樓市調(diào)控365天，政策、資金、土地聯(lián)合構筑的沖擊波持續(xù)蔓延，北京、上海、深圳各大城市全面出擊，打法輕重相錯，緩急相間，不同時空的嚴控戰(zhàn)役，平復樓市持續(xù)多年的燥熱。市場生態(tài)陡變，開發(fā)商矛盾著也進擊著，房產(chǎn)中介絕處逢生冷暖自知，剛需者還是覺得房子不好買，投機客們則忙著離場。
即便2008年樓市大幅波動，都沒有讓從事房產(chǎn)中介工作10年的劉偉（化名）感受到今年一樣的寒冷，“去年國慶調(diào)控后深圳樓市速凍，今年業(yè)績能否達到去年7成都是問題。”
南山區(qū)某新盤營銷總監(jiān)張海（化名）稱，“今年等待預售證的時間實在太長了，政府價格卡得非常嚴，稍微超過預期就要重新修改。”
去年10月“深八條”出臺后，深圳樓市轉(zhuǎn)冷。截至今年8月，已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)環(huán)比下降。不過，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年8月深圳新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)為99.6，在70個大中城市排名第66位，二手住宅價格環(huán)比指數(shù)為99.8，排名第62位。深圳進入房價平穩(wěn)時代。
“我認為是政府為購房者打折”
深圳房價自2015年初后一直領跑全國，直到去年10月“深八條”出臺，當月僅有1個商務公寓取得預售、1個住宅項目開盤，供應量出現(xiàn)2008年以來同期歷史最低。今年1月，深圳發(fā)布升級版“限價令”，要求預售申報價格不明顯高于周邊同類同戶型在售項目均價。
審批從嚴成為阻礙高價項目入市的重要因素，而這些高價項目又承擔著房企的業(yè)績重擔。數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月深圳商品住宅批準預售面積為189.65萬平方米，同比下降37.5%。張海表示：“原定于去年10月開盤的項目遇上調(diào)控，今年下半年才拿到預售證。”
改善型項目定價同樣趨嚴。寶安區(qū)某新盤負責人直言：“我們項目的價格也是修改后才拿到預售證，政府嚴格限價，杜絕拉動周邊房價上漲的任何可能性。深圳房價上漲靠新盤拉動，現(xiàn)在被扼制，我認為是政府為購房者打折。”
入市難并未阻止開發(fā)商繼續(xù)進軍深圳市場。接近8成貨量重倉深圳的深圳控股今年上半年因調(diào)控挫傷業(yè)績，上半年91億元的銷售額76%來自深圳，目前冀望拉升業(yè)績的豪宅盤深業(yè)中城依然延遲銷售。但深圳控股首席運營官朱國強表示，“銷售額的增長和盈利能力的提升應置于一個中長期發(fā)展階段來看待，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會因短期壓制而喪失價值。因此，公司不但不會放棄深圳市場，反而會繼續(xù)加大在深圳布局的力度。”
事實上，看好深圳正是因為深圳項目能貢獻較大利潤。按照深圳控股董事會主席呂華所言，“企業(yè)都想賺錢，放著毛利率超過50%的項目不做，去做三四線城市毛利率只超過10%的項目，何必？”深圳控股去年開始大舉退出三線城市，專注以深圳為主的一線城市市場。
今年通過競拍土地首次進入深圳的龍湖地產(chǎn)表示，“在復雜的市場環(huán)境下，深圳作為華南區(qū)域中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖業(yè)務布局的重要目標市場。”
首創(chuàng)置業(yè)以18.45億元、190%溢價率斬獲龍華地塊后也表示，深圳作為一線城市，前景非常好。拿地價格在預期范圍內(nèi)，集團看好深圳市場，后續(xù)還會繼續(xù)拿地。
調(diào)控效果顯著熱銷項目量升價未漲
公開數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，深圳新建商品住宅成交145.9萬平方米，同比下降51.5%，單月成交量低于去年月均35萬平方米成交量水平，7、8月成交環(huán)比下降30.4%、1.2%，市場再度低迷。
劉偉對此深有感觸，他每天騎著摩拜單車在地鐵口附近攬客，逢人就問：“剛?cè)タ葱路繂?？我們這邊有很多一手房源，價格會優(yōu)惠。”
