受政策抑制的需求將得到釋放，對(duì)惠民生、促消費(fèi)意義重大。

制圖：蔡華偉

央行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)房貸政策作出了調(diào)整。

當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場(chǎng)在觀望，同時(shí)也是政策約束所致。 交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說，近年來，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措。今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，目前 認(rèn)房又認(rèn)貸 的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房，一些改善型需求被誤傷。

《通知》對(duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面作出了調(diào)整，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對(duì)改善民生具有積極意義。 連平說。

另一方面，國(guó)家大力鼓勵(lì)和支持消費(fèi)發(fā)展。2013年我國(guó)人均GDP約6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變，未來剛需入市潛力不??；同時(shí)，改善型住房需求也將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。 《通知》通過加強(qiáng)對(duì)居民購房的金融支持，滿足普通家庭的購房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到釋放，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)有較好的推動(dòng)作用。 連平表示。

還清首套房貸再貸算首套政策增加至少30%可購房人群，樓市可能止跌。

近十多年，信貸一直是業(yè)內(nèi)人士及普通購房者判斷市場(chǎng)的最關(guān)鍵信號(hào)。此次央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策的調(diào)整， 松綁幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前市場(chǎng)預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸，基本上是對(duì)此前信貸政策的全面 松綁，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義非常大。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

張大偉認(rèn)為，此次出臺(tái)的政策將提振市場(chǎng)信心，可能使樓市止跌，但反彈幅度要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)定向或全面降準(zhǔn)，樓市可能會(huì)較快反彈。

此次房貸政策調(diào)整看點(diǎn)不少。

比如，《通知》明確，對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。 首付比例與此前無變化，而強(qiáng)調(diào)利率七折的下限則力度較大。 連平說，年初貸款額度受限、銀行 以價(jià)補(bǔ)量 ，按揭貸款利率提升較多；年中多數(shù)城市房貸利率高點(diǎn)已過，各家銀行普遍下調(diào)按揭定價(jià)，但利率大多仍以基準(zhǔn)及上浮為主。 此次對(duì)于下限七折的規(guī)定有利于促進(jìn)房貸利率走低，有助于降低剛需購房成本。 連平說。

比如，根據(jù)《通知》要求，還清首套房貸再貸算首套。張大偉認(rèn)為，對(duì)于樓市來說，這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)增加至少30%的可購房人群。對(duì)于銀行而言，這部分客戶也屬于優(yōu)質(zhì)客戶。 如果銀行對(duì)這部分客戶執(zhí)行首套房貸款政策，利率不上浮，預(yù)期市場(chǎng)可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)2012年那樣的扭轉(zhuǎn)難度很大，但成交量觸底反彈或許可期。

再如，以前對(duì)第三套房以上貸款是禁止的，而此次《通知》提出，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。 這些政策配合全國(guó)各地放松限購的政策，可能有利于促進(jìn)住房投資需求。 張大偉說。