3.30新政后，深圳(www.huhuzc.cn)房價暴漲，不少二手房主違約不賣。近日，南山區(qū)法院審理一起違約案件，不僅判決交易繼續(xù)執(zhí)行，賣家還面臨每月接近4萬元的違約賠償。真正是錢房兩空。

　　最近，深圳(www.huhuzc.cn)南山區(qū)法院一審審理一宗賣家違約糾紛案，除判決繼續(xù)交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣家面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣家而言，這份判決不可謂不嚴厲，既拿不到房產又要賠償不低的違約金，違約成本顯著增高。

　　房子剛賣“3·30”新政就來了

　　此案中，涉事房產位于深圳(www.huhuzc.cn)南山西麗的德意名居小區(qū)，建筑面積74平方米。3月23日，業(yè)主與買家通過中介簽訂協(xié)議，以262萬元出售。協(xié)議簽訂之后，買家支付30萬元定金，剩余首期款49萬元則由買賣雙方共同委托農行做了資金監(jiān)管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發(fā)放貸款183萬元。與此同時，賣方也委托擔保公司辦理贖樓。

　　一切看似順利，但進入6月之后，賣方委托律師連續(xù)發(fā)函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續(xù)。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續(xù)辦理速度往往取決于銀行，并非個人。七天之內辦結按揭手續(xù)并非個人能掌控。業(yè)主并不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同。6月底，賣方向擔保公司發(fā)函終止委托該公司辦理贖樓業(yè)務，交易徹底終止。

　　不容忽視的是，合同簽訂幾天后，“3·30”新政發(fā)布，深圳(www.huhuzc.cn)房價暴漲。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平方米。而搜房網歷史成交數(shù)據(jù)顯示，新政之后該樓盤房屋單價已躍升到每平方米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升超百萬元。

　　毀約者既無房又要賠償

　　前述交易中，買家就將業(yè)主訴上南山法院，同意一次性付款，要求繼續(xù)履行合同，還要求對方支付違約賠償。南山區(qū)法院一審判決認定，買方不存在任何違約，賣方單方面終止贖樓手續(xù)的辦理構成違約。鑒于買方同意一次性付款，且具備購房資格，法院支持買方訴求，判決交易繼續(xù)，賣方還要按合同約定，每天按合同成交價萬分之五支付違約金，直到交付房產為止。

　　此外，法院還判決賣方要協(xié)助買家辦理申請減免稅務的手續(xù)，承擔案例受理費1 .3萬元、財產保全費5000元。在違約時間計算上，法院判決以業(yè)主發(fā)函撤銷擔保公司贖樓委托之日，即6月29日開始計算。依照此判決，截至10月，賣家違約已3個月，每月支付違約金近4萬元。

　　違約成本低促成“違約潮”

　　不少業(yè)主面對房價暴漲選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背后的原因之一正是在于，通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據(jù)不同情況調低違約金比例。

　　以這套262萬元成交房產來看，若業(yè)主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，賠了違約金，仍有幾十萬元進賬。合同通常還會約定，若賣方違約，買方可要求對方以合同成交價為基數(shù)，按每天萬分之五支付違約金，同時繼續(xù)履行合同。

　　律師提醒

家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本，預先防范，便可降低賣家違約概率。

　　二手房賣方違約怎么辦

　　可以根據(jù)當初簽訂的合同，要求對方繼續(xù)履行，對方拒絕的，可以要求其承擔違約責任，雙方不能達成協(xié)商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟。

　　根據(jù)《合同法》第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

　　第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對

　　方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲

　　得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同

　　可能造成的損失。