30多年的時間，深圳在不到2000平方公里的土地上創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展的奇跡，但也比其他城市更早遇到土地資源緊約束的問題。多年高強度的土地開發(fā)和利用，讓深圳可供建設(shè)的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進一步發(fā)展的瓶頸。面對這個難題，深圳在存量土地上大做文章，探索出一條土地資源節(jié)約、集約利用的有效路徑，并通過土地二次開發(fā)利用提升了城市品位，實現(xiàn)了“螺螄殼里做道場”。
　　
　　點石成金，臟亂差變“高大上”
　　
　　從龍崗崗頭片區(qū)到蔡屋圍鬧市的深圳第一高樓京基100，從崗廈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到大沖舊改項目、蛇口網(wǎng)谷，這些被津津樂道的地標建筑和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功案例，過去都是城村混雜、布局凌亂、環(huán)境惡劣的城中村。今天，蔡屋圍“握手樓”上重新矗立的京基100，已成為深圳新的城市名片。在一片破舊廠房上“新生”的蛇口網(wǎng)谷，如今遍布著網(wǎng)絡(luò)信息科技公司和文化創(chuàng)意高端企業(yè)，年產(chǎn)值從改造前約2億元猛增至今天的55億元，單位面積產(chǎn)值從200元/平方米上升到3.93萬元/平方米。曾經(jīng)臟亂差的龍崗崗頭片區(qū)，經(jīng)過整體改造轉(zhuǎn)型后，已形成產(chǎn)業(yè)集群新品牌，有力推進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。
　　
　　近年來，借助國家和廣東省賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的機遇，深圳大膽改革創(chuàng)新，通過土地二次開發(fā)和存量挖潛，提高土地資源的利用效率，走出了一條土地資源節(jié)約集約利用的新路。城市更新，成為深圳土地二次開發(fā)利用的一大法寶，以及新一輪城市建設(shè)和發(fā)展的重要抓手。這些臟亂差片區(qū)成功變身為“高大上”，靠的正是城市更新模式。
　　
　　目前，深圳這種以城市更新來推動土地節(jié)約集約利用的機制，已被國家發(fā)改委納入國家綜合配套改革試驗區(qū)改革成果，在全國推廣。截至2016年5月，全市已列入城市更新計劃項目共541項，用地面積約44.66平方公里；已批城市更新規(guī)劃項目308項，規(guī)劃批準拆遷用地面積26.25平方公里，開發(fā)建設(shè)用地面積17.83平方公里；累計供應用地面積約10.17平方公里。
　　
　　先行先試，政策體系不斷完善
　　
　　城市在發(fā)展，更新在提速。目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。究其原因，其動力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試，從而保障了城市更新的深入推進。
　　
　　從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動。隨后，深圳接連出臺多部規(guī)章制度，形成了一套相對完善成熟的城市更新政策體系。2009年的《深圳市城市更新辦法》，實現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越。2012年的《深圳市城市更新辦法實施細則》，進一步明確城市更新的細化操作指引。同時，《城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》、《城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》、《城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》等系列配套文件，對促進和規(guī)范城市更新工作發(fā)揮了重要作用。
　　
　　深圳在城市更新過程中，一直堅持政府引導、讓市場來運作的方式，取得了良好效果。政府引導，意在著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導和服務作用，簡政放權(quán)，避免過多干預；市場運作，則注重發(fā)揮市場在資源配置方面的決定性作用。

多管齊下，舊改駛?cè)?ldquo;快車道”
　　
　　除了政策的保障和市場化運作方式外，深圳城市更新另一大特點是“多措并舉，因地制宜地推動改造”。深圳城市更新有“三駕馬車”，分別是綜合整治、功能改變和拆除重建。這三種模式適應不同的舊改需求，量身打造改革方案，效果明顯。
　　
　　2014年以來，深圳以舊工業(yè)區(qū)為主要對象，出臺了允許加建擴建、功能改變和土地延期等激勵政策，試點開展以綜合整治為主的復合式城市更新。這一模式改變了過去一味追求拆除重建模式，避免了大拆大建和對環(huán)境的污染，通過劃定一些現(xiàn)狀保留和整治維護區(qū)域，有效保護了一批歷史建筑、傳統(tǒng)世居和工業(yè)遺存。
　　
　　記者了解到，深圳在城市更新中還遵循一個重要原則“公益優(yōu)先”，促進了改革成果共享。比如，每個拆除重建類城市更新單元必須提供大于3000平方米、且不小于拆除范圍用地面積15%的用地，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施。此舉體現(xiàn)了政府導向、公益優(yōu)先，發(fā)揮了保障民生、扶持產(chǎn)業(yè)的作用。
　　
　　同時，通過規(guī)劃統(tǒng)籌，探索存量土地的規(guī)劃管理手段，以城市更新促動土地管理制度改革，有效激發(fā)了廣大社區(qū)參與城市更新的積極性，理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一定程度上破解了困擾深圳多年的歷史用地確權(quán)難題。