北京每平米46萬天價學區(qū)房:子虛烏有無交易記錄
孩子的教育問題是絕大多數(shù)家長的頭等大事，為了讓孩子能進好的學校，很多家長不惜重金買下學區(qū)房。而就在近期，一條有關(guān)北京天價學區(qū)房的消息， 讓“天價學區(qū)房”的概念再次被刷新。有媒體報道，北京西城區(qū)文昌胡同的一套學區(qū)房，賣出了每平米46萬元的天價。報道發(fā)出后，輿論一片嘩然。這到底是一套 怎樣的房子？它是哪家中介出售的？又是誰買走了這套房子呢？
每平米46萬、媒體紛紛報道，天價學區(qū)房卻子虛烏有。
根據(jù)媒體報道，在北京市西城區(qū)的文昌胡同深處，一間有點破敗的房子，以530萬元人民幣成交，每平米房價高達46萬元人民幣。創(chuàng)造了北京最貴學區(qū)房的記錄。
文昌胡同是一條位于北京市二環(huán)內(nèi)的老胡同，距離西長安街不足200米。
文昌胡同，全長不過400余米，北京市第二實驗小學位于胡同的終點，占到整條胡同長度的四分之一?！督?jīng)濟半小時》記者從胡同西邊開始探訪，詢問了這里的幾位老住戶。
住在胡同西邊的幾個住戶都向《經(jīng)濟半小時》記者表示，知道這件事，但也都是從媒體上看來的。
這套每平米賣出了46萬的學區(qū)房到底在哪里呢？在這條小胡同西頭住了幾十年的老街坊都沒有說出個所以然。記者在這條不足500米的胡同看到，胡同北側(cè)已經(jīng)被拆遷，現(xiàn)在只有南側(cè)還有居民居住，《經(jīng)濟半小時》記者開始往東邊繼續(xù)打聽。
胡同的東側(cè)的幾位老住戶也紛紛告訴記者，周圍熟識的鄰居們并沒有誰家出售過房子。
在這條短短幾百米的胡同里，隨處可見這樣的小廣告，廣告的內(nèi)容都是求購房產(chǎn)。
文昌胡同的房子幾乎都有上百年甚至幾百年的歷史，許多都沒有室內(nèi)廁所，可為什么會如此炙手可熱呢？
住戶：一直沒住，這孩子一上學才回來的。
這位住戶告訴《經(jīng)濟半小時》記者，他們也是為了孩子上學才剛剛搬回來居住的。因為，只有在文昌胡同及附近劃片范圍內(nèi)有房子的孩子，才可以就讀北 京市第二實驗學校，小學畢業(yè)之后還可以直接升入屬于同一區(qū)域的北京師范大學附屬實驗中學。這兩所學校在北京，乃至全國都是最好的學校。因此，學區(qū)房的屬性 讓文昌胡同的房價一直居高不下。
1986年，我國開始實施九年義務教育，同時強調(diào)“就近入學”原則，“學區(qū)”概念進入百姓視線。
2010年，北京出臺政策，所有知名中學、附中都將參加“小升初”電腦派位，派位根據(jù)劃片區(qū)域計算機抽簽；2014年，北京市開始全面取消共建 入學，讓所有學生都就近入學，也就是說，如果你想就讀好的學校，那么在這個學校劃片的區(qū)域內(nèi)有一套可以落戶的住房就成了必要條件。
以2014年為例，全市學齡人口信息采集總計160575人，西城區(qū)計劃招收1.22萬，只占全市適齡入學兒童數(shù)量的不到8%。
北京目前公認的市級示范高中校共有68所，西城區(qū)轄區(qū)面積只有50.7平方千米、只占北京市總面積不到千分之三的，卻擁有15所北京市市級示范高中，占到全市示范高中總數(shù)的22%，在同等面積內(nèi)創(chuàng)下中國重點中學數(shù)量之最。
也就是說，西城區(qū)是全國名副其實的人均占有優(yōu)質(zhì)教育資源第一的區(qū)域。胡同里的平房面積只有10平米左右，單價雖然貴，但總價并不算特別高，就導致了文昌胡同以及附近學區(qū)房的房價一直都是北京樓市的“異類”。
居民：連著(走)廊才16平米，(去年)是450萬還是350萬買的，就那價。
在網(wǎng)絡上有關(guān)天價學區(qū)房的報道里，好幾篇文章里都附有這樣一張圖片。
記者按圖索驥，找到了與圖片相吻合的地點，這里就連自行車都跟圖片上的一模一樣。
那這里是不是就是那套每平米46萬的天價學區(qū)房了呢？《經(jīng)濟半小時》記者敲開了這一戶的房門。
記者：我們在網(wǎng)上有一個照片特像您這的這個房，您這房子是剛賣的剛買的？
居民：我們自己在這住，住好幾十年了。
記者：那這房子您知道就這幾戶有出售的情況嗎？
居民：沒有，虛假的。
這位居民用極其肯定的語氣告訴記者，自己和周圍的鄰居都是幾十年的老住戶了，根本沒有人出售過這套房產(chǎn)。
