近幾年來，深圳的房地產(chǎn)市場一路高歌，開始顯現(xiàn)出高溫、過熱的態(tài)勢。與此同時，深圳的“地產(chǎn)熱”也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關心的問題。

　　深圳的發(fā)展離不開人才，高昂的房價則事關深圳對于人才的吸引力。因此，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、保障人才安居則是當前深圳發(fā)展重要的課題。根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間，全市計劃新增籌集建設保障性住房和人才住房40萬套（其中人才住房30萬套），計劃供應保障性住房和人才住房35萬套。

　　今年10月份，深圳再出調(diào)控動作。10月4日，深圳市政府出臺了一系列的調(diào)控措施，其中包括增加住房供給、優(yōu)化土地出讓方式、調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)等八個方面的內(nèi)容，簡稱“深八條”。此次“深八條”的出臺，為深圳房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴大，保持房價穩(wěn)定提供了強有力的支持。

　　今日起至11月18日，本報將推出系列報道，重點關注調(diào)控政策以及人才安居、住房保障等方面實施情況。

　　10月4日，深圳市政府發(fā)布了《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。從房地產(chǎn)市場運行情況來看，新政實施以來，深圳房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)穩(wěn)定，商品房價格逐步回落。而從新政落實情況來看，深圳各部門單位聯(lián)動打出了一套“組合拳”，無論是在銀行貸款、住房供給還是出讓土地方面都明顯加大了對深圳樓市調(diào)控的決心。

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　　[市場反應]

　　房價下降，成交量回落

　　在一系列嚴調(diào)之下，深圳房價開始呈現(xiàn)下降苗頭。

　　首先是成交量大幅下降。10月份，全市新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75萬平方米，同比下降6.2%。

　　11月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公告，10月份深圳新建商品住宅成交均價為55611元/平方米，較9月份有所下降，我市某新開盤項目，銷售價格比備案價格下調(diào)了10%；二手房市場數(shù)據(jù)顯示，約七成二手住房業(yè)主下調(diào)了報價。

　　國家統(tǒng)計局10月上半月監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，15個熱點城市中13個城市房價漲幅收窄，兩個城市（深圳、成都）房價下降，其中深圳10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%。按區(qū)域比較，據(jù)統(tǒng)計，南山區(qū)保持了三個月的“7字頭”之后價格回落至63841元/平方米，鹽田區(qū)再回“4字頭”到41134元/平方米，龍崗區(qū)以32977元/平方米保持最低價。

　　而在庫存消化周期方面，至10月末，深圳市商品住宅待售庫存為383.51萬平方米、34357套，按最近一年月均銷售面積來計算，庫存消化周期為9.2個月，比9月份（10.6個月）略有下降。

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　　[政府行動]

　　嚴查首付貸及貸款資質(zhì)

　　“深八條”出臺后，深圳許多開發(fā)商及房地產(chǎn)中介機構(gòu)，接連收到深圳有關部門的暗訪和稽查，多家公司違規(guī)銷售行為遭查處。而在嚴打浪潮中，高杠桿首付融資成為目標之一，如P2P、小貸公司、擔保公司以及房產(chǎn)中介等推出的配資工具首付貸。

　　10月27日，深圳市市場稽查局突擊檢查世聯(lián)行及其旗下的世聯(lián)小貸和世聯(lián)集金，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的P2P企業(yè)合時代，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的中原、鏈家、美聯(lián)等42家房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其上下游關聯(lián)企業(yè)。針對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為下發(fā)了14份《責令整改通知書》，對4家中介機構(gòu)進行了行政處罰。

　　除對首付環(huán)節(jié)高杠桿的嚴查外，對于個人按揭貸款這一環(huán)節(jié)，銀行也在操作流程上開始對房貸申請進行嚴格審核。從10月28日起，無論是一手房、二手房、預售的買賣合同都增加了一條需雙方手抄一遍并簽字的“聲明”，確認買賣雙方提供的證明材料真實。

