前海未來(lái)甲級(jí)寫字樓總規(guī)劃量會(huì)超過(guò)900萬(wàn)平方米。如此高密度的分布是否會(huì)造成市場(chǎng)消化不良，誰(shuí)將會(huì)成為這些寫字樓的主人，又將對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　隨著廣東自貿(mào)區(qū)掛牌日子的臨近，前海這一未來(lái)深圳甲級(jí)寫字樓集散地，引發(fā)了更多的關(guān)注。小小15平方公里的前海三年內(nèi)有近300萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，未來(lái)甲級(jí)寫字樓總規(guī)劃量會(huì)超過(guò)900萬(wàn)平方米。如此高密度的分布是否會(huì)造成市場(chǎng)消化不良，誰(shuí)將會(huì)成為這些寫字樓的主人，又將對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　?1問(wèn)?

　　300萬(wàn)平方米是否會(huì)造成市場(chǎng)消化不良?

　　 未來(lái)幾年或能消化

　　前海占地面積14.92平方公里，建設(shè)規(guī)模2600萬(wàn)～3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口65萬(wàn)、居住人口15萬(wàn)。

　　目前，前海已經(jīng)建成的建筑包括深港青年夢(mèng)工廠、萬(wàn)科企業(yè)公館、前海展示廳等，均集中于前海管理局所在地區(qū)域。甲級(jí)寫字樓類建筑中，除了卓越前海壹號(hào)已經(jīng)在3月底提前封頂，香江金融大廈已完成三分之二的建筑結(jié)構(gòu)外，其他前海項(xiàng)目目前還處于建筑施工的早期階段。

　　前海已公開(kāi)出讓18宗地塊，主要集中在桂灣片區(qū)，總建筑面積達(dá)570.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)辦公面積將達(dá)到285萬(wàn)平方米。按照相關(guān)要求，已經(jīng)出讓的地塊均要求在2018年之前建設(shè)完成，意味著從今年開(kāi)始的三年內(nèi)，將有接近300萬(wàn)平方米辦公物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，相當(dāng)于深圳中心區(qū)甲級(jí)寫字樓儲(chǔ)量的60%。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳中心商務(wù)區(qū)近幾年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和需求在40萬(wàn)平方米左右。如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，前海300萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)7.5年。

　　對(duì)于寫字樓密度是否過(guò)高的問(wèn)題，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理何凌認(rèn)為，政府在前海的配套建設(shè)、綠化等方面比較科學(xué)，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)進(jìn)發(fā)展，寫字樓不能算過(guò)密。如果將來(lái)前海真能發(fā)展成為珠三角的 曼哈頓 ，消化掉900萬(wàn)平方米以上的甲級(jí)寫字樓儲(chǔ)量，才能和紐約曼哈頓比肩(目前59平方公里的紐約曼哈頓大約有3700萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓儲(chǔ)量)。

　　?2問(wèn)?

　　誰(shuí)將會(huì)成為這些寫字樓的主人?

　　 注冊(cè)企業(yè)、總部企業(yè)、香港企業(yè)協(xié)會(huì)

　　截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.3萬(wàn)家，注冊(cè)總資金逾1.4萬(wàn)億元。第一太平認(rèn)為，如果85%的企業(yè)需要200平方米的辦公面積，前海目前的寫字樓需求約有390萬(wàn)平方米。實(shí)際這2.3萬(wàn)注冊(cè)企業(yè)平均公司注冊(cè)員工只有8人，低于深圳企業(yè)戶均15人的平均水平。如果按照深圳人均辦公面積10～15平方米，總需求也就在300萬(wàn)平方米左右。

　　按照前海土地的出讓計(jì)劃，今后前海1/3以上的可開(kāi)發(fā)土地面向港企出讓，出讓對(duì)象將不僅包括香港的開(kāi)發(fā)商，還包括香港的行業(yè)協(xié)會(huì)、公會(huì)等，既面向大企業(yè)，也充分考慮占香港企業(yè)總數(shù)98%的中小企業(yè)需求。

　　 這些寫字樓將可以緩解香港寫字樓供應(yīng)量短缺問(wèn)題，并對(duì)城市的土地供應(yīng)形成有力支撐。 高力國(guó)際亞洲區(qū)研究及咨詢行政董事盧永輝表示，前海管理局希望選擇資金實(shí)力雄厚的知名發(fā)展商品牌。通過(guò)將部分地塊定向轉(zhuǎn)讓給總部企業(yè)，以確保產(chǎn)業(yè)落地前海，體現(xiàn)前海管理局的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)傾向。

　　綜上可知，前海2萬(wàn)余注冊(cè)企業(yè)、總部企業(yè)、香港企業(yè)協(xié)會(huì)，都將會(huì)成為這些300萬(wàn)平方米寫字樓的業(yè)主、使用者。

　　?3問(wèn)?

　　將對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　 預(yù)計(jì)售價(jià)在6~7萬(wàn)元每平方米

　　前海自貿(mào)區(qū)即將掛牌，將如何影響寫字樓價(jià)格?

　　第一太平的數(shù)據(jù)顯示，臨近前海的寶安中心區(qū)龍光世紀(jì)大廈、榮超濱海大廈租金回報(bào)率在4%左右;南山CBD和蛇口的租金回報(bào)率在4%~4.5%之間，比如目前放盤的招商局廣場(chǎng)租金在220元每月每平方米，其售價(jià)估計(jì)為6.2萬(wàn)元每平方米，租金回報(bào)率大概在4%;前海發(fā)展后地段要更加好一些，估計(jì)租金回報(bào)率在3.8%。以此推算，前海首批入市的甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)售價(jià)在6~7萬(wàn)元每平方米。從投資回報(bào)率估算，平均租金會(huì)在180~220元每月每平方米。

　　隨著前海開(kāi)發(fā)和交通、商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，周邊住宅會(huì)有比較大的增值空間。記者綜合中原地產(chǎn)和58同城的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，南山CBD和寶安中心區(qū)多個(gè)在售樓盤最近兩個(gè)月間漲價(jià)5%。

　　今年前海周邊有大量住宅樓盤入市。今年南山預(yù)計(jì)會(huì)有157萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)入市，為去年住宅供應(yīng)面積的兩倍，會(huì)對(duì)周邊住宅銷售造成一定壓力。

　　第一太平認(rèn)為，考慮前海周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)不低和今年住宅的大供應(yīng)量，保守估計(jì)未來(lái)前海周邊房?jī)r(jià)會(huì)有10%以上的漲幅。如果前海未來(lái)逐步發(fā)展成為珠三角的 曼哈頓 ，周邊住宅升值30%~50%也不無(wú)可能。