《經(jīng)濟半小時》記者從文昌胡同的東頭一直走到了西頭，怎樣打聽也沒找出這套號稱每平米46萬的天價學區(qū)房的位置。而且不僅如此，幾乎所有和記者交流的居民都表示，這個信息不真實。
在網(wǎng)上再次搜索，46萬每平米天價學區(qū)房的信息已達到231萬條，大量的媒體進行了報道和轉(zhuǎn)載。
那么他們報道的消息源來自哪里呢？
媒體人士：有一個微信公眾號，叫《每日人物》。
這個公眾號在2016年3月2日刊發(fā)了一條叫做《46萬一平，誰買走了北京天價學區(qū)房》的文章。
在篇文章中，開頭第一句就是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創(chuàng)下了近期學區(qū)房單價的記錄”。
《經(jīng)濟半小時》記者：就是我想跟您確認《每日人物》上發(fā)的文章是您主筆的是嗎？
微信公眾號作者易方興：是的。
記者：那個圖片和文字都是您一手是嗎？
易方興：是。
《經(jīng)濟半小時》記者：那個房子的房號您能給我一下嗎？
易方興：這個房子房號不知道。
記者：那您那個信息是哪來的呢？
易方興：那個是這個，那個鏈家中介它那個信息庫里，就是他們有一個售房記錄，那個電腦上查。
這篇文章的作者叫易昌興。他在電話里向記者明確表示，這篇文章為他的一手采訪資料。那么房子的具體位置到底在哪里呢？
記者：那您沒看具體到門牌號什么的是嗎？
易方興：沒有門牌號。只知道在東頭。
易方興告訴記者，關(guān)于這套天價學區(qū)房，他是今年2月初從鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)中介那里獲知的消息。事實果真如此嗎？
《經(jīng)濟半小時》記者來到了位于新文化街上的鏈家地產(chǎn)門店。
鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人：文昌近一年沒成交過房子，反正我們鏈家是沒成交，別的公司有沒有我們不知道。
那么有沒有可能是鏈家地產(chǎn)其它的門店賣出去的呢？記者為了準確核實信息，又和鏈家地產(chǎn)總部取得了聯(lián)系。
鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官徐東華：可以這樣，可以直接給你調(diào)那個原始數(shù)據(jù)庫，然后我們從原始數(shù)據(jù)庫里看到這個數(shù)據(jù)。
鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官帶著《經(jīng)濟半小時》記者一起查詢了一下鏈家地產(chǎn)的后臺數(shù)據(jù)庫，發(fā)現(xiàn)最近的一筆交易在去年3月份。
徐東華：成交面積是10平米，單價在28萬。我可以非常負責任地表示，這套天價學區(qū)房肯定不是鏈家成交的。
為了準確核實交易信息，記者為此聯(lián)系了北京市西城區(qū)房管局。
2016年3月18日，《經(jīng)濟半小時》欄目得到了北京市西城區(qū)房管局的官方回復。
北京市西城區(qū)房管局表示：針對近期，新聞媒體報道的《11平米的學區(qū)房售價530萬》消息，西城區(qū)房屋管理局對實驗二小周邊房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行 了巡查，采取了進店內(nèi)詢問、查看房源登記底冊、對經(jīng)紀機構(gòu)門店懸掛的房源信息進行核查等措施。同時通過房產(chǎn)交易權(quán)屬系統(tǒng)對2016年1月1日至3月6日， 該地區(qū)房產(chǎn)交易記錄進行了查詢，未發(fā)現(xiàn)2016年以來，文昌胡同存在產(chǎn)權(quán)交易過戶的記錄，媒體所報道的“高價學區(qū)房”交易案例與檔案記載不相符。
虛假天價學區(qū)房，引發(fā)購房非理性預期。
中介帶記者看了一套北京第二實驗學校的學區(qū)房，位于距離文昌胡同不遠的東鐵匠胡同里。中介告訴記者，這個位于東鐵匠胡同的13平米的小平房，現(xiàn)在的掛牌價是480萬元，折合每平米接近37萬元。
中介：(去年)9月份我成交的才30(萬每平米)
這個13平方米的小房子如同臨時建筑一樣，水泥外墻，單薄門窗，似乎從來沒有住過人。
