2月13日，中國基金管理協(xié)會發(fā)布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》（以下簡稱“4號文”）
 
下面和大家分享一下這個政策中的幾個值得關注的信息：

第一點、“4號文”政策規(guī)定證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目，應符合國家相關產業(yè)政策要求，嚴格遵守《證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務運作管理暫行規(guī)定》有關規(guī)定。
 
政策對私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規(guī)范。

文件中主要為了推動房地產回歸住宅居住屬性，限制炒房；以及推動房地產的直接融資、股權融資，減少間接融資、債權融資。
 
【點評】：

從文件中禁投的5類房地產私募資產管理計劃可見，通過私募資產管理計劃，以委托貸款、信托計劃、受讓資產收（受）益權等方式獲取融資的房地產企業(yè)將受到直接影響。

房地產開發(fā)融資受到一定的影響，開發(fā)商準備應對資金寒冬。土地市場開發(fā)商拍地將會應資金問題受到相應的影響，或者說未來房地產市場有可能會繼續(xù)降溫。
 
第二點、政策是把括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都，這16個城市列為房地產價格上漲過快的16個熱點城市。

根據深交所《關于試行房地產行業(yè)劃分標準操作指引的通知》，這16個熱點城市的房地產將劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產和其他房地產。并且未來這些城市的房地產項目中同時包含多種類型住房的，計劃募集資金將不得用于項目中普通住宅地產建設。

不過熱點城市的最嚴格條款只涉及普通住房房地產項目融資；投資于商業(yè)地產項目，保障房等不受影響。
 
【點評】：

以上16城市房地產市場被國家重點監(jiān)控，所謂因城施策，未來如果其中還有個別城市房地產市場再出格的話，不排除中央繼續(xù)加碼相應房地產市場調控政策。
 
第三點、“4號文”明確規(guī)定，證券期貨經營機構設立的相關私募資產管理項目的資金，如果用于投資被政府認定為房地產價格上漲過快的以上16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

這條政策比較嚴，任何開發(fā)商可能都會因為懼怕這條火線而選擇遠離私募資產管理項目資金。

細讀“4號文”可見，重點在于禁投五類房地產的私募資產管理計劃，即委托貸款；嵌套投資信托計劃及其他金融產品；受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；以明股實債的方式受讓房地產開發(fā)企業(yè)股權；協(xié)會根據審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

為避免資金違規(guī)流入房地產調控領域，“4號文”明確適用范圍，包括證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務基礎上，將私募基金管理人開展的投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目業(yè)務一并納入，渠道可謂再度緊縮。
 
【點評】：

政策藥效直達要害，不管土地市場還是二手房流通市場房地產市場的因在資金。切除金融市場資金的滲透，直接釜底抽薪讓房地產市場降溫這招很高，效果可以說直接有效。
 
目前從中原地產研究中心分析數據得知：

最近房地產開發(fā)企業(yè)國內發(fā)債難度加大，并且海外融資難度也越來越大，目前房企獲取資金的價格明顯提高。伴隨調控趨緊，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來6~9個月很可能會面臨越來越大的資金問題。
 
【魚評】：

可以想象未來在政策調控之下，房地產開發(fā)商融資渠道將再度收緊。房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目并購，還是公開舉牌等環(huán)節(jié)都將受影響。
 
在政策環(huán)境趨緊、市場和輿論環(huán)境偏空的大環(huán)境中，從房地產企業(yè)的需求來看，未來不排除部分企業(yè)為了回籠資金加快新房銷售步伐。