今年上半年，北京新房成交量將創(chuàng)下2006年以來(lái)新低。昨天，根據(jù)北京中原等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至6月29日，扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276萬(wàn)平方米，同比跌幅都在39%。
　　
　　多重因素導(dǎo)致上半年樓市觀望
　　
　　6月28日，北京首個(gè)入市的自住商品房項(xiàng)目金隅匯星苑選房啟動(dòng)，1882套房開(kāi)始邀約選房。6月23日，金隅匯星苑搖號(hào)，3764戶家庭將分為正選組和備選組選房。根據(jù)記者了解，從6月28日-6月30日，正選家庭已經(jīng)結(jié)束選房，1500余套房已經(jīng)認(rèn)購(gòu)，300余組正選家庭棄購(gòu)。
　　
　　相對(duì)于3764戶選房家庭，金隅匯星苑合計(jì)通過(guò)資格審核的家庭數(shù)量更大，超過(guò)16.55萬(wàn)戶。大量買房人轉(zhuǎn)向自住房，成為導(dǎo)致今年上半年樓市成交下滑的重要因素。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年上半年，自住房將入市和信貸偏緊，導(dǎo)致京城樓市開(kāi)始出現(xiàn)觀望。
　　
　　買房人觀望導(dǎo)致需求不足，加上北京嚴(yán)格的調(diào)控政策如限價(jià)令的影響，房企從今年春天開(kāi)始讓利跑量。最新的一個(gè)例子是，首開(kāi)常青藤上周末開(kāi)盤，一部分特價(jià)房源以3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，每平方米價(jià)格較今年內(nèi)的上一次降約萬(wàn)元。首開(kāi)常青藤所處的朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊，已經(jīng)有多個(gè)配建自住房項(xiàng)目，限價(jià)均為2.2萬(wàn)元/平方米。
　　
　　新房供應(yīng)量增仍將促房企平價(jià)快走
　　
　　今年上半年，樓市成交不振，但市場(chǎng)供應(yīng)量卻在增加。這也導(dǎo)致新房庫(kù)存量的快速上升。前6月，北京期房住宅合計(jì)供應(yīng)達(dá)到37220套，同比上漲70%。截至昨日，包括期房住宅45098套，現(xiàn)房住宅34634套，全市商品住宅庫(kù)存達(dá)到7.97萬(wàn)套。此前幾天一度超過(guò)8萬(wàn)套，創(chuàng)近18個(gè)月新高。今年春節(jié)之后，北京商品住宅庫(kù)存增加了約2.5萬(wàn)套。
　　
　　在這樣的背景下，房企在年中開(kāi)始加快推盤。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，7月開(kāi)盤的項(xiàng)目將近40個(gè)，包括路勁世界城、京投銀泰[1.41%資金研報(bào)]琨御府、華業(yè)東方玫瑰等新老樓盤預(yù)計(jì)將入市。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰分析，剛需樓盤仍將堅(jiān)持平價(jià)快走的策略。
　　
　　上周末，泰禾集團(tuán)[-0.23%資金研報(bào)]在通州臺(tái)湖的新項(xiàng)目拾景園以28800元/平方米的價(jià)格推出一棟精裝房源，當(dāng)天即售罄。同在臺(tái)湖，首開(kāi)萬(wàn)科公園里年初曾釋放的精裝價(jià)格超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)改為毛坯房出售，價(jià)格約2.7萬(wàn)元/平方米。
　　
　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)分析報(bào)告，6月，北京等地部分銀行重現(xiàn)8.5-9折利率優(yōu)惠，這對(duì)一部分購(gòu)房需求的釋放則是利好消息，有助于樓市成交量的回升。
　　
　　二手房成交量同比跌超50%
　　
　　北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，北京二手房6月成交量為6140套，相比上月同期下降4%，較去年同期下降30%。實(shí)際上，二手房市場(chǎng)成交趨冷從年初就有所表現(xiàn)。從今年4月份開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)三個(gè)月下滑。
　　
　　值得注意的是，今年上半年北京二手住宅整體成交情況也不容樂(lè)觀。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，2014年上半年北京二手住宅共成交43841套，相比于去年同期減量54%，市場(chǎng)成交量大幅萎縮至2009年以來(lái)的最低谷。
　　
　　 北京二手樓市實(shí)際上從去年四季度開(kāi)始，便出現(xiàn)了需求萎縮、交易量穩(wěn)中有降的勢(shì)頭。今年上半年，購(gòu)房者持續(xù)觀望，使得交易量持續(xù)走低。而上半年自住型商品房推出、金融系統(tǒng)對(duì)購(gòu)房按揭貸款的持續(xù)收緊，則是造成購(gòu)房需求觀望、樓市整體降溫的根本原因。 偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。
　　
　　成交量連續(xù)下滑的同時(shí)，二手房成交價(jià)格也出現(xiàn)走低趨勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月北京市二手住宅成交均價(jià)為27311元/平方米，環(huán)比下降4.4%，延續(xù)了5月份以來(lái)二手房均價(jià)下滑勢(shì)頭。
　　
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭介紹，今年二季度北京市二手住宅成交均價(jià)為28958元/平方米，環(huán)比下降2.8%。從今年以來(lái)北京市二手住宅成交均價(jià)情況來(lái)看，一季度各月價(jià)格止?jié)q，全季度均價(jià)漲幅僅為1.3%。而進(jìn)入二季度后，房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)顯現(xiàn)，并形成全市普降的局面。
　　
　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，供需矛盾緩解，是促使房?jī)r(jià)回落的原因。北京二手房交易中出現(xiàn)了5%-15%不等的議價(jià)空間，也有部分業(yè)主通過(guò)幫助購(gòu)房人承擔(dān)部分稅費(fèi)的形式來(lái)力促房屋成交，二手房市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)傾斜。
　　
　　胡景暉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程的加快，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房下半年的供應(yīng)高峰所帶來(lái)的供應(yīng)增加，將促使未來(lái)二手房?jī)r(jià)格延續(xù)二季度以來(lái)穩(wěn)中有降的勢(shì)頭。購(gòu)房人也將獲得更大的房源挑選空間和更大的議價(jià)空間，建議有購(gòu)房需求的家庭，在2014年下半年可以擇機(jī)出手購(gòu)房。