　　而據(jù)中國人民銀行深圳市中心支行消息，要求加大住房貸款審查力度，建立房地產(chǎn)資金來源核查工作機制，重點核實首付款資金來源和購房人償付能力。

　　“即使符合其他條件，如果首付資金來源不合格，同樣不能進行貸款。”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限貸”，是最嚴厲的去杠桿措施之一，它利用貨幣手段提高了貸款的資格門檻，目前銀行啟動的最嚴資格審查，主要是在首付資金來源方面。多位深圳中介人士表示，首付款來源成為重點審核對象，這是從購房人的資金來源上再次追查首付貸。

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　　[放大招]

　　出讓土地“三限一競”

　　近段時間以來，深圳市明顯加大了住宅用地的供應，包括出讓普通商品住房用地，共有18.8公頃，還有人才、保障性住房用地7宗，共有25公頃。在此基礎上，近日，深圳再次推出三宗居住用地。根據(jù)出讓公告，此次出讓的三宗居住用地分別位于龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山新區(qū)，供應土地總面積7.5萬平方米。

　　值得一提的是，此次出讓土地與以往不同，首次采取“三限一競”的方式，即“限地價、限房價、限轉(zhuǎn)讓期限、競?cè)瞬抛》棵娣e”。具體表現(xiàn)為：

　　限地價：按確定的銷售房價評估出讓底價，在溢價率達出讓底價的一定比例時為“最高地價限價”。地價規(guī)定在出讓低價超過了一定的溢價率以后，地價就不再上升了，開始競配人才住房面積。

　　限房價：該項目商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。出讓的居住土地銷售價格不能比當前周邊同類的居住用地的住房價格要高，而且還要低一定的比例，有利于抑制房價的過快上漲。根據(jù)出讓規(guī)定，項目商品住房預售時，銷售均價必須比周邊同類預售項目屆時備案均價和當前（即土地出讓時）備案均價中的低值低10%（含本數(shù)）以上；最高銷售單價不得高于土地出讓時周邊預售項目備案均價中的低值的95%。

　　限轉(zhuǎn)讓期限：此次出讓的商品住房購得者5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　競?cè)瞬抛》棵娣e：當競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積。當然最有亮點的還是競配人才保障住房面積，這在國內(nèi)是比較大的創(chuàng)新。同樣的一塊地，限制地價以后通過競配人才住房面積來決定，競配人才保障住房配置的比例多，相應的中標的幾率也更大。

　　市規(guī)劃國土委相關負責人表示，此次用地出讓將拉開我市居住用地密集出讓的序幕。今后一個時期，市規(guī)劃國土部門將陸續(xù)推出多宗居住用地投放市場，增加住房供應，穩(wěn)定市場預期，抑制房價上漲，對未來我市房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生積極而深遠的影響。

　　記者評述

　　“深八條”一次合理且必要的調(diào)控

　　深圳此次的房地產(chǎn)調(diào)控無疑給高溫的深圳樓市解熱降溫。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這的確是合理且必要的。

　　我們不妨先來看幾個現(xiàn)實情況。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限購政策，非戶籍居民購房資格從繳滿社保1年調(diào)整到繳滿3年。而“3.25”新政實施以來，市場上仍然有一些外來的投機炒作者。另外，限購政策對非戶籍實施嚴格限購以后，戶籍人口成為購房主體，戶籍家庭限購2套住房，這樣有些人勢必要通過非正常手段獲得購房資格。

　　深圳市場化程度比較高，又是全國金融市場的中心，各類資金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市場比較活躍，首付貸、眾籌買房等一系列手段又助推樓價。

　　對此，我們不難理解，對于深圳這么活躍的一個房地產(chǎn)市場，其中顯現(xiàn)出的問題可能是以前未曾有過的。因此，這也要求我們必須要采取一系列的調(diào)控措施來抑制樓市泡沫，維持樓市穩(wěn)定?？陀^來講，此次從土地供應、土地出讓方式優(yōu)化、戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購、限貸、價格管理、市場秩序整頓等八個方面來進行調(diào)控，是解決目前深圳樓市問題必要的舉措。