粵港澳大灣區(qū)上的璀璨明珠 前海5年變了多少？

2012年12月7日，習(xí)近平總書(shū)記在黨的十八大后離京視察第一站就來(lái)到深圳前海，對(duì)前海的開(kāi)發(fā)、開(kāi)放作出重要指示；2012年新任廣東省委書(shū)記胡春華到廣東后調(diào)研的第一站，是前海；2015年馬興瑞任深圳市委書(shū)記的第一站考察，是前海；2017年深圳新書(shū)記王偉中基層調(diào)研首站，也是前海。

 

2017年7月1日，國(guó)家主席習(xí)近平在香港出席簽署了《深化粵港澳合作 推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》。同日，國(guó)家發(fā)改委副主任林念修在“攜手共建粵港澳大灣區(qū)，合力打造世界級(jí)城市群”論壇上作主旨演講，首次向外界正式通報(bào)了粵港澳大灣區(qū)的下一步六項(xiàng)重點(diǎn)工作。

 

這其中，深圳前海是近幾年三地合作的重要平臺(tái)。開(kāi)發(fā)建設(shè)前海，是國(guó)家做出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策，前海被譽(yù)為“特區(qū)中的特區(qū)”。作為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)，前海開(kāi)發(fā)開(kāi)放具有特殊意義，也擔(dān)負(fù)特殊使命。

 

那么，深圳前海這幾年間都發(fā)生些什么變化呢？趁著香港回歸20周年，深港合作深化，粵港澳大灣區(qū)持續(xù)發(fā)酵之際，做一番前海梳理。

 

 

【前海大事記】

 

 

2010年8月26日，深圳30歲，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立。七年來(lái)，前海全面落實(shí)國(guó)務(wù)院批復(fù)的總體發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。

 

圖：來(lái)源于《前海門(mén)戶網(wǎng)站》。前海，占地面積14.92平方公里，建設(shè)規(guī)模2600萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口65萬(wàn)、居住人口15萬(wàn)，重點(diǎn)發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)四大產(chǎn)業(yè)。核心區(qū)內(nèi)分三大片區(qū)。

 

2015年，前海升級(jí)為前海蛇口自貿(mào)區(qū)。片區(qū)總面積28.2平方公里，分為前海區(qū)塊（15平方公里，含前海灣保稅港區(qū)3.71平方公里）和蛇口區(qū)塊（13.2平方公里）。

 

片區(qū)擁有獨(dú)一無(wú)二的“合作區(qū)+自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)+保稅港區(qū)”疊加模式，目標(biāo)是通過(guò)3-5年的改革試驗(yàn)，成為中國(guó)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新標(biāo)桿。

 

圖：來(lái)源于《前海門(mén)戶網(wǎng)站》

 

2017年，前海在一片灘涂上，高樓拔地而起，成為深圳最有商業(yè)潛力的片區(qū)之一。雖然總面積僅有15平方公里，卻是“特區(qū)中的特區(qū)”。并成為粵港澳大灣區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略的重要合作平臺(tái)之一。

 

圖來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，原圖地址。

【土地出讓圖表】

 

2013年7月26日，“前海第一拍”在深圳土地交易中心鳴響，意味著將凝聚更多的社會(huì)資源和市場(chǎng)力量共同參與前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

 

如今整整四年時(shí)間，成功出讓了25宗地，除一塊工業(yè)用地外，均為商業(yè)用地。

 

 

目前出讓片區(qū)的土地建設(shè)正如火如荼進(jìn)行中，主要建筑群集中在與寶中接壤的桂灣片區(qū)和媽灣片區(qū)十九單元。

 

 

我們以習(xí)近平總書(shū)記到訪前海為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，看看前海片區(qū)這5年以來(lái)的建設(shè)變化。

 

5年前：

Google Earth顯示的2012年前海片區(qū)除前海車輛段上蓋物業(yè)前海時(shí)代外，其余大部分區(qū)域都還是黃土地。彼時(shí)，前海還尚未公開(kāi)出讓過(guò)一塊土地。

 

 

VS

 

5年后：

Google Earth顯示的2017年3月份前海片區(qū)，很明顯，道路網(wǎng)絡(luò)雛形已現(xiàn)，軌道交通、公交設(shè)施、地下空間等為核心的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開(kāi)……

 

前海核心區(qū)內(nèi)的三大片區(qū)均有代表性的建筑崛起。桂灣片區(qū)的華潤(rùn)、卓越、恒裕組團(tuán)，已是摩天成群；前灣片區(qū)的萬(wàn)科企業(yè)公館、前海深港青年夢(mèng)工場(chǎng)已成為目前前海最活躍地帶；媽灣片區(qū)的十九單元，集合了順豐、世貿(mào)、香江、信利康等總部大廈，即將入駐使用。

 

 

桂灣片區(qū)（圖攝于2016年12月，下同）：

 

前灣片區(qū)：

 

媽灣片區(qū)：

 

 

 

【部分在建項(xiàng)目】

 

未來(lái)前海地上地下都是一座城

前海將來(lái)多會(huì)是集約的、密集型的高層建筑，地下大部分是3至4層。

 

臨海大道地下道路是國(guó)內(nèi)首條多點(diǎn)進(jìn)出的超長(zhǎng)城市地下道路，雙向四至八車道，基坑最深達(dá)24米。臨海大道與濱海大道交會(huì)點(diǎn)，將建設(shè)深圳最大的地下立交橋，共4層，其中地下3層。

 

前海的規(guī)劃各類軌道線路有12條，總長(zhǎng)度約53公里，軌道網(wǎng)絡(luò)密度3.5公里/平方公里。正在建設(shè)的有地鐵5號(hào)線南延線、9號(hào)線西延線，預(yù)計(jì)最快2019年通車運(yùn)營(yíng)。