劉偉還表示，今年市場難做，他們不穿工服出來拉客，是怕樓盤銷售知道。他們不僅做龍華市場，近期主力推的平湖卓越星源項目價格只要4.1萬元/平方米。卓越星源作為龍崗區(qū)平湖片區(qū)目前少有的大型都市綜合體項目，早在3月就開放品牌體驗中心，直到8月6日才拿到預售證，先后推出366套房源。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，該項目8月成交67套，9月銷售成績遙遙領先。
目前，深圳不少新盤要靠一二手聯(lián)動來進行銷售，也就是樓盤現(xiàn)場銷售與劉偉這樣的中介銷售人員聯(lián)動。龍華區(qū)熱銷項目鴻榮源尚峻都出現(xiàn)鏈家、中原等中介的駐場身影，鴻榮源尚峻都項目銷售人員直言：“現(xiàn)在銷售要靠一二手聯(lián)動，我們的項目是這個片區(qū)少有的住宅，毗鄰3個地鐵口，所以賣得很快，目前已達7成。”深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，鴻榮源尚峻8月成交106套，位列前三。
不過，限價同樣困擾著鴻榮源銷售人員，“原本要賣7萬元/平方米的項目只能賣6.4萬元/平方米。我們周邊中海地王項目的二手房都已經(jīng)賣到7萬元/平方米了，對面電建和中國金茂去年拍的地王項目，預計推出價格也超過10萬元/平方米。”
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示：“近一年來的市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量低位徘徊，成交價甚至出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，算是達到了政府調(diào)控目標。限價還需要維持較長的時間。但‘如果一旦放開，價格飆升’這件事，我認為還得看那時的市場環(huán)境和購房人心態(tài)。”
深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出：“這一年總體來說達到了政府調(diào)控預期，調(diào)控效果比較顯著。深圳二手房價格在調(diào)整，新房同比在回落，倒掛情況不是很嚴重，主要原因是深圳二手房和新房在空間上布局很類似，均勻分布在城市中心和郊區(qū)。”
資金杠桿被控剛需者觀望，投資客離場
深圳市政府調(diào)控之心還體現(xiàn)在嚴格的購買政策上。去年3月25日，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸、購買第二套房時，首付由3成提高至4成。
10月4日，深圳限購政策升級，不僅重拾“7090”政策，還追加了“單身限購一套房”、“社保3年變5年”、“有貸款無房首套比例上升至50%”等嚴苛條款。
去杠桿也在同步進行。從“首付貸”叫停到“消費貸”嚴控，妄想借助金融杠桿入市的投機行為被一步步明令禁止。據(jù)最新消息，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上調(diào)10%，農(nóng)行則自9月23日起將首套房貸利率上調(diào)10%。二套房貸利率方面，除中行利率上浮10%以外，建行、工行和農(nóng)行的二套房貸利率均上浮15%。
多位購房者表示，現(xiàn)在去銀行申請房貸的時間變長，有的甚至排到年底。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，銀行目前控制消費貸的貸款金額及年限，9月稍微回暖的市場交易氣氛或?qū)⑹艿酱驌簟Ｙ彿空哂l(fā)觀望。今年5月在南山區(qū)購入一套總價475萬元二手房的陳小姐表示：“糾結(jié)要不要買房很久了，不買怕房價漲，買又怕作接盤俠。”
值得關注的是，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠低于2015年的30%和2016年超過20%的比例，自住需求達到73%。
何倩茹指出：“由于限購升級、購房利率不斷上升，投資者利用杠桿進入樓市的已經(jīng)越來越困難。另外由于樓市已進入平穩(wěn)發(fā)展期，企圖通過短期買賣來獲利已經(jīng)很難，因此目前投資客的占比已經(jīng)很少，剛需客較多。”
李宇嘉表示了相同看法，“控制房價上漲是政府的中長期目標，短期內(nèi)不會放開。不管是發(fā)展租賃市場，還是住房回歸居住屬性，都需要平穩(wěn)的房價來緩解，不然投資需求就會進場。目前投資客比例比較低，房價漲幅在減小甚至下跌，投資客沒有入市積極性，剛需客也在觀望。”