深圳去年樓市成交情況資料來源愛建證券研究所深圳：商品房成交套數(shù)深圳：商品房成交面積
經(jīng)過兩次政策調(diào)控，去年深圳樓市走出一波調(diào)整行情。據(jù)規(guī)土委和深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全年新建住宅成交40443套，成交價格穩(wěn)中一路震蕩走低，反映出調(diào)控政策已經(jīng)起到成效。從整體市場看，觀望氛圍較為濃厚，供需雙方均對后市看淡。
成交低迷觀望情緒濃厚
2016年先后出臺兩輪政策調(diào)控，市場降溫明顯，開發(fā)商信心不足，以致入市放緩，2016年新建住宅供應(yīng)降至歷史低位，僅有434萬平方米，環(huán)比大降37%。
在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至417.9萬平方米，同比下降37.2%，成交套數(shù)降至4萬套，同比下降39.1%。
2016年的樓市可謂“一波三折”。開局延續(xù)了2015年的翹尾行情，1月為置業(yè)高峰期，供應(yīng)較多市場活躍，第一季度成交面積高達159萬平方米。之后受“3·25”新政影響，市場熱度急速下降。4月成交量的腰斬嚴重打擊了開發(fā)商入市積極性，市場供求減少以致成交低迷，觀望情緒濃厚。臨近傳統(tǒng)周期“金九”市場才逐漸恢復(fù)回暖，供應(yīng)在9月達到今年的最高位為73萬平方米。
在防風險、降杠桿的政策主導下，10月4日堪稱史上最嚴政策“深八條”出臺，市場速凍，10月一手住宅出現(xiàn)歷史性的零批售，實際成交持續(xù)萎靡。10月由于出現(xiàn)集中網(wǎng)簽潮，備案成交量較高，政策的效果沒有實時凸顯。但是總體來看，政策調(diào)控最終影響了市場的成交熱度。
值得關(guān)注的是南山為今年成交量唯一增加的區(qū)域，而其他各區(qū)成交量均減少，與其本身近幾年的飛速發(fā)展有密不可分的關(guān)系。由于資源優(yōu)勢明顯，配套完善，并且以高品質(zhì)住宅為主，南山全年成交共91萬平方米，較2015年增加11%。
一手房價一路震蕩走低
去年深圳房價整體走勢呈現(xiàn)“先揚后抑”的態(tài)勢：上半年價格一路走高至6.2萬元/平方米，隨后一路震蕩走低，三四季度出現(xiàn)連續(xù)四個月價格下滑。全年均價為53455元/平方米。
值得注意的是，在“深八條”新政的影響下，深圳房價出現(xiàn)連續(xù)9周穩(wěn)定在“5字頭”，反映出政策已見成效。
“從去年一年的房價走勢就能看出來，深八條出臺后，房價漲勢戛然而止。應(yīng)該說，此輪調(diào)控對于穩(wěn)定深圳房價水平，保障剛性需求，起到了關(guān)鍵作用。目前連續(xù)9周，深圳房價停留在‘5字頭’，反映市場對這個價格水平比較認同。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁如是說。
從安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，部分新盤出現(xiàn)一定幅度的讓價。如前海某上市公司的樓盤三期，去年12月新推單位的價格在4.6萬元/平方米，較去年上半年的價格水平，有5%-8%的降幅；位于羅湖的一個新盤，新開盤價格為6萬元/平方米，而且?guī)Ьb修，較周邊同等質(zhì)量的樓盤價格有一定幅度的讓利。
開盤銷售率降至三成
2016年深圳樓市政策頻出，全年新房訪客指數(shù)位于臨界值之下震蕩波動。具體來看，2月和10月出現(xiàn)大波谷，中間幾月處于持續(xù)波動狀態(tài)。
第一次波谷形成于春節(jié)銷售淡季訪客量大幅下滑，節(jié)后直線回升。直至“3·25新政”出臺后，市場有效需求減少，訪客量震蕩回落。
第二次波谷在10月“深八條”出臺后，政策通過供需兩側(cè)發(fā)力加大樓市收緊調(diào)控力度，并且此次政策伴隨嚴格市場稽查與整頓，部門項目關(guān)閉營銷中心和樣板房進行整頓，市場成交氛圍立刻趨冷，客戶入市積極性降低，等待價格進一步下降。
新房市場受政策調(diào)控的直接影響，去年兩次政策調(diào)控造成開盤銷售率波動較大，并且從政策的調(diào)控力度來看，10月“深八條”調(diào)控后市場急速降溫，四季度開盤銷售率僅在30%上下，銷售率下降幅度非常大。
深圳中原地產(chǎn)認為，造成去化水平低迷的原因，一方面是因為“深八條”升級限購限貸，提高購房門檻以致減少部分有效需求。另一方面，政策對于開發(fā)商拿地做了新規(guī)定，開發(fā)商同時面臨當前的業(yè)績壓力和未來拿地成本上升的雙重壓力，定價比較堅挺。最后市場稽查與整頓影響了成交氛圍，客戶開始離場觀望。