 

圖：來(lái)源于《前海門(mén)戶網(wǎng)站》

 

前海將建成首個(gè)自貿(mào)區(qū)基金小鎮(zhèn)

前海深港基金小鎮(zhèn)位于前海核心商務(wù)和金融區(qū)--桂灣片區(qū)，辦公容積率僅0.68。項(xiàng)目占地面積9.5萬(wàn)平方米，建筑面積近8.5萬(wàn)平方米，由28棟低密度、高品質(zhì)的企業(yè)別墅組成。

 

目前已有多家基金、資管機(jī)構(gòu)擬入駐，項(xiàng)目有望下半年投入試運(yùn)營(yíng)。

 

 

圖：來(lái)源于《前海門(mén)戶網(wǎng)站》

 

 

【數(shù)說(shuō)前海】

 

 

成功出讓25宗地，出讓金破700億

如今距離“第一拍”已近4年，前海共成功出讓了25宗地，除卓越、華潤(rùn)、恒裕、嘉里建設(shè)、九龍倉(cāng)等少數(shù)幾家房企拿地外，其余均為定向出讓，保證了前海開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

 

累計(jì)向港企出讓土地占比48.5%

前海大幅擴(kuò)大深港合作空間，2013年以來(lái)累計(jì)向港企出讓土地33.47萬(wàn)平米，占全部出讓土地的48.5%；對(duì)港籍高端人才減按15%征收個(gè)人所得稅。

 

企業(yè)數(shù)量5年增長(zhǎng)457倍

從完成填海的2012年到2017年一季度，前海企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)了457倍，總量達(dá)11.67萬(wàn)家；注冊(cè)企業(yè)增加值增加了132.35倍，達(dá)926.45億元。前海開(kāi)發(fā)開(kāi)放實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，已成為我國(guó)發(fā)展最快、效益最好的區(qū)域之一。

 

港資企業(yè)4500余家，貢獻(xiàn)三成稅收

截止至2017年5月，在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)注冊(cè)的港資企業(yè)達(dá)4564家，注冊(cè)資本達(dá)3898.82億元，納稅85.35億元，占比31.7%，已成為內(nèi)地港資企業(yè)最密集、效益最好的地區(qū)。

 

5年來(lái)，前海、寶中房?jī)r(jià)至少上漲200%

除地鐵前海車輛段的前海時(shí)代外，前海核心區(qū)內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)均為商業(yè)用地。因此，寶中、老前海等臨近片區(qū)首先受前海概念的利好沖擊，兩片區(qū)的物業(yè)增值至少漲幅200%。尚屬開(kāi)發(fā)階段的寶中受益更大，后期樓盤(pán)幾乎普遍豪宅化。

 

 

【新房在線】

 

這段時(shí)間，恰好迎來(lái)前海開(kāi)發(fā)的新一輪物業(yè)兌現(xiàn)潮，項(xiàng)目不少，但主要以公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)為主，符合前海開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的特質(zhì)。

 

在前海核心區(qū)的外圍圈層，則擔(dān)負(fù)起住宅供應(yīng)，然而新盤(pán)實(shí)際已不多。在售的多為入市多年，獲轉(zhuǎn)現(xiàn)樓銷售，或尾盤(pán)銷售的項(xiàng)目，整體價(jià)格集中于7.5萬(wàn)/平左右，個(gè)別豪宅特殊戶型達(dá)到16萬(wàn)/平。

 

 

 

【周邊二手房】

 

寶中：

寶中同樣是填海區(qū)域，有著較高的起點(diǎn)和規(guī)劃。稀缺的海景資源和四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)。樓盤(pán)整體素質(zhì)較高。

 

寶中片區(qū)的樓盤(pán)近30個(gè)，單價(jià)普遍在6-7.5萬(wàn)之間，以2005年后的樓盤(pán)為主，基本都是花園社區(qū)，樓盤(pán)類別較多，從小戶型到別墅均有。除天御雙拼外，其他樓盤(pán)都是一本證。目前居家體驗(yàn)性較好的花園小區(qū)，三房起步價(jià)700-750萬(wàn)之間，單價(jià)7萬(wàn)左右。

 

 

老前海：

月亮灣大道以東的部分，也就是俗稱的“老前海”。老前海以桂廟路為界，大致分為南北兩個(gè)部分。北區(qū)主要以一號(hào)線大新地鐵站附近為主，配套表現(xiàn)較為成熟，生活氣息濃厚。北區(qū)大部分小區(qū)都是03年前后入伙的，宜居性比較好，目前整體均價(jià)6.5萬(wàn)左右。

 

南區(qū)有南山實(shí)驗(yàn)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但是區(qū)域內(nèi)，大型配套較為欠缺，生活稍有不便，與前海北剛好相反。南區(qū)大部分小區(qū)都是05年之后入伙的，除此之外也有著一定數(shù)量的次新盤(pán)、新盤(pán)項(xiàng)目，整體樓齡比較新。由于學(xué)位和樓齡的不同，樓盤(pán)均價(jià)水平稍有不同。

 

 

后記

前海，代表著崛起與奇跡之地。滾滾沙塵之下，約莫3-5年后，當(dāng)再次以高空俯瞰前海時(shí)，眼前勢(shì)必是一幅孕育期后爆發(fā)生長(zhǎng)的情景。
 

 

往市區(qū)眺望，則是另一番成熟之境。當(dāng)前，它們涇渭分明地佇立。春雷大地，若干年后，便會(huì)融為一體。

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