在市場多日的等待中，央行二套房貸新政終于出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營業(yè)稅也大幅調(diào)整，由5年免稅改至2年。

沒有想到，這對市場來說確實是好消息。 3月30日，接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位開發(fā)商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預(yù)期，市場看多的情緒已在醞釀；政策出臺后，接下來的市場尤其是一線城市將會出現(xiàn)加速回暖，但三四線城市去庫存仍比較困難。

供需雙向松綁

從央行、住建部、財政部、國稅總局等文件內(nèi)容來看，此輪樓市政策調(diào)整，主要針對改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營業(yè)稅調(diào)整等。

地產(chǎn)、中介人士普遍認為，降低二套房首付，將增加有意購置改善房的購房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個人購買普通住房對外銷售免征營業(yè)稅的年限由5年改為2年，將盤活市場流動性，減少交易費用。

這可以說是自限購限貸以來較有力度的一次政策放松?？v觀今年的兩會及總理記者會，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的信息核心是，對自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。

但限貸政策對此構(gòu)成了障礙。現(xiàn)行二套房貸政策是在2010年4月17日 國十條 規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上，2011年新國八條，2013年新 國五條 進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

而在此次央行政策出臺前，住建部已經(jīng)從供應(yīng)角度支持樓市發(fā)展，去庫存成為近兩年的主旋律。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，目前全國商品房庫存量已超過6億平米，創(chuàng)歷史新高。

3月27日，國土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，2015年住房供過于求的，要適當(dāng)控制住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度；允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。

上述從供需兩端的政策調(diào)整，是否能改變今年樓市的走向？

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，從需求端來看，降低二套房首付，以及營業(yè)稅5年改2年的好處是：有利于首改人群降低資金成本入市，營業(yè)稅免除后，最大的收益者是買房人，不用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，省了幾萬到幾十萬；至于業(yè)主會不會把免掉的營業(yè)稅轉(zhuǎn)到購房款中？胡景暉認為不會，因為在當(dāng)前的市場關(guān)系中業(yè)主并沒有這個漲價的底氣。

而在供應(yīng)端，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，部分住房供過于求的中小城市比較依賴土地財政，控制規(guī)模將影響收入，很難做到；調(diào)整戶型有一定的積極影響，特別是對一些過去盲目建設(shè)大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體來看，難度非常大。