萬(wàn)眾期待之下，樓市新政終于出臺(tái)。昨天，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ肪劢怪行〕鞘腥?kù)存，提出住房供應(yīng)偏多市縣住宅用地供應(yīng)將減少直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，而對(duì)于未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地可通過(guò)調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用。此外，通知還明確了商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

專家解讀

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內(nèi)容，具體有4條。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

要點(diǎn)1 住房偏多城市要減少供地

《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開(kāi)發(fā)進(jìn)度統(tǒng)籌安排。住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。按照穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，指導(dǎo)市、縣國(guó)土資源主管部門合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。

>>解讀

三四線城市仍存崩盤風(fēng)險(xiǎn)

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已嚴(yán)重分化。一二線城市聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌。而從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，仍有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》中要求 住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度 ，這句話恰恰最難做到。住房供過(guò)于求的都是依賴土地財(cái)政的，地方控制出讓規(guī)模后財(cái)政如何運(yùn)轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響將非常 感性 。

要點(diǎn)2 未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用

《通知》提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

《通知》要求立足市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。

>>解讀　住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)商業(yè)項(xiàng)目難度較大

對(duì)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用 ，這一政策對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定積極影響，特別是對(duì)一些過(guò)去盲目建設(shè)大戶型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對(duì)的是 房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣 ，可見(jiàn)符合轉(zhuǎn)換用途標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)用地多指住房項(xiàng)目。在土地類別中，住宅地最貴，商業(yè)地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對(duì)于連住宅都過(guò)剩的城市，做商業(yè)的難度更大。

要點(diǎn)3 商品住房可作為棚改安置房等

《通知》明確，整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

《通知》提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

>>解讀　房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將會(huì)繼續(xù)寬松

兩會(huì)過(guò)后，一系列部門與城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)整政策，《通知》中提到的 將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源 ，可以說(shuō)是對(duì)兩會(huì)房地產(chǎn)調(diào)整意向的具體落實(shí)。

從有關(guān)方面的一系列舉措來(lái)看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面明顯會(huì)繼續(xù)寬松。

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