2016年，深圳萬(wàn)科金色家園37個(gè)業(yè)主通過(guò)小區(qū)物管人員劉某“購(gòu)買(mǎi)”車位，劉某收了600多萬(wàn)后卷款到澳門(mén)賭博輸光。業(yè)主錢(qián)財(cái)車位兩空怒而起訴，要求萬(wàn)科履行交易或賠錢(qián)。法院上月一審未支持該訴求。

有專家表示，土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商不擁有土地，無(wú)權(quán)處置買(mǎi)賣小區(qū)停車位，市民“買(mǎi)”車位時(shí)一定要三思。金色家園案引發(fā)的討論未停，萬(wàn)科其他小區(qū)又被曝光有車位買(mǎi)賣現(xiàn)象。對(duì)此，萬(wàn)科回應(yīng)：我司從未進(jìn)行‘車位銷售’。”

深圳萬(wàn)科物管人員卷走業(yè)主600萬(wàn)購(gòu)車位款 業(yè)主起訴卻輸了

圖為萬(wàn)科金色家園地下停車場(chǎng)中的三個(gè)子母車位，若前車未駛離，后車則無(wú)法駛出。

萬(wàn)科金色家園車位糾紛案

萬(wàn)科金色家園由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)，交付后由開(kāi)發(fā)商旗下公司萬(wàn)科物業(yè)管理。2016年6月至9月，物管人員劉某通過(guò)管家微信號(hào)以4.5萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等的價(jià)格兜售小區(qū)車位。小區(qū)業(yè)主認(rèn)定劉某兜售行為屬萬(wàn)科物業(yè)授信，并將協(xié)議租賃車位款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬至劉某個(gè)人賬戶。劉某不僅沒(méi)能提供車位，所獲款項(xiàng)也無(wú)法退還，引發(fā)糾紛。共計(jì)37名業(yè)主上當(dāng)受騙，涉案金額600余萬(wàn)元。

目前，此事已分成了兩起案件，一是37名受害業(yè)主起訴萬(wàn)科金色家園管家劉某民事案，二是福田區(qū)人民檢察院起訴萬(wàn)科金色家園管家劉某的刑事案件。目前兩案初審已經(jīng)終結(jié)。

法院審理民事案：

劉某兜售車位非職務(wù)行為

在民事案中，受害業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主通過(guò)萬(wàn)科物業(yè)的管家提供服務(wù)完成了購(gòu)買(mǎi)停車位的手續(xù)，因萬(wàn)科物業(yè)對(duì)其管家的管理存在過(guò)失而導(dǎo)致停車位購(gòu)買(mǎi)協(xié)議不能正常履行。萬(wàn)科物業(yè)必須繼續(xù)履行買(mǎi)賣協(xié)議，或者即時(shí)返還他們用于購(gòu)買(mǎi)停車位的資金。萬(wàn)科應(yīng)該承擔(dān)其作為全國(guó)最大物業(yè)管理公司的社會(huì)責(zé)任，維護(hù)社會(huì)的公正性。

對(duì)此，一審法院福田法院認(rèn)定，劉某的行為既非職務(wù)行為，也不構(gòu)成表見(jiàn)代理，故各原告要求被告就劉某的行為而承擔(dān)返還車位租賃或車位購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)及利息的訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，本院不予支持。理由是，雖然劉某是小區(qū)物管工作人員，但其管理職責(zé)不包括出租或出售管理區(qū)域內(nèi)車位，其行為不是依據(jù)金色家園服務(wù)中心的意思所進(jìn)行的行為，而是基于個(gè)人的意思實(shí)施的詐騙行為。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒向南都記者表示，法律有個(gè)專門(mén)的術(shù)語(yǔ)是職務(wù)代理，不再是職務(wù)行為問(wèn)題。而對(duì)于劉某收款要看以誰(shuí)的名義來(lái)收，實(shí)際上這個(gè)案件第一筆費(fèi)用很關(guān)鍵，進(jìn)入的是公司賬戶，公司在多收錢(qián)以后，沒(méi)有退交給業(yè)主，法律上認(rèn)可這回事。

法院審理刑事案：

劉某騙取小區(qū)住戶錢(qián)財(cái) 偷越國(guó)(邊)境

而在刑事案中，福田法院查明，2016年6月以來(lái)，被告人劉某利用其在深圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司金色家園管理處擔(dān)任管家的工作便利，虛構(gòu)出售、租賃小區(qū)停車位的事實(shí)，假意與小區(qū)住戶簽訂車位服務(wù)(車位租賃)、停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等協(xié)議，騙取小區(qū)住戶錢(qián)財(cái)。

對(duì)此，有業(yè)主認(rèn)為“福田法院認(rèn)定了劉某使用職務(wù)之便”的事實(shí)。此外，劉某的刑事案件判決書(shū)中披露，劉某此前就有南山法院判決的“詐騙罪”“合同詐騙罪”“偷越國(guó)(邊)境罪”。

萬(wàn)科麓山小區(qū)賣“固定車位”？

近日，南都記者獲讀者報(bào)料稱，位于布吉的萬(wàn)科麓山在兜售車位，南都記者以購(gòu)房名義走入營(yíng)銷中心了解情況。萬(wàn)科麓山(備案名：金域領(lǐng)峰花園)，是萬(wàn)科麓城四期，由深圳市萬(wàn)龍靚投資發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，工商資料顯示，該公司為深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司持股60%企業(yè)。