中介也跟記者直言，這樣的房子沒法住。
中介：要住人的話，起碼衛(wèi)生間是具備的。您要是加了衛(wèi)生間，您不可能說30萬一平米買廚房衛(wèi)生間。
清華同衡城市規(guī)劃設(shè)計院技術(shù)創(chuàng)新中心副總工程師王鵬：東西城區(qū)的這個學區(qū)房的狀況，大多數(shù)大家買的這些房，并不是去住的，而是只是作為一個投資和一個學位的這個使用。我們實際走訪，發(fā)現(xiàn)基本上沒有自住的情況。
王鵬專注北京城市大數(shù)據(jù)研究近五年時間。他所帶領(lǐng)的項目組兩年來，對2014年北京市義務教育綜合改革后的學區(qū)房政策與價格進行全面調(diào)研，跟蹤北京近9000個住宅小區(qū)，得出了許多翔實的一手數(shù)據(jù)。
王鵬：我們選取了北京8723個小區(qū)作為我們的研究對象，其中學區(qū)房的概念是我們采用了政府所在2011年之前，劃分的市區(qū)兩級重點學校所覆蓋 的小區(qū)，這個總量大概是1048個，占到所有小區(qū)總量的12.01%。其中，市重點小學輻射的學區(qū)，大概是283個，占到總量的3.24%。所以說就是重 點小學所覆蓋的小區(qū)，在整體的所有小區(qū)的數(shù)量中是一個非常低的比率。
根據(jù)北京市教委數(shù)據(jù)顯示，2014年全市學齡人口信息采集總計160575人。而東城、西城和海淀的市重點小學只有25所，每年只能接受入學人數(shù)約5000人。
每32個北京適齡入學小學生中，只有一人可以進入這些優(yōu)質(zhì)教育資源的學校。
王鵬：我們觀察了學區(qū)房和它臨近的非小區(qū)的價格，我們發(fā)現(xiàn)有一個大概20%左右的溢價率，所以說學區(qū)的因素對住宅的價格可能會有一個大概20%左右的影響。
在中關(guān)村地區(qū)從事了8年房產(chǎn)經(jīng)紀人工作的董振宇告訴記者，只隔了一個四環(huán)，幾乎是同樣年代的小區(qū)，每平米房價差到了1萬到1萬5千元，一個重要的原因，就是學區(qū)因素。
王鵬在他們的研究中也發(fā)現(xiàn)，由于這些享有優(yōu)質(zhì)教育資源的學區(qū)房其居住屬性很弱，人們更多的是看中學區(qū)房的教育乃至金融屬性，所以與普通住宅相比，價格的波動很多時候存在非理性因素。
王鵬：比如說最近媒體上頻頻曝光的這個46萬的天價學區(qū)房，在很大程度上，很明顯地拉高了一些中介的掛牌價格，也拉高了一些學區(qū)房購買者的這種心理價位。
一個46萬每平米的學區(qū)房價格放出，就影響了整個北京市學區(qū)房市場的心理狀況，事實果真會這樣嗎？
在距離文昌胡同直線距離3公里外的陶然亭地區(qū)，記者遇到一位前來咨詢購買學區(qū)房的孟先生。
孟先生：我想買個三居室吧，想看看這邊的學區(qū)房。
聽說學區(qū)房已經(jīng)達到46萬每平米的天價，還沒有孩子的孟先生特意咨詢購買學區(qū)房的情況。
孟先生告訴《經(jīng)濟半小時》記者，最近的確也是因為聽說了學區(qū)房已經(jīng)達到46萬每平米的天價，所以才有點坐不住了。
孟先生：聽過這種新聞，對啊，擔心啊，現(xiàn)在也來看看，了解了解行情。如果承受范圍之內(nèi)，打算置換一套。
46萬一平天價學區(qū)房的消息不僅影響了像孟先生這樣的買家心理，同樣的，持有學區(qū)房的賣家也對價格開始有了不理性的期待。
賣房者趙先生：當時我們拆遷的時候才3萬塊錢在10年前。
趙先生十年前就住在文昌胡同旁邊的文華胡同，正是因為實驗二小擴建，他的老宅子被拆遷了。當年，他用拆遷款買了陶然亭附近的這個小區(qū)。去年西城區(qū)教育改革，他在陶然亭的房子也一下成為了優(yōu)質(zhì)教育資源的學區(qū)房。
去年上半年之前，我們這個學區(qū)是福州館小學，在去年的6月1日正式掛牌，翻牌為八中附小，而且呢，上那個小學的所有的(學生)，70%的直升北京八中。這樣那個，消息出來以后，我們這房價跳漲了1萬。
最近，一直想要置換房屋的趙先生今天也把中介找到了家里，抱著試試看的心理，他想要商量一下房子的掛牌價格。
中介告訴趙先生，這個小區(qū)大概8萬5左右的價格比較合適，但趙先生堅持要把價格掛高5000元左右。他告訴記者，這樣做的原因一方面是他對自己的學區(qū)房很有信心，另一方面，也是因為像天價學區(qū)房這樣的消息，讓他擔心自己賣虧了。
