有的報(bào)道說，這是全國(guó)3年來樓市最清淡的黃金周；還有的報(bào)道說，北京黃金周樓市成交創(chuàng)下8年來新低（其中北京、上海成交量暴跌了80%）。

本文主要內(nèi)容：

1、黃金周多地樓市成交慘淡

2、樓市進(jìn)入“成交量”的冬天

3、目前房?jī)r(jià)下跌板塊和城市

4、對(duì)于未來輪跌預(yù)測(cè)

1、黃金周多地樓市成交慘淡

數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來最低。此外市場(chǎng)分化持續(xù)，三四線城市整體成交依然維持高位。

其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了72%。

上海前6日網(wǎng)簽新建住宅147套，同比跌幅達(dá)到了78%。

今年十一假期前后，廣州總推貨量2090套，較去年同期跌65%；總成交貨量872套，較去年同期跌78%。此外，包括南京等熱點(diǎn)二線城市成交量也明顯低于去年同期。

這種成交下跌，是今年整個(gè)市場(chǎng)行情的延續(xù)。根據(jù)1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。

數(shù)據(jù)來源：中原成交系統(tǒng)

2、樓市進(jìn)入“成交量”的冬天

目前各地均出臺(tái)了“限購(gòu)”、“限貸”的政策，你買房時(shí)至少要經(jīng)過開發(fā)商、銀行和政府三關(guān)的審核，看看你是不是符合購(gòu)房、貸款的條件。

以購(gòu)買新房為例，能在這個(gè)黃金周期間“網(wǎng)簽”的房子，很可能是7月或者8月向開發(fā)商交納了首期款，拿到了銀行的貸款承諾書的交易。也就是說，真實(shí)的交易是在7、8月份達(dá)成的。

目前的房屋交易，至少會(huì)面臨兩大關(guān)口的拖延：

房產(chǎn)登記部門

這個(gè)部門對(duì)當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)負(fù)責(zé)，所以那些單價(jià)較高的樓盤往往會(huì)被拖后“網(wǎng)簽”。登記部門一般采取“配藥方”的方式，每天把等待“網(wǎng)簽”的（交易事實(shí)上已經(jīng)達(dá)成了）合同放出來一些，高價(jià)、低價(jià)盤搭配，以保證當(dāng)天的價(jià)格可控，最終穩(wěn)定住本月的“新房成交均價(jià)”。

有些高價(jià)盤等待“網(wǎng)簽”，往往一等就是幾個(gè)月。即便是低價(jià)盤，出于控制成交量的考慮，“網(wǎng)簽”也是被嚴(yán)格管控的。

銀行

銀行房貸額度空前緊張，尤其是北上廣深更是如此。因此，銀行把貸款部分放給開發(fā)商（或個(gè)人賣家），往往需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

舉個(gè)栗子

同事小王，他6月末在某一線城市購(gòu)買新房，7月初拿到了銀行貸款承諾函，并繳納了全部五成的首付。但“網(wǎng)簽”到9月中旬才完成，貸款到現(xiàn)在都還沒有發(fā)放。

在這種情況下，你根本無法判斷某一天“網(wǎng)簽”的房子，真正成交是在哪一天。所以，所謂最慘黃金周，8年來最低、3年來最低，并不準(zhǔn)確。

但有一點(diǎn)是對(duì)的，這就是中國(guó)樓市正進(jìn)入“成交量”的冬天。

3、目前房?jī)r(jià)下跌板塊和城市

對(duì)不同城市，以最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)開始下跌的時(shí)間為起點(diǎn)，截止到統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，計(jì)算出不同城市房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅。

北京處于領(lǐng)跌的位置，累計(jì)跌幅達(dá)到了3.6%，考慮到這是由房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算得到的，而房?jī)r(jià)指數(shù)相對(duì)來說更加平緩，實(shí)際跌幅可能會(huì)更大。

與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計(jì)跌幅排在第二位，跌幅為2.7%。而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計(jì)跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。

值得注意的是，不光是熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)了降溫，三線城市中的宜昌和韶光也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌。

總的來說，本輪樓市周期中房?jī)r(jià)上漲較快和上漲較早的城市更早出現(xiàn)回調(diào)，這也是板塊輪動(dòng)的一大特征。

從區(qū)域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現(xiàn)了下跌，累計(jì)跌幅為0.7%，房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊出現(xiàn)了回調(diào)，釋放的信號(hào)意義極強(qiáng)。

七大板塊中華北率先出現(xiàn)了下跌，目前累計(jì)跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。三大都市圈中京津冀率先調(diào)整，主要是與其它兩大都市圈相比，京津冀的經(jīng)濟(jì)稍弱，并且調(diào)控政策最為嚴(yán)厲。

4、關(guān)于未來輪跌的預(yù)測(cè)

回顧過去，以前全國(guó)樓市基本是“鐵板一塊”，基本是全國(guó)不同區(qū)域同步變化，同漲同跌，沒有出現(xiàn)過不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的輪動(dòng)現(xiàn)象。

但是2015年以來，全國(guó)樓市卻出現(xiàn)了罕見的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，不同區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)嚴(yán)重分化，樓市熱度在板塊之間輪動(dòng)。

目前來看，樓市熱度已經(jīng)由一線城市傳導(dǎo)到三線城市，表現(xiàn)為一線城市房?jī)r(jià)滯漲而三線城市仍在輪動(dòng)；七大板塊中樓市熱度已經(jīng)由率先啟動(dòng)的板塊傳導(dǎo)到了東北和西北，表現(xiàn)為華北房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)中有跌，東北和西北仍在輪動(dòng)中；三大都市圈的樓市熱度均有所下降，房?jī)r(jià)上漲顯得乏力。

四大區(qū)域中，市場(chǎng)熱度已經(jīng)由樓市率先啟動(dòng)的東部區(qū)域傳導(dǎo)至西部和東北，表現(xiàn)為東部的房?jī)r(jià)已經(jīng)平穩(wěn)，西部和東北仍在輪動(dòng)中。總體來看，樓市率先啟動(dòng)的區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)略顯頹勢(shì)，市場(chǎng)熱度已經(jīng)在所有板塊中進(jìn)行了傳導(dǎo)，目前大多數(shù)仍在輪動(dòng)的區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)較弱且啟動(dòng)時(shí)間較晚的板塊。

因此，本輪周期中板塊輪動(dòng)的上半場(chǎng)已過，進(jìn)入到了下半場(chǎng)，當(dāng)所有板塊都輪動(dòng)完且均出現(xiàn)回調(diào)，本輪房地產(chǎn)的牛市也就宣告結(jié)束。

根據(jù)板塊輪動(dòng)理論，板塊輪動(dòng)中漲得多和漲得早的板塊會(huì)更早下行，據(jù)此對(duì)未來輪跌板塊進(jìn)行預(yù)測(cè)，一二三線城市會(huì)依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長(zhǎng)三角隨后，珠三角最后。