“3·30”新政后，深圳房?jī)r(jià)如火箭般上升，尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區(qū)為甚，短短兩月內(nèi)二手房?jī)r(jià)普漲30%，部分樓盤大漲50%。伴隨而來(lái)的是“業(yè)主毀約潮”。有律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，“五一”過(guò)后，二手房買賣業(yè)主反價(jià)案例的接待量，已經(jīng)超過(guò)了去年全年的接待總量。

現(xiàn)象 毀約潮奔襲而來(lái)

小王一直租住在羅湖區(qū)水庫(kù)新村，今年3月趕上房東出售房子，就打算把房子買下來(lái)。在繳納9萬(wàn)元定金后，小王和房東簽了約，還把69萬(wàn)元首付款做了銀行監(jiān)管。合約簽訂不久，“3·30”新政不期而至，房東立馬反悔。在一次次談判后，小王讓步愿意再加7萬(wàn)元，但房東仍然拒絕配合辦理手續(xù)。小王認(rèn)為，房東有點(diǎn)兒獅子大開口，但對(duì)方又耗著不談毀約的事，小王只能向法院求助。

李先生同樣遭遇“房東反價(jià)”的煩心事。今年3月初，他看中一套房子，繳納10萬(wàn)元定金后不久，業(yè)主既不配合辦理手續(xù)，也避談毀約賠償問(wèn)題，“打電話態(tài)度很強(qiáng)硬，每次都是不加20萬(wàn)免談！”記者了解到，深圳被賣家違約的購(gòu)房者，于4月初組成一個(gè)二手房買家維權(quán)群，截至6月9日晚8時(shí)許，該群已有317人，200多人同時(shí)在線。

廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師專注房地產(chǎn)官司10余年。他告訴記者，這是他從業(yè)以來(lái)遇到的最大業(yè)主毀約潮。進(jìn)入4月，他的律師所平均每天能接到20來(lái)個(gè)咨詢電話，有的是買家被毀約后前來(lái)咨詢辦法，有的則是業(yè)主前來(lái)咨詢?nèi)绾慰梢悦庳?zé)毀約，有的業(yè)主甚至委托律師直接發(fā)出解約函。“五一”過(guò)后，二手房買賣業(yè)主反價(jià)案例的接待量，已經(jīng)超過(guò)了去年全年的接待總量。

苦衷 買賣方都覺得虧

“客觀來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)波動(dòng)這么厲害，確實(shí)傷害了買家，但也傷害了換房的賣家。輿論不應(yīng)無(wú)端指責(zé)業(yè)主毀約，很多業(yè)主賣舊房子，是為了買更好的房子。”張茂榮說(shuō)，自己曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)人拿兩份合同的情況，作為賣方，此人希望能夠中斷買賣，作為買方，此人又希望合同能夠順利成交。

由于家庭人員增多，高女士今年看中前海片區(qū)一套137平方米的房屋，今年1月與賣家簽訂了購(gòu)房合同，總價(jià)510萬(wàn)元，并支付了25萬(wàn)元定金。為了購(gòu)買此房產(chǎn)，高女士低價(jià)將自己唯一住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監(jiān)管，但由于前海概念，該樓盤一下子漲到710萬(wàn)元，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失。

在這起案例中，按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚(yáng)言“不怕告，官司耗個(gè)兩三年，房?jī)r(jià)漲到你更買不起房”。事實(shí)確實(shí)如此，高女士先前賣出的房子已經(jīng)漲了近100萬(wàn)元。

而事實(shí)上，很多毀約的業(yè)主并不擔(dān)心。黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華新區(qū)的51平方米小兩房，交易總價(jià)150萬(wàn)元，目前已經(jīng)漲到210萬(wàn)。賣家看著房?jī)r(jià)在漲，遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說(shuō)不賣。“我問(wèn)賣家加多少價(jià)可以賣，他就是不賣。”黎小姐無(wú)奈地說(shuō)。目前，黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價(jià)的20%計(jì)算，她只能獲得30萬(wàn)元的賠償金，而這套房屋已經(jīng)漲了60萬(wàn)元。

反思 賣家違約成本低

房?jī)r(jià)瘋漲，房屋買賣合同糾紛案件激增。深圳龍崗區(qū)人民法院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“3·30”新政至今，該院受理的相關(guān)案件數(shù)量翻了近一倍。其他法院的情況也基本差不多。張茂榮律師也表示，4月底以來(lái)，律師所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量，比往年增加了10倍以上。

“賣家違約的根本原因在于違約成本太低，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金總額。”易玉成律師表示，按照目前較為普遍的購(gòu)房合同，違約金最高只是預(yù)付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%，在房?jī)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

“其次，買家維權(quán)成本高，訴訟不確定性也是原因之一。”張茂榮表示，除了“定金雙倍返還”是法律規(guī)定的，大多合同中規(guī)定的“違約一方按成交價(jià)20%支付違約金”則難以保證，“法院判決時(shí)，有可能調(diào)低違約金比例。”而買家在此期間的損失也很重，如房?jī)r(jià)上漲后遭遇再次購(gòu)房的升值差額，這也是難以舉證的。

擔(dān)憂 強(qiáng)制過(guò)戶存風(fēng)險(xiǎn)

種種因素導(dǎo)致賣家毀約行為難約束，難道買家就束手無(wú)策？張茂榮表示，在違約金不足以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲損失的情況下，買方完全可以視情況起訴強(qiáng)制交易；法院判決強(qiáng)制交易的，買方仍然可以申請(qǐng)銀行按揭貸款，而無(wú)需一次性付款；合同有遲延履行違約金的，起訴業(yè)主強(qiáng)制交易的同時(shí)，還可以要求業(yè)主承擔(dān)訴訟期間的違約金；符合減免稅費(fèi)的，業(yè)主負(fù)有申請(qǐng)減免的義務(wù)。

張茂榮表示，防范毀約行為同樣重要。“一方面，應(yīng)增加定金數(shù)額，提高違約成本，并完善合同條款，防止約定不明。另外，也應(yīng)切斷毀約借口，確保合同有效，縮短交易期限，盡快完成過(guò)戶。”

不過(guò)，張茂榮表示，強(qiáng)制過(guò)戶也有很多不確定性，買方維權(quán)成本會(huì)很高，風(fēng)險(xiǎn)太大。“比如賣方尚未還清房貸，如果賣家不配合，是無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行的。”張茂榮呼吁司法機(jī)關(guān)在自由裁定權(quán)的時(shí)候，要充分關(guān)注市場(chǎng)變化，“有的合同約定違約金為房屋成交價(jià)的20%，但相關(guān)判決才給10%。司法機(jī)關(guān)明知市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲，這樣的判決有些脫離實(shí)際。”