深圳一手住宅庫(kù)存只夠賣(mài)7個(gè)月，4月還將會(huì)有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及加推。

　　市規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全市新房存量為356.4萬(wàn)平方米，環(huán)比再降5.7%，這也是深圳樓市第一次出現(xiàn)新房庫(kù)存連續(xù)四個(gè)月下降。新房去化時(shí)間由去年9月峰值一路向下，當(dāng)前僅有6.7個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去化周期警戒線。

　　新房庫(kù)存首現(xiàn) 四連降

　　深圳新房的存貨不多了。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間銷(xiāo)售速度的高低起落，反映房企經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo) 存貨，近日引起業(yè)界廣泛關(guān)注。

　　近五年，新房庫(kù)存最高為2014年9月的46451套，最低為2010年10月的17378套。從深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)可以看出，房企庫(kù)存擔(dān)憂日漸遠(yuǎn)去。去年下半年以來(lái)，樓市持續(xù)復(fù)蘇，供需兩旺。隨著市場(chǎng)成交氛圍日趨活躍，從去年9月開(kāi)始，深圳新房庫(kù)存從高處回落，去化時(shí)間一度降至9個(gè)月的臨界線以下。如果按照3月份深圳新房成交了46.54萬(wàn)平方米、4854套的數(shù)據(jù)來(lái)算，深圳的庫(kù)存消化周期只有六七個(gè)月。而北京、上海、廣州的庫(kù)存套數(shù)按3月銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)算，消化周期分別為12.5個(gè)月、13個(gè)月和12.3個(gè)月。

　　各區(qū)域存量也都呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，龍崗存量降到了150萬(wàn)平方米以內(nèi)，環(huán)比下降了7%，為去年8月以來(lái)的最低水平，去化時(shí)間也縮短至5.8個(gè)月。寶安當(dāng)前庫(kù)存59.2萬(wàn)平方米，位于第二，環(huán)比下降了6%。龍華自去年11月開(kāi)始存量始終位于40萬(wàn)平方米以上，星河傳奇、中海錦城和特發(fā)和平里等項(xiàng)目源源不斷地給該區(qū)域帶來(lái)新增供應(yīng)，區(qū)域存量已相當(dāng)于去年同期的2倍左右。但近期良好的成交情況也消減了去化壓力，除福田去化時(shí)間為11個(gè)月以外，其余區(qū)域都在8個(gè)月以內(nèi)。

　　兩股力量促成庫(kù)存回落

　　庫(kù)存快速下滑，很大程度來(lái)自于新盤(pán)上市量的減少。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月新盤(pán)推售量?jī)H767套，面積7.47萬(wàn)平方米，和春節(jié)所在的2月相比減少了5成。舉辦過(guò)大中規(guī)模開(kāi)盤(pán)或加推的項(xiàng)目共7個(gè)，其中有5個(gè)是舊盤(pán)加推，僅兩個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。從入市時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，中上旬沒(méi)有項(xiàng)目入市，7個(gè)推售的項(xiàng)目全部集中在中下旬。且各個(gè)項(xiàng)目推售量都不多，除光明峰薈外，其余幾個(gè)項(xiàng)目都在200套以內(nèi)。

　　歷年春節(jié)后市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的恢復(fù)期，但是隨后將會(huì)加大推盤(pán)量，2013年之前歷年3月推售量都在20萬(wàn)平方米以上。今年卻較為反常，推盤(pán)量?jī)H7.47萬(wàn)平方米，同比下降了57%，較歷史同期最高紀(jì)錄更是縮水了86%。

　　就市場(chǎng)環(huán)境而言，新盤(pán)完全具備加速入市的條件，政策松綁帶動(dòng)的市場(chǎng)情緒激活了大批潛在需求方，新盤(pán)入市后能快速被消化，例如岸上林居和光明峰薈，加推當(dāng)天就接近售罄。然而考慮到當(dāng)前仍然處于歷史高位的庫(kù)存量和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等因素，開(kāi)發(fā)商都一致選擇暫緩?fù)票P(pán)，以消化現(xiàn)有庫(kù)存作為首要任務(wù)，新增供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及歷史同期。3月批售套數(shù)有1050套，面積為16.4萬(wàn)平方米，較2月大幅上升345%，但是仍不及去年同期的一半。

　　深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿不強(qiáng)，甚至捂盤(pán)，再加上置業(yè)者入市意愿強(qiáng)，兩股力量共同作用下，深圳新房庫(kù)存快速回落。

　　仍需理性定價(jià)去庫(kù)存

　　一手住宅只夠賣(mài)7個(gè)月，是否會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商漲價(jià)預(yù)期?

　　今年以來(lái)，深圳一手住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月站上2.6萬(wàn)元/平方米這一歷史最高關(guān)口。近兩個(gè)月新推出的項(xiàng)目去化較好，部分 日光 或去化超過(guò)八成。事實(shí)上，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)印證了整個(gè)住宅市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)。中原地產(chǎn)和58同城的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期上市新盤(pán)約有三四成價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)，如上周龍華項(xiàng)目加推單位，均價(jià)較去年漲幅超過(guò)兩成。

　　 去化周期縮短只是暫時(shí)現(xiàn)象，后期走勢(shì)仍要看市場(chǎng)需求和供應(yīng)，今年仍是供應(yīng) 大年，龍華、寶安等區(qū)域的去化壓力仍較大，市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀。 深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄表示，開(kāi)發(fā)商在后期推盤(pán)時(shí)，仍應(yīng)理性定價(jià)，提高樓盤(pán)去化水平。

　　4月后這種供應(yīng)短缺情況將被改變，待售項(xiàng)目將逐漸跟上政策節(jié)拍，加速入市。4月將有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及加推，主要包括宏發(fā)嘉域、港鐵天頌、天元等。市場(chǎng)短期供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將得以緩解，新房庫(kù)存或?qū)⒃黾?，成交量有望繼續(xù)穩(wěn)步回升。