深圳7月份房價環(huán)比下跌8.2%，為四年最大跌幅。其原因在于高價盤備案數(shù)據(jù)減少，造成“結(jié)構(gòu)性下跌”，這種現(xiàn)象在兩年中出現(xiàn)了10次。受訪業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是因為深圳樓市“盤子”小，很容易受到幾個盤的成交因素干擾。而如果要了解市場的真實情況，可以結(jié)合二手市場綜合考量。

兩年出現(xiàn)10次結(jié)構(gòu)性“異動”

7月份房價創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最大降幅，引起市場關(guān)注，“結(jié)構(gòu)性假摔”成為這次跌幅8.2%的主流觀點。

深圳房價的樣本數(shù)據(jù)，來自各個新盤的網(wǎng)上備案數(shù)量。市規(guī)土委、安居客數(shù)據(jù)顯示，從7月第一周開始，7萬元/平方米+的樓盤備案數(shù)量大幅下滑，從96套下滑到23套，占比從26.7%萎縮至4.3%；而5萬元/平方米以下的樓盤備案數(shù)字直線上升，從第一周的149套上升到337套，整體占比從41.4%上漲到62.6%。

從以上數(shù)據(jù)可以看到，正是因為高價盤的總體占比的下滑，造成房價的整體性調(diào)整。

這種“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”在近年多次出現(xiàn)。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，深圳房價共出現(xiàn)10次這種“異動”。2015年11月，深圳房價44761元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到33.2%，為最高的一次，主要原因在于高價樓盤成交占比在當(dāng)月大幅反彈，占比高達(dá)36％。

在這10次房價“異動”中，有兩次是下跌，分別是2015年10月和今年7月，跌幅分別為7.2%、8.2%。

“2014年至今一手樓價走勢波動明顯，變化幅度時有高低，總體情況是上漲比下跌多；小部分時間，一手均價的變化確實能反映出大市的走勢，但大部分情況下，一手均價的變化是由結(jié)構(gòu)性因素引起，并不能反映市場的真實情況。導(dǎo)致這種情況的主要原因，是由于深圳各區(qū)域樓盤的價格差異較大，豪宅與普通住宅的價格差異也相當(dāng)大，因此不同區(qū)域或不同類型住宅成交占比發(fā)生變化時，會直接影響全市一手均價波動。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹昨日接受深圳商報記者采訪時說。

一線城市中深圳“盤子”最小

“在重點城市中，尤其是四個一線城市，深圳的土地面積、城市建成面積以及房地產(chǎn)市場成交量均處于最低水平，也就是‘盤子小’，所以深圳房價容易呈現(xiàn)‘結(jié)構(gòu)性影響’”。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁如是說。

從城市土地規(guī)模來看，九個典型中心城市中，北京和杭州城市土地面積最大，超過1.65萬平方公里；天津土地面積超過1.17萬平方公里；蘇州、南京、廣州、上海城市土地面積在0.63~0.85萬平方公里之間；深圳、廈門土地面積最小，不及2000平方公里。

在四個一線城市中，深圳無論土地面積、城市建成面積，均處于倒數(shù)第一的位置。

而北上深廣四個一線城市近四年的一手住宅成交量，分別為27.4萬套、38.6萬套、19.6萬套和32.7萬套，深圳依舊是“墊底”。

深圳樓市“盤子”小，從市場成

交量就體現(xiàn)得較為充分，四年的年平均成交套數(shù)4.9萬套，幾乎是上海一半（9.7萬套）。平均下來每月成交4100套，一個高價盤如果在當(dāng)月備案數(shù)據(jù)超過400套，就能達(dá)到總體一成的水平，很容易就把整體價格“拱上去”。

今年前七個月，全市平均每月的推售量僅3500套，如此少的推盤量，當(dāng)然容易造成房價的結(jié)構(gòu)性波動。

二手房價更為“靠譜”

相對于一手市場房價的大幅波動，二手房價的波動幅度就要小很多。兩年來，僅有兩個月份的波動幅度較大，分別為去年的4月和5月，環(huán)比漲幅15.9%、15.6%。在2015年11月一手房的漲幅達(dá)到33.2%，二手的漲幅僅為3.1%。

“一手市場高端樓盤、熱點區(qū)域、大戶型豪宅成交量的增加，客觀上帶動了新房均價的結(jié)構(gòu)性上漲，而二手住宅價格則比新房更顯理性。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，我市新房均價與成交區(qū)域、樓盤、戶型等結(jié)構(gòu)性因素密切相關(guān)，這一點可以從二手住宅價格得到校驗。二手住宅價格因反映單個市場主體的成交意愿，且不受發(fā)展商定價因素影響，因此能夠比較真實地反映市場房價的變化。

“對于市民來說，如果只看一手住宅的均價變化，很容易錯誤判斷市場走勢。”何倩茹說，“要規(guī)避這個問題，我們可以根據(jù)二手均價的變化情況來判斷大市走勢，即使在一手均價明顯波動的時候，二手均價的表現(xiàn)也相對穩(wěn)定。這是由于二手均價一般從固定的二手成交樣本取得，這樣可以很大程度上降低結(jié)構(gòu)性因素的影響，這也是行內(nèi)更看重二手均價走勢變化的主要原因。”

對于如何正確看待房價的漲幅，王鋒表示，簡單均價漲幅不能真實反映房價實際漲幅，要真實合理反映房價的變化，應(yīng)按照“同區(qū)域、同樓盤、同戶型”價格進(jìn)行同質(zhì)可比計算。