準(zhǔn)備要買房了嗎？如果是，那你要當(dāng)心了。深圳市消委發(fā)布 2015年房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款點評情況 ，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域成為格式條款的重災(zāi)區(qū)。

　　5月7日，市消委會發(fā)布 2015年房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款點評情況 ，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域成為格式條款的重災(zāi)區(qū)。

　　主要問題：一是開發(fā)商通過補充協(xié)議對預(yù)售合同內(nèi)容進(jìn)行變更，約定補充協(xié)議屬于非格式合同條款;二是廣告內(nèi)容不具有約束力;三是公共場地歸賣方所有;四是違約責(zé)任不對等。兩年多過去，市消委會此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)這些曾被點評的不公平、不合理格式條款依然普遍存在。

　　2014年以來，深圳房地產(chǎn)類投訴共682宗，涉及房屋中介投訴量最高，達(dá)到398宗，主要投訴貸款額度虛假承諾、亂收中介費等。對房屋開發(fā)商投訴284宗中，主要是房屋質(zhì)量和售后、合同糾紛服務(wù)等問題。（）據(jù)市消委會統(tǒng)計分析

　　■霸王條款解讀

　　1 銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約

　　現(xiàn)象：一些商家將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍，認(rèn)為其不具有合同效力，借以此免除部分責(zé)任。

　　條款： 買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產(chǎn)所作的所有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，不構(gòu)成合同的組成內(nèi)容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等。

　　點評：能絕對地認(rèn)為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約，而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。

　　相關(guān)規(guī)定：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定， 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。

　　2 不可抗力 過于寬泛

　　現(xiàn)象：對因不可抗力發(fā)生的延期交房或其他違反合同約定義務(wù)的，商家有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　條款： 買賣合同第十四條及其他條款所指 不可抗力，包括：政府行為或法律法規(guī)或國家經(jīng)濟政策的變動......水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害;市政配套的批準(zhǔn)安裝導(dǎo)致的延誤……"……對因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點評：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力，判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，對工期做出適當(dāng)安排以避免造成不良影響，這類情形就不屬于 不可抗力 的范疇。

　　相關(guān)規(guī)定：《民法通則》， 不可抗力 具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件十分苛刻，適用范圍也是有邊界的。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，并能夠預(yù)判政府測量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過程中對這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，不屬于 不可抗力 范疇。

　　3 不將按揭相關(guān)保證納入合同

　　現(xiàn)象：一些合同條款要求：若銀行因信貸政策等原因不批準(zhǔn)按揭貸款申請，要在銀行正式批復(fù)之后的7日內(nèi)，一次性付清剩余價款，違約須承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

　　條款： 買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的.......式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

點評：現(xiàn)實購房中，商家向消費者推薦可以按揭的銀行機構(gòu)，并對獲得貸款的幾率做出保證，誘導(dǎo)消費者簽訂合同，卻沒有將保障貸款聲明納入合同內(nèi)容。導(dǎo)致消費者貸款不成功后，卻不能依據(jù)合同條款追究開發(fā)商責(zé)任，可能因無法及時繳納房款，不得不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4 違約條款設(shè)置嚴(yán)重不平等

　　現(xiàn)象：買方逾期付款超過90日的，自第91日起，一年內(nèi)解除合同，賣方逾期交付超過90日的，可在6個月內(nèi)解除買賣合同。一方違約時，消費者須支付的違約金遠(yuǎn)高于賣家。

　　條款： 買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同......地產(chǎn)總價款的百分之十支付違約金給賣方。

　　 賣方逾期交付超過90日的，自買賣合同約定的房地產(chǎn)交付日起6個月內(nèi)買方有權(quán)書面通知賣方解除買賣合同......方支付買受人已付購房價款的萬分之一的違約金。

　　點評：現(xiàn)象：一些格式合同中規(guī)定，在不影響商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人，買方對此變更不得提出任何異議，也無須向買方作任何賠償。

　　5 對共有部分、設(shè)施的任意變更及免除通知義務(wù)

　　現(xiàn)象：一些格式合同中規(guī)定，在不影響商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人，買方對此變更不得提出任何異議，也無須向買方作任何賠償。

　　條款： 在不影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人。

　　點評：這是最無理的霸王條款之一，開發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計的權(quán)利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。

　　相關(guān)規(guī)定：《消費者權(quán)益保護(hù)法》，此類條款內(nèi)容應(yīng)屬無效.兩個涉評條款都免除了開發(fā)商對規(guī)劃等事項變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用原則。

　　6 模糊相關(guān)法律規(guī)定逃避自身責(zé)任

　　現(xiàn)象：有的合同條款指出，如果房屋面積差異值超過±3%以上的，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補，或退回所購商品房。

　　條款： 出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：(3)差異值超過±3%以上(不含本數(shù))時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。

　　點評：商家利用采用多退少補形式，免除雙倍返還超出房款的責(zé)任，違反了《商品房買賣合同司法解釋》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》，應(yīng)屬無效。

　　相關(guān)規(guī)定：《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，實際面積超過約定面積3%以上的，超過3%部分的房價款是由開發(fā)商自己承擔(dān)的;實際面積小于約定面積3%以上的，超出3%部分的房價款開發(fā)商需要雙倍返還消費者。開發(fā)商利用格式免除了自己承擔(dān)超出3%部分的房價款或雙倍返還的責(zé)任，違反了上述規(guī)定，條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。

　　7 要求消費者放棄權(quán)利

　　條款： 雙方共同確認(rèn)：本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達(dá)成.......何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋。

　　點評：開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。

　　在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖是對政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。