不論掛牌價如何瘋狂，記者走訪了許多房地產(chǎn)中介，他們都表示，最終成交價格并沒有那么夸張。
徐東華：其實學區(qū)房價格上漲并沒有那么夸張。以實驗二小為例，去年9月份，11萬2000元，是塔樓中間層，今年最近的一套成交價格，11萬8000元，可以說，這個漲幅是低于北京市房地產(chǎn)市場的平均漲幅的。
與此同時，在調(diào)查中，記者也了解到，像文昌胡同附近的平房，現(xiàn)在的掛牌價格雖然很高，每平米三四十萬元，但是由于其居住屬性很差，租金可能還不到千元。
王鵬：這種情況下，實際上類似文昌胡同學區(qū)房已經(jīng)作為了一種金融工具，這個只看中它保值增值的這個屬性，在金融意義上來看我覺得這個風險還是非常大的。
與此同時，政策因素也極大地影響著學區(qū)房的價格。在調(diào)查中，記者也了解到，學區(qū)房并不是像人們想象中那樣，只漲不跌。
鏈家地產(chǎn)和平里大區(qū)小街橋店經(jīng)理王雪鋒：合并之后，對原來四小學區(qū)的房子每平米下降了5000元左右。
工作7年的王雪鋒經(jīng)歷過一次學區(qū)房價格下跌的過程。2014年，和平里第四小學與和平里第二小學、東師附小合并，和平里四小的學區(qū)從原來的10 棟建筑擴充到64棟。在和平里四小的學區(qū)房資源大大增加后，原來十棟樓的價格，在2015年上半年，出現(xiàn)了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的嘗試，也 有可能會影響學區(qū)房未來的價格走勢。
對學區(qū)房關(guān)注很久的王鵬告訴記者，當前的教育改革正在大力推行優(yōu)質(zhì)教育均等化，許多的政策如果真的落地，將極大的改善當前人們對學區(qū)房的固有觀念。
王鵬：北京市其實在非常努力地推進教育資源的均等化。在這種趨勢下，以這種西方的經(jīng)驗來看，這種所謂學區(qū)房的大規(guī)模的溢價，肯定會逐漸地縮小。
四中校長劉長銘：如果是我，我不會這樣去做。我會把更多的精力，也包括家庭的財力，放在改善家庭教育的品質(zhì)和質(zhì)量上。家庭教育是決定孩子未來職業(yè)成功、生活幸福的因素。
教育部新政策規(guī)定：根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。
2016年1月26日，教育部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強 烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個小區(qū)對應多個學校，讓買了學區(qū)房的 家庭不確定到底能上哪個學校。與此同時，教育部還“欽點”了24個城市的名，要求這些城市所有縣市區(qū)100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現(xiàn)劃片入 學。這都將從本質(zhì)上促進教育公平，推動均衡發(fā)展，滿足百姓需求。
袁貴仁：多校劃片，是各地探索出來的一個舉措，為什么今年你們都很關(guān)心呢，通知里承認了各地的實驗經(jīng)驗，你可以單校劃片也可以多校劃片，建議全國推廣。
半小時觀察：理性看待學區(qū)房 不要被炒作“忽悠”
學區(qū)房火熱的根源在于教育資源的分配失衡，國家有關(guān)部門近期也在出臺政策力圖積極扭轉(zhuǎn)教育資源分配不公的現(xiàn)狀。在前面的節(jié)目我們看到，學區(qū)房的 房價也并非永遠只漲不跌，學區(qū)的階段性調(diào)整、教育改革等因素，都有可能讓家長的投入受到損失。同時我們也應看到，學區(qū)房“天價”不斷，也與部分二手房中 介、媒體、自媒體的炒作密不可分。這些炒作助長了學區(qū)房價格的非理性增長，具有很強的欺騙性、誘導性，容易引發(fā)消費者對房價上漲產(chǎn)生非理性預期，必須引起 有關(guān)部門的重視，這里我們也提醒每位購房者不要被一些炒作“忽悠”，能夠理性、辯證、長遠地看待學區(qū)房的問題。
信息首發(fā)：北京每平米46萬天價學區(qū)房:子虛烏有無交易記錄