深圳萬(wàn)科物管人員卷走業(yè)主600萬(wàn)購(gòu)車位款 業(yè)主起訴卻輸了

在萬(wàn)科麓山營(yíng)銷中心內(nèi)，擺放的地下停車位示意圖供購(gòu)房者挑選。

銷售人員：

能跟萬(wàn)科簽約買(mǎi)“固定車位”

在營(yíng)銷中心，一銷售對(duì)南都記者表示，項(xiàng)目車位比是1：1.1，能有“固定車位”。具體操作是，在簽訂購(gòu)房合同后，再與開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科簽訂一份車位長(zhǎng)租協(xié)議，該車位長(zhǎng)租協(xié)議租賃期為20年，另再交80元/月的車位管理費(fèi)即可。該銷售表示，車位原價(jià)是30萬(wàn)元左右，優(yōu)惠后的價(jià)格介于20萬(wàn)元-25萬(wàn)元間。“普通住宅限購(gòu)1個(gè)，別墅可以買(mǎi)2個(gè)”。

對(duì)于南都記者質(zhì)疑的車位到期后的處理方法，該銷售表示不用擔(dān)心，因?yàn)閰f(xié)議是與萬(wàn)科簽訂，“協(xié)議上有萬(wàn)科的公司章，而車位的實(shí)際使用限期是與所購(gòu)住宅相同，為70年”。

萬(wàn)科回應(yīng)：從未進(jìn)行“車位銷售”

當(dāng)南都記者就萬(wàn)科麓山“售”車位問(wèn)題咨詢?nèi)f科時(shí)，萬(wàn)科回應(yīng)稱，該項(xiàng)目車位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商(深圳市萬(wàn)龍靚投資發(fā)展有限公司)所有。本小區(qū)車位不銷售，僅作長(zhǎng)租。

而對(duì)于萬(wàn)科在全國(guó)同樣多有銷售小區(qū)車位的情況，萬(wàn)科表示，“我司從未進(jìn)行‘車位銷售’”。車位長(zhǎng)租業(yè)務(wù)是在全體業(yè)主知悉的情況下的經(jīng)營(yíng)行為。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)在法律規(guī)定范圍內(nèi)處置自有物業(yè)。

對(duì)于萬(wàn)科金色家園一案，萬(wàn)科表示，金色家園物業(yè)服務(wù)中心劉某虛構(gòu)銷售車位，欺騙部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)并通過(guò)個(gè)人賬戶收取業(yè)主款項(xiàng)。公司核實(shí)情況后，立即陪同業(yè)主向警方刑事報(bào)案，警方已對(duì)劉某立案?jìng)刹?，現(xiàn)一審已終結(jié)。公司充分尊重司法機(jī)關(guān)的案件調(diào)查結(jié)論，并持續(xù)提升物業(yè)人員的管理與服務(wù)，打造和諧人居環(huán)境。

專家意見(jiàn)

市民要弄清楚出售的車位到底歸誰(shuí)

景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒家健表示，開(kāi)發(fā)商“以租代售”的行為是不被認(rèn)可的，作為業(yè)主，對(duì)于買(mǎi)賣車位的事情要冷靜，認(rèn)真界定是否屬于小區(qū)業(yè)主共有面積，一旦是共有面積，就不可能“出售”。

如何界定哪些部分面積，屬于小區(qū)業(yè)主共有的呢？鄒家健表示，小區(qū)所有專有部分以外，未計(jì)入小區(qū)建筑容積率的公共配套部分，即小區(qū)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等均屬小區(qū)業(yè)主共有。這些部分并不以業(yè)主是否攤分面積，作為界定依據(jù)，而是以建筑物竣工備案登記(竣工驗(yàn)收證)記載為準(zhǔn)。

近日，最高人民法院就重慶一住宅小區(qū)停車位歸屬糾紛案的民事裁決，明確確定了小區(qū)停車位歸屬的裁定標(biāo)準(zhǔn)：—、土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商不擁有土地，無(wú)權(quán)處置買(mǎi)賣小區(qū)停車位。二、開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣房強(qiáng)勢(shì)地位，單方約定小區(qū)停車位歸屬行為無(wú)效，法院不予支持。三、未計(jì)入小區(qū)建筑容積率的配建停車位及公共部分，不屬開(kāi)發(fā)商專有部分，屬小區(qū)全體業(yè)主共有。四、以政府產(chǎn)權(quán)部門(mén)核準(zhǔn)登記為準(zhǔn)，未獲登記，未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的停車位及公共部分，屬于全體業(yè)主共有。

以往業(yè)主在深圳打停車場(chǎng)官司，法院一律以有約定、法規(guī)模糊難確定為由，判業(yè)主敗訴。現(xiàn)最高法否定了約定說(shuō)，以土地隨房轉(zhuǎn)移的國(guó)家房地產(chǎn)政策為依據(jù)，和未獲產(chǎn)權(quán)登記為由，裁定規(guī)劃配套停車位歸全體業(yè)主。