中介推薦的“筍盤”是否值得入手。經(jīng)過樓校長(zhǎng)調(diào)查，的確有不少低于市場(chǎng)價(jià)格的盤源放出后被秒殺。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)所統(tǒng)計(jì)的成交情況，市場(chǎng)上已經(jīng)有約7-8成的筍盤找到下家。
不過，現(xiàn)實(shí)表明，投資客、有內(nèi)部盤源渠道的購房者，更容易買到筍盤。而在多位中介人士眼中，104新政后兩三個(gè)月內(nèi)，才是撿筍的最好時(shí)機(jī)。而年后至今，大部分低于市場(chǎng)價(jià)格的筍盤早已被消化殆盡。“市場(chǎng)上筍盤早在去年就被消化完畢。”
另一方面，投資客大量拋售，投資客大量買入的消息，疊加著政策壓力，多空博弈下，不少新生代樓市買家對(duì)未來充滿不確定性。
1、那些搶購的（多軍）
前段時(shí)間，某投資公司2.6個(gè)億買下深圳福田40余套拍賣房；南山松坪山面積總計(jì)1504㎡的單身宿舍在法拍市場(chǎng)，也被某公司以4609萬元拿下，溢價(jià)率達(dá)47%。
另據(jù)媒體報(bào)道，最近幾月，投資客在蓮花一、二、三村見房就收，等待未來舊改機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，樓校長(zhǎng)不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，羅湖筍崗，福田八卦嶺、華強(qiáng)北，南山個(gè)別片區(qū)低于市場(chǎng)價(jià)格的筍盤，已經(jīng)出現(xiàn)盤源還未放出，已經(jīng)被了解到消息的投資人士買入的情況。
在美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹看來，投資客資金實(shí)力和人脈都很強(qiáng)，能得到更多消息，在購買筍盤方面，是具備優(yōu)勢(shì)的。
“2月底開始，市場(chǎng)的交易氣氛逐漸回暖，我認(rèn)為是去年10月政策出臺(tái)后，消費(fèi)力集中爆發(fā)的表現(xiàn)之一，由于這個(gè)原因，市面上價(jià)格降幅到位的樓盤，較多也在這個(gè)時(shí)候被消化掉。”
對(duì)于拋售與搶購現(xiàn)象同時(shí)出現(xiàn)的情況，何倩茹還認(rèn)為，在目前樓市相對(duì)平靜的時(shí)候，將一些質(zhì)量相對(duì)差的項(xiàng)目賣出，換成其他更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，是投資客“騰籠換鳥”的方法。
那些拋盤的（空軍）
據(jù)媒體報(bào)道，福田一位投資大戶去年底以來將其40套房陸續(xù)套現(xiàn)，總價(jià)達(dá)1.6億左右，該大戶還計(jì)劃拋售手中持有的華強(qiáng)北60多套小戶型，其百套房產(chǎn)估計(jì)可以套現(xiàn)約3億。
此外，一家投資公司幾年前在福田購買的上百套房產(chǎn)，也降價(jià)一至兩成拋售，每套價(jià)格300萬，合計(jì)套現(xiàn)約3億。
今年初，央視曝光的深圳白領(lǐng)投資客2年內(nèi)用100萬炒到5000萬資產(chǎn)，現(xiàn)在背負(fù)著20萬的月供如坐針氈，不得不將手里的3套房產(chǎn)降價(jià)掛牌出售，平均每套房相比最高價(jià)時(shí)期降了10%。
2、面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，深圳購房者應(yīng)該怎么辦？
“前天媒體報(bào)道投資客拋盤套現(xiàn)數(shù)億元，今天又有報(bào)道深圳投資客入場(chǎng)掃貨數(shù)十套，多空劇情瞬間反轉(zhuǎn)，方向真是模糊。”
從業(yè)多年的房地產(chǎn)記者“櫻桃小房子”指出，去年利用高杠桿炒房的投資客非常多，一套變?nèi)?，資金不足、名額不夠，那就合伙炒房，但沒有經(jīng)歷過2008年的洗禮，使新生代投資客的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍不足，都是賭徒一樣的心理。
據(jù)了解，“目前市場(chǎng)上的多軍仍遠(yuǎn)超空軍。”這意味著，長(zhǎng)期看好深圳樓市的人，還是占大多數(shù)的。
在深圳房地產(chǎn)研究院研究員任晉東眼中，雖然去庫存后滿地雞毛，未來樓市情況難以預(yù)測(cè)，但按照其眼中見到的購買力來看，起碼是穩(wěn)定的，除非大環(huán)境出現(xiàn)問題。
“不過，房地產(chǎn)投資還是要專業(yè)，經(jīng)歷了2015、2016年的暴漲，深圳人的心態(tài)開始變得浮躁，透支預(yù)期亂買房，忽視月供壓力，總想以最低的價(jià)格買入，最高的價(jià)格賣出。”
至于深圳樓市是否會(huì)出臺(tái)新的政策？
樓校長(zhǎng)以為，這取決房?jī)r(jià)的發(fā)展是否超出政府預(yù)期。對(duì)于普通購房者來說，無論是否有政策出臺(tái)，目的均在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并非讓房?jī)r(jià)下跌，因此不要抱著房?jī)r(jià)會(huì)大跌的期望。
美聯(lián)物業(yè)何倩茹也坦言，如果仍在控制范圍內(nèi)，政策就不會(huì)出臺(tái)，否則深圳同樣有可能會(huì)出現(xiàn)更為收緊的樓市政策。“有首期資金且有供款能力的購房者，就可以考慮上車，抓住購房時(shí)機(jī)。”
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