近日，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，9月1日起，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例由30%降低至20%。事實(shí)上，早在政策出臺(tái)之前，南京、西寧、山東等全國(guó)多地早已密集調(diào)整了公積金政策，包括“公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款”“公積金即提即貸”“提高公積金貸款額度”等諸多具體措施。業(yè)內(nèi)專家表示，目前樓市在成交量、價(jià)格方面都有走強(qiáng)趨勢(shì)，各地密集調(diào)整公積金政策等利好政策，將推動(dòng)樓市進(jìn)一步去庫(kù)存化。

多地多角度調(diào)整公積金政策

樓市政策再出新規(guī)。近日，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，9月1日起，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例由30%降低至20%。

其實(shí)國(guó)內(nèi)多個(gè)地方在此之前就已經(jīng)在公積金政策方面“各顯神通”。

哈爾濱住房公積金管理中心近日發(fā)布消息稱，進(jìn)入9月，其5年期以下住房公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%，5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。據(jù)悉，這是今年以來(lái)哈爾濱市三次下調(diào)公積金貸款利率。

8月24日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《南京市個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款暫行辦法》，提出“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”措施，而在此前揚(yáng)州市也推出了這項(xiàng)措施。

據(jù)了解，今年7月份以來(lái)，已有四川成都、河南、湖北武漢等多地出臺(tái)政策放寬公積金貸款條件，而2季度，深圳(www.huhuzc.cn)、上海、無(wú)錫、南昌、寧夏等近20個(gè)省份或地級(jí)市已出臺(tái)住房公積金新政。

除部分城市外，一些省份也在全省范圍內(nèi)調(diào)整公積金政策。山東省8月初出臺(tái)關(guān)于完善公積金管理體制擴(kuò)大住房消費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)，包括降低首付款比例、放寬貸款條件、擴(kuò)大提取范圍等眾多內(nèi)容。

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今年以來(lái)，普通商品住宅庫(kù)存高居不下依然是國(guó)內(nèi)二三線城市面臨的突出問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩也進(jìn)一步影響了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款新政有助于進(jìn)一步提振住房消費(fèi)信心，緩解商品住宅高庫(kù)存格局。

據(jù)了解，去年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部委已多次發(fā)文要求不斷加大對(duì)繳存職工住房消費(fèi)的支持力度。“今年以來(lái)，住建部?jī)纱握匍_專題會(huì)議，通報(bào)全國(guó)住房公積金使用情況，要求各地加快釋放結(jié)余資金，提高資金使用效率，進(jìn)一步拉動(dòng)住房消費(fèi)。”山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)李力對(duì)記者表示。

據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，2014年，山東省發(fā)放住房公積金貸款370億元，拉動(dòng)住房消費(fèi)785億元，公積金貸款占個(gè)人住房貸款的19.4%。而同時(shí)，公積金繳存余額不斷增長(zhǎng)，已從2004年的295億元增長(zhǎng)到去年的2198億元。

與此相對(duì)的是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%。山東一家主要在三線城市投資的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，自2014年以來(lái)，這家公司開發(fā)的樓盤銷售速度明顯放緩，“以往竣工前銷售率在80%以上，但現(xiàn)在主體完成后銷售量還不足50%。”而在山東全省，6月末商品房平均去庫(kù)存化周期仍然超過(guò)20個(gè)月。

受高庫(kù)存影響，部分房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也陷入低迷。山東一家為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供粉煤灰磚的企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，2013年年生產(chǎn)能力達(dá)到5億塊，但2014年銷售不足1.2億塊。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，不僅銷售量萎縮，回款速度也放緩。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，公積金的大量沉淀與樓市的高庫(kù)存形成鮮明對(duì)比，因此以公積金強(qiáng)化對(duì)樓市的資金支持成為一條合理路徑。“目前不少三四線城市庫(kù)存壓力明顯，放寬公積金政策，明顯有利于降低放這些城市的去庫(kù)存壓力。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，近月來(lái)一系列政策的推動(dòng)，房地產(chǎn)銷售速度明顯加快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1－7月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.1%，增速比1－6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

地產(chǎn)投資完全回暖尚需時(shí)日

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，各地密集出臺(tái)公積金貸款新政，將強(qiáng)化目前已開始增長(zhǎng)的樓市成交量，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為活躍，但普通住宅庫(kù)存高、消化周期長(zhǎng)的局面難一時(shí)扭轉(zhuǎn)，特別是改變房地產(chǎn)投資增速下降態(tài)勢(shì)仍需時(shí)日。

近幾個(gè)月來(lái)，隨著成交量的上漲，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲城市不斷增多，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有29個(gè)，上漲和持平的城市分別比上月增加4個(gè)和1個(gè)。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量增長(zhǎng)，但要帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增速提升，仍需時(shí)日。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，今年1－7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比名義增長(zhǎng)4.3%，增速比1－6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積仍同比大幅下降32.0%。

“放寬公積金政策肯定有利于推動(dòng)樓市活躍，但這并不能很快改變整體庫(kù)存偏高的現(xiàn)狀，特別是高庫(kù)存仍占?jí)捍罅块_發(fā)商資金，這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回調(diào)尚需時(shí)日。”合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明說(shuō)，從生產(chǎn)周期來(lái)看，土地市場(chǎng)明顯回暖還需半年至一年時(shí)間。

此外，以公積金杠桿撬動(dòng)樓市，仍面臨一些障礙待破除。今年4月底，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布信息提到，經(jīng)調(diào)查、核實(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)存有拒絕繳存住房公積金的購(gòu)房職工使用公積金貸款，或附加其他不合理?xiàng)l件等行為。